１．不動産売買時に必要な登記とは
不動産登記とは法務局で不動産について登録する手続きを指します。法律で義務付けられている手続きではありませんが、不動産売買時には原則として登記が必要です。不動産の登記費用について知るためにも、まずは登記の概要を確認します。
不動産の情報を記録すること
保有している不動産の情報を法務局で記録するのが『不動産登記』です。土地であれば、どこにあるのか・どのくらいの広さなのか・所有者は誰かなどが記録されます。建物なら種類や構造なども必要です。
申請された内容をもとに、法務局職員である登記官が正しい内容になっているか判断し、データベースへ記録されます。
不動産登記を行う目的
不動産登記に法的な義務はないため、登記をしなかったとしても、ペナルティーを課されることはありません。それでも不動産登記を行うのは『登記の対抗力』があるからです。
所有権・地上権・抵当権など不動産に付される権利は、登記をしていなければ第三者へ主張できません。物件価格を全額支払ったとしても、登記をしていなければ『所有権がある』と証明できない状態です。
この状態でほかの誰かに登記されてしまうと、公的には登記した第三者に所有権があるとみなされてしまいます。これでは安心して不動産売買の取引ができません。安全な取引や権利の保護のために必要な手続きです。
２．不動産登記が必要になるタイミング
正しく不動産登記をするために、手続きのタイミングを確認しておきましょう。代表的なのは『取得時』『抵当権設定時』『抵当権抹消時』です。タイミングを知っておくことで、漏れなく手続きできるはずです。
不動産を取得したとき
不動産の取得時には登記が必要です。ただし必要な登記は、購入する物件の種類によって異なります。
- 新築一戸建て：建物は表題登記後に所有権保存登記、土地は所有権移転登記
- 中古一戸建て：建物・土地ともに所有権移転登記
新築物件の建物はまだ誰も所有権を持っていない状態です。購入した人が初めての所有者のため『表題登記』を行った後に『所有権保存登記』を行います。
土地は建売会社や前所有者のもののため、購入時点で『所有権移転登記』が必要です。一方中古物件では、建物も土地も前所有者のもののため『所有権移転登記』を実施します。
住宅ローンを利用し借入を行ったとき
物件の購入にあたり住宅ローンを利用するときにも登記が必要です。このとき住宅ローンの契約者は所有権保存登記や所有権移転登記を行い、金融機関は『抵当権設定登記』を行います。
抵当権とは貸し出した資金を確実に回収するために金融機関が設定する権利です。順調にローン返済が行われている間は実行されませんが、返済が滞ると、抵当権にもとづき金融機関は物件を競売にかけ残債を回収します。
金融機関が抵当権を第三者へ主張できない場合、貸した資金が返ってこないリスクが高まってしまうでしょう。そのため確実に抵当権を設定することを求められます。
住宅ローンを完済したとき
住宅ローンの完済時には『抵当権抹消登記』を行いましょう。完済すれば抵当権は必要ないからです。抹消登記をしなくても事実上の抵当権はなくなっていますし、罰則はありません。
しかし抹消登記をしなければ、登記上は抵当権が付されたままになってしまいます。住み続けている間は問題ないかもしれませんが、抵当権が付されたままでは売却できません。
３．登記費用の内訳
登記を実施するには費用がかかります。法務局へ納める『登録免許税』と、手続きの代行を依頼する『司法書士への報酬』です。
登録免許税
不動産登記をするときには登録免許税を支払います。納税するのは登記を受ける物件の所有者です。納める金額は固定資産税評価額に税率をかけて求めるため、登記する不動産によって異なります。
また抵当権の登記は債権金額に税率をかけて求めるため、借入額によって異なります。
登録免許税の納付は原則として現金で行います。納付後に受け取る領収書を登記申請書へ貼って提出です。ただし税額が3万円以下なら印紙の貼付で納税できます。
司法書士への報酬
専門的な知識が必要な不動産登記の実施は、司法書士へ依頼すると確実です。申請に資格は不要のため自分でもできますが、不慣れな状態ではスムーズに実施できないかもしれません。
司法書士への報酬は、登記の種類・物件価格・事務所によってさまざまです。一律で決められているわけではありませんが『4万～20万円』が相場といわれています。
売買時の登記であれば、不動産会社から司法書士を紹介されるケースが一般的です。ただし依頼する司法書士は自分で決められるため、費用を比較しつつ信頼できる司法書士を探してもよいでしょう。
４．登記費用の計算方法
実際に納める登記費用を計算するには、登録免許税の計算式で求めます。複雑な計算は不要のため、当てはめる数字さえ分かれば計算できるはずです。ただし軽減措置があるため、適用される税率に注意しましょう。
登録免許税の計算式
登録免許税を計算するときには、決められている計算式に必要な数字を当てはめて求めます。下記の計算式を用いるのが原則です。
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不動産取得時の登録免許税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
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抵当権設定時の登録免許税額 ＝ 抵当権設定金額 ×税率
不動産取得時の登録免許税額は、土地と建物を別々に計算します。固定資産税評価額へ取得方法（売買、新築、相続など）によって異なる税率をかけて求めます。
抵当権設定時には抵当権設定額が必要です。これは住宅ローンの借入額と言い換えられます。
登録免許税の軽減措置
登録免許税には、住宅取得者の負担を軽減するための軽減措置が設けられています。これは、自己居住用であることや床面積（原則50㎡以上）などの要件を満たす住宅に適用されます。軽減措置の適用には、住宅用家屋証明書などの必要書類を登記申請書に添付することが求められます。
軽減措置を適用することで、登録免許税の負担を軽減することが可能です。住宅取得の際は、適用条件を確認し、適切な税額を把握することが重要です。
固定資産税評価額の調べ方
登記費用を求めるには固定資産税評価額が必要です。既に不動産を所有しているなら、毎年5月ごろに送付される『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）課税明細書』を確認しましょう。
『価格』の欄に書かれているのが固定資産税評価額です。これから不動産を購入する場合には、モデルルームや不動産会社の担当者へ問い合わせて確認します。
新築住宅であれば目安を、中古住宅であれば前所有者に届いた明細書をもとに教えてもらえるはずです。
５．不動産購入の予算は登記費用も考慮しよう
不動産を購入するときには登記費用もかかります。法務局へ支払う登録免許税のほか、司法書士への報酬が必要です。これらの費用は物件の購入にかかる費用とは別に用意しなければいけません。
土地や建物の登記費用は、固定資産税評価額と税率が分かれば求められます。抵当権設定登記は、住宅ローンの借入額に税率をかけて計算します。
購入前で固定資産税評価額が分からない場合には、モデルルームや不動産会社へ問い合わせれば確認できます。いくら用意しておけばよいか確認の上、予算を立てておくと安心です。
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