住宅ローンの借入限度額の計算式は？モデルケースや金額を増やす方法

 

1. 住宅ローンの借入限度額を決める要素は

金融機関は、契約者のさまざまな属性をチェックし、借入限度額を決定します。特に重視されやすい項目を確認しましょう。

 

融資と担保の比率

住宅ローンを組む際、金融機関は融資の対象となる不動産を担保にします。ローン契約者が返済できなくなった際には、物件を競売にかけてその売却額で残債を回収できるようにするためです。

金融機関は物件を独自の基準で査定し、評価額を算出します。担保物件の評価額に、金融機関が定めた掛け目を適用して、融資額を決定する方法が一般的です。

多くの金融機関では、借入限度額を物件評価額の90%以上の金額に設定します。購入する建物や土地の価値が低ければ、十分な限度額に達しない場合もあるでしょう。

 

年間に返せる金額

ローン審査で重視される項目の一つに、『返済負担率』があります。返済負担率とは、額面年収に対し、年間で返済が可能な金額の割合です。

返済負担率が一定の割合を超えると、借入限度額が減らされやすくなります。基準となる返済負担率は、30～35%に設定されているのが一般的です。

年収4,000,000円の場合、返済負担率を30%以下に抑えようとするなら、年間返済額の上限は4,000,000円×30%＝1,200,000円です。月々の返済額の上限は100,000円となります。

 

返済負担率は額面年収を基に計算するため、手取り年収に直すとさらに比率が高まり、返済負担がより重くなります。本当に返せる金額なのかを、きちんと検証しなければなりません。

 

安定して支払える能力

住宅ローンの返済は、20～30年もの長い期間に設定するのが一般的です。審査の際は、安定して返済し続けられる能力があるかどうかも重視されます。

安定性が高い公務員や、年収が高い大企業の会社員なら、希望融資額で通りやすくなるでしょう。契約社員や自営業者は安定性に不安があると判断され、現在の収入が高くても減額されるケースがあります。

勤続年数をチェックされる点もポイントです。勤続年数が長いほど安定性が高いと判断され、昇給などによる収入の向上も見込まれるため、審査で有利になります。

 

 

2. 住宅ローンの借入限度額を計算する

実際の借入限度額がいくらになるのか分かる計算式を紹介します。自分の収入や返済負担率をあてはめれば、限度額の目安を把握できます。

 

借入限度額の計算式は

住宅ローンの借入限度額は、一般的に『年間返済可能額÷12カ月÷審査金利での100万円あたりの返済月額×1,000,000円』の計算式で求められます。

年間返済可能額は、返済負担率から算出する金額です。額面年収5,000,000円で、返済負担率を35%に設定するなら、年間返済可能額は5,000,000円×35%＝1,750,000円となります。

 

ただし、自動車ローンなどほかの返済がある場合は、年間返済可能額からほかのローンの年間返済額を差し引かなければなりません。

審査金利とは、借入限度額を決める際に、金融機関が計算上用いる金利です。一般的には、3.0～3.4%を審査金利として計算します。金融機関によっては、適用金利で計算する場合もあります。

 

借入限度額のモデルケース

年収6,000,000円の人が、返済期間35年・返済負担率35%で借りる場合、年間返済可能額は6,000,000円×35%＝2,100,000円です。

 

年0.5%の適用金利での借入限度額は、

2,100,000円÷12カ月÷2,596円（※）×1,000,000円＝約67,410,000円

と求められます。年3.0%の審査金利の場合は、

2,100,000円÷12カ月÷3,849円（※）×1,000,000円＝約45,460,000円

です。

 

車のローンの返済が年間400,000円ある場合は、年間返済可能額を2,100,000円－400,000円＝1,700,000円として計算します。借入限度額は、適用金利で約54,570,000円、審査金利で約36,800,000円です。

（※）各金利による100万円あたりの返済月額は 一般的な例です。

 

 

3. 借入限度額を増やすためのポイント

 

借入限度額が思うような金額に達しない場合は、以下に挙げる四つの方法を検討してみましょう。限度額を増やせる可能性があります。

 

収入合算をする

借入限度額を増やす方法の一つに、収入合算があります。配偶者・親・子どもなどの収入を申込者の収入と合計し、収入額を増やして申告する方法です。

審査対象となる年収額を大きく増やせるため、申込者1人の年収では希望融資額に達しないケースでも、収入合算により希望額を借りられる可能性があります。

一つの契約でまとめられる点も、収入合算のメリットです。契約時に発生する諸費用を、ローン1本分で済ませられます。契約者が団信に加入すれば、契約者に万が一のことがあっても、団信からの保険金でローンを完済できます。

 

借入期間を長くする

ローンの借入期間を、当初の予定より長めに設定することで、借入限度額をアップさせられる可能性があります。借入期間を延ばすと月々の返済額が減り、返済負担率を下げられるためです。

ただし、契約時にある程度の年齢に達しているなら、ローンの借入期間を延ばせないでしょう。金融機関は、返済期間を延ばしても返済可能かという部分まで審査します。

借入期間を長くするほど、総返済額が増える点にも注意が必要です。期間を延ばして返済プランを立てる際は、将来的に繰り上げ返済によって借入期間を短縮することも考慮できるとよいでしょう。

 

ほかのローンを返済する

車のローンやカードローンなど、ほかのローン返済が残っている場合、返済負担率が上がるため借入限度額は減らされます。借入限度額を増やしたいなら、ほかのローンは完済しておきましょう。

住宅ローンを申し込む際は、借金や分割払いに該当するものを全て申告する必要があります。審査に通りにくくなりそうだからといって申告しなければ、虚偽の申告とみなされます。

携帯電話の分割払いや奨学金の返済も、借金として申告しなければなりません。金融機関は、審査時に個人信用情報機関で返済遅延情報などを確認できるため、隠し事があると印象を悪くしてしまいます。

 

返済負担率を変える

返済負担率の基準は、金融機関ごとに異なります。基準を超えてしまうと借入限度額は減額されやすくなりますが、基準を超えない範囲で返済負担率を高めれば、限度額を上げられる可能性があります。

例えば、家計への負担を考慮して返済負担率を20%程度に抑えているなら、25～30%に変えることで借入限度額を増やせるでしょう。

ただし、返済負担率を上げると月々の返済額も増えるため、生活を圧迫しやすくなってしまいます。ある程度年収が高い人や貯蓄が多い人に向いた方法です。

 

 

4. 限度額まで借りるのは本当にベスト？

借入限度額を増やせれば、希望する物件を入手しやすくなるでしょう。ただし、限度額いっぱいまで融資を受けると、返済負担が重くなるリスクもあります。

 

満足感や低金利は大きなメリット

限度額まで借りる最大のメリットは、希望する住宅を取得しやすくなることです。欲しい物件があるのに融資額が足りなければ、ほかの物件で妥協せざるを得なくなるでしょう。

念願のマイホームが理想の住宅なら、返済額が多くても頑張れるものです。大きな満足感を得られることは、限度額まで借りる大きなメリットといえます。

 

低金利でローンを組めるのもポイントです。現在は超低金利時代に突入しており、利息負担が非常に軽い状況です。借りどきともいえる今のうちに、限度額まで目一杯借りるメリットは大いにあります。

 

リスクを背負うデメリット

限度額まで借りると、返済負担も最大限にまで高まります。借入限度額は、あくまでも一つの目安として示されたぎりぎりの金額であり、無理なく返済できると判断された金額ではありません。

限度額まで借りて、月々の返済をなんとか収入でまかなえても、万が一のことが起こった場合には返済できなくなるリスクがあります。

変動金利で融資を受ける場合は、金利上昇のリスクがある点にも注意が必要です。固定金利と違い、変動金利では金利が上がると月々の返済額も増えるため、家計管理が厳しくなることも予想されます。

 

 

5. 知っておきたい住宅ローン控除の要点

住宅ローン控除を利用すれば、ローン返済の負担軽減につながるでしょう。制度の概要や適用の条件を解説します。

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、マイホームを購入した際に、一定の要件を満たすことで税額控除を受けられる制度です。正式には『住宅借入金等特別控除』といいます。

年末のローン残高の0.7%相当額を原則13年にわたり、所得税や住民税から控除できます。控除額を税金から直接差し引けるため、大きな節税効果がある制度です。

新築物件の購入だけでなく、住宅を増改築した場合や中古物件の取得時にも、制度の適用を受けられます。

 

新築物件で控除を受けられる条件は

新築住宅で控除の適用を受ける場合、住宅ローンの返済期間を10年以上に設定する必要があります。控除を受ける年の合計所得額が20,000,000円以下であることも、適用条件の一つです。

取得した住宅は、床面積が50平米以上あり、そのうち半分以上を居住用として使用していなければなりません。

制度の適用を受ける人は、住宅を取得・新築した日から半年以内に居住を開始し、適用を受ける年の12月31日まで住み続ける必要があります。

 

中古物件の場合は条件が増える

中古住宅の取得で控除を受ける場合、現行の耐震基準をクリアしているかどうかが判断されます。新築住宅の適用条件と併せて、一定の耐震基準が満たされていることを証明しなければなりません。

『住宅性能評価書』または『耐震基準適合証明書』を取得していれば、耐震基準に適合している証明になります。木造なら築20年以下、耐火建築物なら築25年以下の築年数を満たしている場合も、耐震基準の条件をクリアしているとみなされます。

贈与された建物ではないことや、生計を一にする親族などから取得した建物ではないことも、中古物件での条件です。

 

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6. 限度額を知って無理のない借入をしよう

住宅ローンの借入限度額は、物件の担保価値や返済負担率などに影響を受けて決定されます。収入合算したり、借入期間を延長したりすることで、限度額を増やすことが可能です。

限度額が増えれば希望する住宅を購入しやすくなりますが、返済負担も重くなります。自分の条件から限度額を計算し、無理のない範囲で融資を受けましょう。