住宅ローンが払えない場合の対処法は？今後の資金計画とともに検討

１．住宅ローンが払えないとどうなる？

住宅ローンの返済ができなくなり、滞納が続いた場合の流れを解説します。物件が競売にかけられるタイミングについても知っておきましょう。

 

支払い滞納が起こった後の流れ

住宅ローンを1～3カ月間滞納すると、金融機関から督促状が届きます。さらに滞納が続くと、ローンを分割で支払う権利を喪失し、6カ月目までに残債の一括返済を求められるでしょう。

支払いが約3カ月滞った時点で、信用情報機関に滞納情報が登録されます。信用情報機関とは、個人のカード利用状況や金融事故など、一定期間の信用情報を保存している機関です。

約半年経過しても滞納が続く場合は、裁判所から競売開始決定通知が送付されます。滞納開始後8～10カ月目には、競売入札期間の通知が届きます。

落札者と交渉を行い、立ち退かなければならなくなる時期が、滞納10～12カ月目です。立ち退きを拒否し続けた場合、強制執行の措置がとられます。

 

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すぐに競売にかけられるわけではない

住宅ローンの契約を締結する際、金融機関は購入物件を担保に入れます。債務者が返済不能となった場合に物件を競売にかけ、売却代金を残債に充当するためです。

ただし、滞納開始後すぐに競売にかけられるわけではありません。少なくとも約半年間は、競売にかけるまでの猶予期間があります。

金融機関と債務者の間に保証会社が入っている場合は、約半年経過後に保証会社による代位弁済が行われるでしょう。代位弁済とは、借り主に代わり債務を返済することです。

代位弁済後は、保証会社から一括返済請求を受けます。このケースでも、滞納が続く場合は、最終的に物件が競売にかけられることになります。

 

２．支払いが厳しくなった場合の対処法

ローンの返済が苦しくなっても、家を手放したくないと考える人は多いでしょう。物件の売却を回避する方法を紹介します。

 

金融機関へ返済条件見直しを相談

ローンの返済が厳しくなってきた場合は、金融機関へ相談してみましょう。月々の返済額を減らしたり、返済期間を延長したりできる可能性があります。

ただし、返済条件の見直しにより、総返済額は増える可能性があります。あくまでも月々の返済負担を軽減する処置である点に注意しましょう。

返済計画を変更してもらうためには、できるだけ早めに金融機関へ連絡することが重要です。時間が経ち返済不能の状態になってからでは、相談する意味がなくなってしまいます。

 

返済期間を延ばして借り換え

金融機関によっては、返済期間の延長が可能な借り換えに対応しているケースがあります。返済期間を延ばした上で、借り換えにより金利を見直せば、返済負担を大きく軽減することが可能です。

35年ローンを組んで10年後に返済が苦しくなった場合も、返済期間を再度35年に設定し、より低い金利でローンを組み直せる場合があります。

返済期間を延長できる借り換えを利用するには、申し込み時年齢や完済時年齢などの条件を満たす必要があります。また、他行からの借り換えの場合、多くの金融機関では返済期間を延長できません。

 

返済期間を延ばしての借り換えとは？

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リバースモーゲージの利用

自宅を担保にして現金を借入できる『リバースモーゲージ』を利用すれば、借入金を使ってローンの残債を一括返済できるため、返済負担を一気に減らすことが可能です。

リバースモーゲージで借りた元金は、契約者の死亡時に、物件売却代金または相続人の自己資金で一括返済します。契約者が亡くなるまでに支払うのは毎月の利息のみです。

リバースモーゲージを活用することで、自分が亡くなるまでの間は自宅に住み続けられます。ただし、契約者の死亡時に物件を売却して返済する場合、相続人に家を残せません。

リバースモーゲージは、高齢者の生活資金確保をサポートする目的で誕生したサービスです。年齢制限などの条件が比較的厳しいため、利用を検討する際は前もって調べておく必要があります。

 

リバースモーゲージについてもっと詳しく

〜シニアライフを豊かにする〜 リバースモーゲージとは

 

 

３．管理費や修繕積立金の滞納も要注意

分譲マンションを購入すると、管理会社に管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。これらの費用も、滞納が続くと問題が大きくなるため注意が必要です。

 

滞納により競売の対象になることも

分譲マンションの購入後は、管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があります。管理費や修繕積立金は、マンションの資産価値を保つために欠かせない費用です。

管理費や修繕積立金を数カ月滞納すると、マンションの管理会社や管理組合から督促を受けます。さらに滞納が続いた場合は、弁護士から支払催告書が届くことになるでしょう。弁護士の支払請求にも応じなければ、訴訟にまで発展しかねません。

最終的には競売にかけられてしまう場合もあります。通常は金融機関の債務回収が優先されますが、管理費や修繕積立金の回収が極めて困難なケースでは、法律により競売を請求することが認められています。

 

滞納中の売却は難易度が上がる

滞納中のマンションを売却する場合、債務の負担を買い手に強いることになるため、相場価格から債務負担分を差し引いた価格で売りに出されるのが一般的です。

滞納の事実を隠して売却しても、後から発覚した場合に損害賠償請求などの法的措置をとられる可能性があります。売却時には滞納の事実を重要事項説明で告知しなければなりません。

滞納が続いていた物件は、ほかの住人の間で噂になっているケースもあり、風評が引き継がれることを嫌って売り手がつかないパターンもあります。このように、滞納中のマンションは売却の難易度が高くなるのが実情です。

 

４．メドが立たないなら任意売却の検討を

どうしても返済が困難な状況なら、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。任意売却の概要や注意点、競売との違いについて解説します。

 

金融機関の合意を得て売却する方法

任意売却とは、住宅ローンの返済中に、金融機関の合意を得て物件を売却することです。返済を続けられなくなった際に、物件の売却費をローンの返済へ充てる目的で行われます。

ローンの滞納が続くと、最終的には物件が競売にかけられます。しかし、競売は安く売却されやすいなどのデメリットが多いため、競売前に任意売却を検討するのが一般的です。

ローンの返済中は金融機関が物件を担保に入れていることから、金融機関の許可を得なければ任意売却はできません。合意さえ得られれば、通常の売却と同様に手続きを進められます。

 

競売と任意売却の違い

一般的に、競売では市場価格の7割程度でしか売却できないため、残債がより多く残ってしまいます。一方、任意売却では市場価格に近い価格で売却可能です。

引き渡しできる日にも違いがあります。任意売却では引き渡し日を自由に選べますが、競売の場合は強制的に退去させられる可能性が高く、移住日を自由に設定できません。

プライバシー面に関しては、任意売却なら事情を知られることなく売却できます。一方で、競売は新聞やインターネットに情報公開される上、多くの関係者が調査に訪れるため、事情を知られやすくなります。

 

残債が発生した場合は返済が必要

任意売却の大きなメリットは、競売より物件を高値で売却できることです。しかし、任意売却を行っても、住宅ローンの債務が残ってしまう場合もあります。

残った債務は引き続き返済しなければなりません。金融機関と交渉し、ローンを組んで返済していく形をとるのが一般的です。任意売却を行う前の状態に比べ、返済負担は大幅に軽減できるでしょう。

どうしても残債を返済できない場合は、個人再生で債務を減らしたり、自己破産により全ての債務をなくしたりする方法をとらざるを得ません。

 

５．支払いが困難になったら早めの対処を

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には物件を競売にかけられます。任意売却を行う方法もありますが、いずれにしても家を手放さなくてはなりません。

支払いが厳しくなった場合、早めに金融機関へ相談すれば、返済条件を見直してくれる可能性があります。返済期間を延長しての借り換えや、リバースモーゲージの利用も検討しましょう。