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審査の柔軟なSBI新生銀行住宅ローン！他の銀行とは異なる審査の特徴とは？
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１．銀行の住宅ローンの審査基準とは？
住宅ローンの申し込みがあると、金融機関ではどのような基準で審査がなされるのでしょうか？まずは一般的な審査基準と審査に落ちる原因を確認します。
金融機関により基準は異なる
金融機関が審査で重視するのは『借入金額を返済できるか』という点です。ただしそのために用いる基準は、金融機関ごとに異なります。
国土交通省の調査を確認すると、90％以上の金融機関が年収や勤続年数・健康状態などを重視していると分かります。
しかし全ての金融機関が、これらの項目を同程度に評価しているわけではありません。例えば年収を重視する金融機関のほか、勤務先の安定性を重視する金融機関もあります。
各金融機関が何を重視して審査を実施しているかは公表されていませんが、それぞれ異なる基準と厳しさで審査しているのは確かなようです。
参考：令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書 P.19｜国土交通省
仮審査に通らない原因
住宅ローンに申し込むにあたり、まず仮審査を受けます。仮審査は『年齢』『年収』『勤続年数』など、申し込んだ本人の属性を基準に実施される審査です。
多くの金融機関では『完済時年齢』と『借入時年齢』に上限を設けており、上限を超える場合には審査に通過しません。また年収が非常に少ない・不安定といったケースも審査通過は難しいでしょう。
年収が申し込み条件を満たしていたとしても、年収に対する年間返済額の割合である『返済負担率』が高過ぎて審査落ちする可能性があります。また勤続年数が極端に短いことも、審査に不利に働く要素の一つです。
確実に完済できる顧客へ融資するために、退職する可能性が低い人でないかを確認していると考えられます。
本審査で落ちる原因
申込者の属性が重視される仮審査に対し、本審査では申込者とともに物件についても審査されます。申込者の審査は仮審査と同じで、完済できるかを判断するものです。
一方、物件の審査では、万が一返済が滞っても物件を売却して回収できるか、物件の担保価値を判断します。仮に申込者の条件が申し分なくても、物件の担保価値が基準を満たせず審査落ちするかもしれません。
加えて本審査で大切なのは、仮審査と同じ情報で申し込むことです。例えば仮審査と年収が違う、他のローンの借入額が違うという場合、審査に落ちてしまうでしょう。
また『団体信用生命保険』への加入が必須の場合、健康状態が悪く加入できない場合には本審査に通過できません。
２．銀行の審査が厳しくなる条件
厳しく審査されるケースにはいくつかの条件があります。具体的にどのような条件だと審査は難しくなるのでしょうか？
個人事業主や転職したばかりの人
『個人事業主』は厳しく審査される対象です。会社員は1年分の収入で審査されますが、個人事業主は一般的に3年分の所得を見て判断されます。
加えて3期連続の黒字でなければ、審査にマイナスに働くでしょう。また各年の所得に差がある場合には、最も低い所得で審査されるケースがほとんどです。
『転職直後』の人も厳しく審査されます。転職後は勤続年数がリセットされ、転職後の勤務先に定着できるかどうかも分からないからです。
年収が低い・不安定
『年収が低い』ことも厳しい審査につながる要因です。同じ金額の住宅ローンでも、年収が低いほど返済の負担は高まります。そのため確実に返済し続けられるか、厳しく審査する必要があるからです。
また『年収が不安定』なケースでも、厳しく審査される傾向があります。特に個人事業主は、景気の影響や病気・けがなどで収入に影響を受けやすいため、厳しめに審査が行われるのです。
同程度の年収であっても、公務員や会社員といった安定しやすい働き方とは審査基準が異なります。より細かな審査が必要なため、融資に消極的な金融機関も少なくありません。
３．審査が甘めの金融機関1 フラット35
審査基準は金融機関ごとに異なることが分かりました。中には、個人事業主や年収が低い人でも審査に通過しやすい住宅ローンもあります。代表的なのが『フラット35』です。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携
比較的低い金利で利用できる固定金利の住宅ローンがフラット35です。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、民間では提供が難しい固定金利のローンに特化して提供しています。
決められた条件を満たしていれば契約できるという点もポイントです。申込者が満たすべき条件は下記の4項目あります。
- 年齢が満70歳未満
- 日本国籍もしくは永住権・特別永住権があること
- 返済負担率が基準以下であること
- 申込者本人か親族が住む住宅の購入資金に利用すること
加えて購入する住宅も、住宅支援機構の定める技術水準をクリアし、一戸建ては床面積70平米以上・共同住宅は床面積30平米以上でなければいけません。
収入額や安定性への審査が甘い
条件を満たせば借りられるフラット35の審査が甘いのは、金融機関の貸し倒れリスクが小さいからです。運営しているのは住宅金融支援機構であり、金融機関は代理販売をしているにすぎません。
万が一契約者が返済不能となっても金融機関の不利益にならないため、審査基準ぎりぎりであっても通過しやすい傾向があります。そのため下記の返済負担率に収まっていれば、収入額や安定性は強く問われません。
- 年収400万円未満：30％以下
- 年収400万円以上：35％以下
個人事業主で収入が変動しやすいケースや、転職直後で勤続年数が1年に満たないという人でも、比較的審査に通過しやすい住宅ローンです。
固定金利のみで融資限度額がある
フラット35で利用できるのは、返済期間中の金利が一定の『固定金利』のみです。固定金利には返済の見通しを立てやすい・市場金利が上がっても影響が出ないなどのメリットがあります。
ただし変動金利と比較すると金利が高く、低金利が続けば総返済額が膨らみがちです。また融資には『8,000万円』の限度額があります。住宅価格に加え諸費用もカバーできるのはメリットです。
しかし限度額が決まっているため、それ以上の価格の不動産を購入するには、自己資金で対応しなければいけません。
参考：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】｜住宅金融支援機構
４．審査が甘めの金融機関2 ろうきん
『ろうきん』も比較的審査に通過しやすいといわれている金融機関です。組織の特徴や、他の金融機関と比較して有利なポイントを見ていきましょう。
ろうきんは非営利の金融機関
労働組合や生協会員が助け合うために作られた『福祉金融機関』がろうきんです。労働金庫法に基づき、非営利で運営されています。
運営には会員が出し合った資金が利用され、利益が出ると商品やサービスへ還元されていく仕組みです。労働者の経済的地位向上を目指す金融機関として、およそ70年間続いています。
労働組合員や生協会員は有利
ろうきんは、勤務先が労働組合に加入している『労働組合員』が利用するのに向いています。コアメンバーとなるため、審査で優遇されるほか、保証料も0.08％まで下げられるケースがあるそうです。
メンバーである『生協会員』もコアメンバーに次いで審査で優遇され、保証料も0.1％程度になります。パルシステム・コープみらい・生活クラブなどに加入している人が対象です。
生協会員本人のほか家族も含まれるため、家族が生協を利用しているなら、ろうきんを検討してもよいでしょう。
申し込み条件は緩め
申し込み条件が緩めで、対象範囲が広いのがろうきんの特徴です。審査の甘い金融機関であっても、条件が厳しいとそもそも申し込めない場合もあります。
ろうきんであれば、他社では申し込めなかったとしても契約できるかもしれません。ろうきんの住宅ローン申し込み条件は下記の通りです。
- 年収150万円以上
- 勤続年数1年以上
- 個人事業主は同一事業で3年以上
- 満20歳以上かつ完済時年齢76歳未満
申し込み後の審査も、他社と比較して通過しやすい仕組みが整っています。例えば審査金利が実行金利並みに低いため、低収入や不安定な収入でも借入しやすい金融機関です。
５．審査が甘めの金融機関3 信用金庫
地域に根差した『信用金庫』の住宅ローンを検討するのもよいでしょう。以前から信用金庫を利用していると、融通が利きやすいかもしれません。
地域住民の支援が役割
信用金庫の使命は地域の繁栄です。そのために地域住民を支援する金融機関として設立されています。
地域に家が建てば新しい住民が流入する上、住宅の建設に関わる企業に利益をもたらします。住宅の購入や建築は地域の繁栄に関わることといえるのです。
そのため地域住民をサポートする信用金庫では、できる限り住宅ローンを貸し出せるよう動きます。地域に根差した金融機関として、地域ごとの年収の差にも配慮するのが特徴です。
結果的に、信用金庫の審査は甘い傾向があります。
付き合いがあると審査に融通が利きやすい
特に長年地域に住んでいて、信用金庫を利用し続けてきた人は、審査に通りやすいでしょう。例えば個人事業主で信用金庫をメインに使っているなら、経営状態を理解した上で審査をしてくれるはずです。
地元とへの密着度や貢献度によっても、金利面で優遇してもらえる可能性があります。裏を返すと、引っ越してきて日が浅い人や、信用金庫の利用歴がない人は、審査に通りにくいかもしれません。
居住エリアの信金しか使えない
住宅ローンを契約する場合、居住している、あるいは勤務しているエリアの信用金庫でなければ利用できません。信用金庫の営業エリアは特定の地域に限定されており、利用できる人も地域で活動している人に限られているからです。
契約する信用金庫を自由に選べないため、条件を比較検討して選べない点はデメリットといえます。銀行やその他の金融機関を利用するのに比べ、自由度は低いでしょう。
６．提携ローンは有利になる？
住宅ローンの中には、提携ローンと呼ばれる種類があります。金融機関で契約する住宅ローンと比較して、どのような特徴があるのでしょうか？
販売会社と金融機関が提携するローン
住宅を販売するハウスメーカーや不動産会社と金融機関が提携して、顧客に提供しているのが『提携ローン』です。販売会社・金融機関・顧客の三者間で契約を結ぶことから『三者型』と呼ばれています。
通常の住宅ローンとの違いは、販売会社が顧客を金融機関へあっせんする点です。審査は通常通り金融機関が実施するため、提携ローンだから審査に有利に働くというわけではありません。
ただし販売会社と金融機関が提携している分、自分で金融機関へ申し込む場合より、住宅をスムーズに購入しやすいといわれています。
審査時間が早く手間は減る
審査にかかる時間が『短い』のが提携ローンの特徴です。住宅ローンの審査では、申込者本人はもちろん、購入する住宅の担保価値も審査対象です。
提携ローンでは、このうち住宅の審査を販売会社が担います。そのため審査にかかる時間を短縮することができます。
また書類提出の『手間』を減らせる点もメリットです。必要な書類をそろえて販売会社へ持参すると、申込者の代理として販売会社から金融機関へ提出してくれます。
書類作成について不明点を質問できることに加え、販売会社でも書類を確認してもらえるでしょう。万が一不備が見つかれば、金融機関へ提出前に修正もできます。
審査に通りやすいローンを提案してくれる
住宅ローンの審査には金融機関ごとに基準があります。しかしその詳細は公表されていません。そのため自力で住宅ローンを探して申し込むと、自分に合ったローンを選べない可能性があります。
一方、提携ローンであれば、提携する各金融機関の中から担当者が顧客の状況に合う商品を提案する仕組みです。例えば個人事業主として仕事をしているなら、勤務先を重視しない金融機関を紹介するでしょう。
結果として、審査に通りやすいローンへ申し込めます。
７．住宅ローン審査を有利にする条件
できるだけ有利な状態で審査を受けるには、どのような条件を満たしておくとよいのでしょうか？審査に通りやすくするためのポイントを紹介します。
個人事業主は3年以上黒字経営を続ける
個人事業主が住宅ローンへ申し込むときには、『3年以上黒字経営』を続けていると有利です。審査に用いるのは経費計上後の所得のため、所得額が少ない場合には注意しましょう。
実質的には黒字であっても、申告している所得額が少ないと審査に不利に働きます。仮に審査に通過しても、借入額が希望金額に満たないかもしれません。金利が高く希望条件に合わない可能性もあります。
審査でチェックされるのは、直近3年分の所得です。そのため3年以上所得が黒字になっていると、審査で事業の安定性を示せます。
ほかの借入を返済する
これから借りようとする住宅ローン以外に借入があるなら、できるだけ『返済』すると審査に有利です。ローンの借入額を決定する際には、年収に対する年間返済額の割合を示す『返済負担率』が関わります。
例えば年収450万円の人がフラット35で融資を受ける場合、1年間の返済額は157万5000円が上限です。しかしこの金額には、マイカーローンやカードキャッシングなども含まれます。
そのため他の借入金をできるだけ返済した上で申し込んだ方が有利です。また、金融機関は審査にあたり信用情報機関の情報を参照します。
特に『延滞』といった金融事故があり信用情報が低い場合、審査にはまず通りません。
ペアローンや収入合算を使う
1人の収入で審査に申し込んでも落ちてしまいそうなときには『ペアローン』や『収入合算』も検討しましょう。どちらも配偶者や親など親族と2人で協力し、住宅ローンを借りる方法です。
ただし住宅ローンの契約本数は異なります。収入合算は、契約者の収入に親族の収入を合わせて審査する方法です。そのため1軒の住宅に対し、1本の住宅ローンを組みます。
対してペアローンは、1軒の住宅に対し2本の住宅ローンを組む方法です。夫婦で契約する場合には、夫と妻がそれぞれ住宅ローンを契約します。
どちらの方法でも、収入額を多くできる分、審査に通過しやすくなるでしょう。
通りやすい時期を選ぶ
審査に通りやすい時期を選んで申し込む方法もあります。例えば金融機関の決算期と中間決算期にあたる3月・9月は、審査に通りやすいといわれている時期です。
決算に向けて営業目標をクリアしようとするため、審査通過の状況に影響を与えるとされます。確かな情報とはいえませんが、参考にしながら申し込み時期を検討すると役立つかもしれません。
８．審査基準を満たす銀行や金融機関を探そう
住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なります。中には基準が甘く、低収入の人や勤続年数の短い人、個人事業主などでも融資を受けやすいローンもあります。
審査通過を目指すなら、現状で基準を満たす金融機関を探すとよいでしょう。例えばフラット35であれば、基準が公開されているためすぐにチェックできます。
また審査を有利に進められる条件を満たすことも大切です。他の借入金の返済・ペアローンや収入合算の検討などが効果的でしょう。個人事業主であれば3年以上の黒字経営を目指します。
審査に通過しやすい金融機関を探しつつ条件を整えれば、融資を受けられる可能性が上がるはずです。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
どんな金融機関で自分が審査に通りそうか、目安を知りたい方にはオンラインで住宅ローンを一括比較できる「モゲチェック 住宅ローン診断」がオススメです。
「モゲチェック 住宅ローン診断」は無料で利用可能で、年齢や年収、住んでいる地域などの住宅ローン審査項目を考慮した上で、その人にピッタリなローンを紹介するサービスです。「モゲチェック 住宅ローン診断」を参考に、どのような銀行で審査を進めたらいいか比較してみましょう。
