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1. 団信に入れないと住宅ローンを組めない理由
持病があると住宅ローンを利用できない理由は、『団体信用生命保険（団信）』に加入できないためです。団信とはどういったものなのか解説します。
万一のときに団信の保険金で完済する仕組み
団信は、住宅ローンの債務者が返済期間中に亡くなったり、高度障害状態になったりして、残りのローン返済が厳しい状況になった場合に、保険金がローン残債に充てられる保険です。
生命保険の一種であり、保険料の支払いが発生します。ただし保険料はローンの金利に含まれており、契約者に対しては別途保険料の支払いは発生しないのが一般的です。
一般の生命保険の場合、加入時の年齢により保険料が変わりますが、団信の場合は一律です。ただし健康状態に関する告知が必要で、内容によっては加入を断られるケースもあります。
団信加入を融資条件にする金融機関が多い
民間金融機関の住宅ローンを利用する場合、団信の加入が義務付けられているのが一般的です。
一方、住宅金融支援機構と金融機関の提携により提供される住宅ローンである『フラット35』の場合、団信の加入は任意なので、加入しないことを理由にローン利用を断られることはありません。
一般的な生命保険には、死亡保障などのほかに特約が用意されています。団信も同様で、金融機関により違いはあるものの、『三大疾病特約』『八大疾病特約』『がん保障特約』といった特約を付帯できる場合があります。
団信は契約者にもメリットがある
団信は契約者にとっても、加入することで多くのメリットが得られます。契約途中で契約者が死亡したり重大な障害を負ったりした際には、ローン残債の返済は保険金により賄われるため、契約者の家族に経済的負担が発生しません。
通常の生命保険の場合、満期等の理由で一時金の支払いを受けると、その支払金は『一時所得』扱いとなるため、所得税の課税対象です。団信の場合には、支払いを受けても所得税は課されません。
2. 団信の審査でチェックされる病気は？
団信に加入する際には、現在の健康容態に関する告知書を提出する必要があります。では具体的にどのような持病を抱えていると、団信の審査に影響が出るのでしょうか？
団信の審査に落ちる可能性がある病気
団信の審査で加入を断られる可能性がある病気には、以下のようなものがあります。
- 脳の疾患：脳卒中・脳動脈硬化症など
- 心臓の疾患： 狭心症・心筋梗塞・心臓弁膜症・先天性心臓病・心筋症など
- 胃腸の疾患：胃潰瘍・十二指腸潰瘍・潰瘍性大腸炎など
- 肝臓・すい臓の疾患：肝炎・肝硬変・肝機能障害・すい炎など
- 腎臓の疾患：腎炎・ネフローゼ、腎不全
- 眼の疾患：緑内障・網膜にまつわる疾患・角膜にまつわる疾患
- 精神疾患：うつ病・神経症・てんかん・アルコールや薬物依存症・認知症など
- 代謝異常・免疫疾患：高血圧症・糖尿病・紫斑病など
- 婦人科系の疾患：子宮内膜症・乳腺症・卵巣のう腫など
- 呼吸器疾患の疾患：喘息・慢性気管支炎・肺結核・肺気腫など
- がん：がん・肉腫・白血病など
告知事項がある場合は詳しく記入
持病があると生命保険の加入時にはマイナスポイントになるため、どうしても隠したいという心理が働きます。しかし隠すのは逆効果です。
保険会社は病名や病歴だけで機械的に判断しているわけではありません。現在の症状や治療状況なども含めて、引受の可否を判断しています。
例えば高血圧症と診断を受けている場合であっても、定期的に医師の診断を受け、降圧剤の服用で血圧をコントロールできていれば、保険に加入できる場合もあります。
持病を抱えている場合は、団信告知時には聞かれていないことまで答える必要はありませんが、病名だけを申告するのではなく、現在の症状や治療状況を詳しく記入するようにしましょう。
告知義務違反は絶対NG
求められる告知内容は保険会社ごとに異なりますが、一般的には過去3カ月以内の病気治療の有無、そして過去3年以内の病歴、投薬の有無などを申告します。
告知書には告知が必要な病名が列挙されており、その中から該当するものをチェックするのが一般的な形式です。
団信の告知書を提出する際に絶対にやってはいけないのは、虚偽の内容を報告する『告知義務違反』です。
もし契約者に万が一のことがあり、保険金の支払いが生じた段階で告知義務違反が発覚した場合には、契約が解除され保険金は支払われません。残された家族には、住宅ローンの残債を自力で返済する負担がのしかかります。
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病気によっては罹患歴があっても団信に加入できる可能性も？
現代社会で比較的多く罹患者がいる「がん」に備え、がん保障付きの団信を希望する人も増えています。しかし、がんを一度経験した人はなかなかがん団信に加入するのが難しいのが実情です。
一方で、「がん経験者も利用できる」ことを謳っている住宅ローンもあります。具体的にはPayPay銀行です。
PayPay銀行が2024年6月から提供を始めた「超サポ団信」では、がん経験者も一定の条件を満たせば「がん50%保障」「がん100%保障」に加入することが可能です。
がん経験者だからといって追加負担があるわけではありません。がん団信を希望するがん経験者は、PayPay銀行を検討してみましょう。
＼がん経験者もok！PayPay銀行の「超サポ団信」／
3. 基準が緩いワイド団信を検討
健康上の理由で団信の加入を断られた場合には、『ワイド団信』を検討してみる価値があります。ワイド団信とはどのようなものなのでしょうか？
ワイド団信とは
ワイド団信の正式名称は『加入条件緩和割増保険料適用特約付団体信用生命保険』といいます。健康上の理由で団信の審査に落ちた人に向けて、引受基準を緩和して加入しやすくしている保険です。
ワイド団信を提供している金融機関は、一部に限られます。そのため一般の団信の加入審査を受けることに不安がある場合には、ワイド団信を扱っている金融機関を選択しておくと安心です。
ただしワイド団信であっても、審査の結果、加入を断られる場合があります。
通常の団信との違いや注意点
通常の団信とワイド団信を比較すると、いくつか相違点があります。一番大きな違いは加入条件で、一般の団信への加入は持病があると難しいのに対し、ワイド団信では持病があっても加入できる場合があります。
代表的な症例では、糖尿病、うつ病、心筋梗塞、脳卒中、肝炎などの持病があっても、ワイド団信では過去に引受実績があります。
一方で、ワイド団信に加入すると住宅ローンの金利が高くなります。上げ幅については金融機関により違いがありますが、一般的には金利が0.2～0.3%上乗せされます。
4. 団信に通らなかった場合の対応
民間金融機関の住宅ローンの場合、団信に加入できないとローンそのものの利用ができない場合がほとんどです。ではその場合には、どのように対処すればいいのでしょうか？
ほかの団信に申し込む
団信の審査基準は一般的に非公開です。しかし過去の事例を振り返ると、加入拒否に繋がる具体的な疾患などは、金融機関ごとに違いがあることが分かります。そこでもしA銀行の審査に落ちたなら、B銀行の審査を受けてみるのも選択肢の一つです。
もし一度審査に落ちて他社に申請を出す場合には、その金融機関が加入している保険会社を確認しましょう。団信の加入窓口は住宅ローンを申し込む金融機関ですが、保険そのものは保険会社が提供しています。
そのため提供している保険会社が同一であれば、たとえ違う金融機関から申し込んでも、審査基準が同じである可能性があるからです。
団信と保険会社の組み合わせの例（2024.10時点）
| 一般団信 | 疾病保障団信 | ワイド団信 | |
| auじぶん銀行 |
ライフネット生命 |
||
|
住信SBIネット銀行 |
SBI生命 | ||
| 三井住友銀行 | 住友生命 |
三井住友海上火災（8大疾病） 住友生命（クロスサポート） |
ー |
| みずほ銀行 | 第一生命 |
第一生命（がん団信） 損害保険ジャパン（8大疾病） |
SOMPOひまわり生命 |
| 第一生命 |
第一生命（3大疾病・団信革命） 日本生命（ペア団信） |
クレディ・アグリコル生命 | |
フラット35を申し込む
もしあらゆる手を尽くしても団信に加入できない場合には、団信への加入義務のない住宅ローンを選択するという方法があります。
団信に加入義務がない住宅ローンには、住宅金融支援機構の『フラット35』があります。フラット35の場合も、団信加入が義務ではないというだけで、任意での加入は可能です。その場合は、フラット35が提供している『機構団信』に加入します。
2017年10月1日以降にフラット35を申し込んだ場合は、毎月の支払いに団信加入に必要な費用が含まれるようになったため、保険料を別に支払う必要がなくなりました。
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5. 住宅ローンを組むには健康状態も重要
住宅ローンの申請をする場合、年収や信用情報については心配をしますが、それだけでなく健康状態についても留意しなければなりません。
特に民間の金融機関でローンを組む場合には、団信への加入が義務とされているため、持病を抱えていることで加入ができなければ住宅ローンを利用できなくなってしまいます。
ただし、団信への加入を拒否された場合でも、住宅ローンを利用するための手段はいろいろとあります。もし一度審査に落とされたとしても、それで終わりではありません。次に打つべき一手を考えていきましょう。
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住宅ローン審査、ここがポイント！
通らない理由や対策を解説
住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査と本審査は目的が異なり、仮審査は「その人に融資が可能かどうか」、そして物件の売買契約後に行う本審査では「本当に融資をしていいか」の観点での審査になります。
仮審査では審査の受付基準に合致しているかどうかや本人の返済能力、個人信用情報などが比較的簡易にチェックされます。本審査ではたくさんの書類のチェックや物件の担保価値の精査など、多岐にわたる項目を仮審査よりも厳密に審査されます。
本審査も通過したら金融機関とローン契約し、住宅の決済を行うことになります。
| 審査にかかる期間
仮審査は即日〜1週間程度、本審査は1〜2週間程度を要します。住宅購入時はなにかと慌ただしくなるため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
| 仮審査のポイント
仮審査では大きく３つ、「本人の属性情報」「返済能力」「個人信用情報」がチェックされます。細かく見ていきましょう。
・「本人の属性情報」
申込時の年齢や完済時の年齢、年収や雇用形態、勤続年数など、金融機関が個別に定めている受付基準に合致しているかが審査されます。「正規雇用であること」「勤続1年以上であること」「年収は300万円以上」など細かな条件が金融機関ごとに定められており、それらに合致している必要があります。具体的な基準は非公表のケースが多いものの、「◯◯銀行 商品概要」と検索するとある程度は銀行公式サイトで確認できます。
・「返済能力」
収入に対して借り入れ額が過大でないかが審査されます。代表的な指標として年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」があります。住宅ローンの年間返済額の計算には実際の金利ではなく、審査上のみ使われる「審査金利」が使われます。金融機関によって異なるものの、概ね3%前後という高めの審査金利でストレスをかけて計算されます。また、年間返済額には住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの借り入れの返済も考慮されます。
返済比率の上限は多くの金融機関が非公表ですが、目安は30%〜35%です。フラット35の場合は年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%と公表されています。
・「個人信用情報」
個人信用情報とはクレジットカードの支払いなどの履歴情報です。過去に延滞などのネガティブな履歴があると、住宅ローン審査にはマイナスに作用します。
| 本審査のポイント
本審査では様々な資料の提出のうえ、「仮審査の申告内容との相違がないか」「担保評価」が主に審査されます。
・「仮審査の申告内容との相違がないか」
仮審査で申告した年収と源泉徴収票の金額が違っていないか、借り入れがある場合はその内容が仮審査の申告内容と違っていないかなど、仮審査で金融機関に申告した内容との整合性がチェックされます。
・「担保評価」
住宅ローンで物件を購入すると、通常は金融機関によって「抵当権」が設定されます。抵当権とはいわば担保のことであり、申込人が住宅ローンの返済ができなくなったとき、その物件を売却して融資金の回収に充てるためです。そのため、購入しようとする物件の価値が借り入れ額に対して著しく低くないかをチェックされます。また物件そのもののスペック、例えば耐震基準や適法物件かどうかなども、金融機関の定める基準と照らし合わせられています。
| よくある本審査落ちのパターンやNG行為
・仮審査の申告内容と異なる点があった
仮審査と本審査で申告内容に相違があると落ちる確率が高まります。例えば仮審査で申告した年収と提出した源泉徴収票の年収が違えば、返済能力の計算が狂うことになります。
・別の借り入れを行う
住宅ローンの審査中に別の借り入れを行うと返済比率に悪影響が出ます。ローンという名称ではありませんがクレジットカードのリボ払いも借り入れと同じ扱いです。気軽な買い物が原因で住宅ローン審査に落ちる可能性もあるため注意が必要です。また、審査期間中はローンの延滞にも普段以上に注意しましょう。
・転職や退職
審査中に転職すると通過は難しくなります。金融機関は現在の勤務先で長く働き続けることを前提に住宅ローンの返済能力を見繕っているため、その前提が崩れるのです。さらに勤続年数の基準を満たせなくなる可能性が高くなります。
・健康上の問題で団信に加入できない
『団体信用生命保険（団信）』へ加入できず、住宅ローンを利用できないケースもあります。団信とは契約者が死亡したり高度障害に陥ったりした際、ローン残高を肩代わりしてくれる保険です。
生命保険のため、加入するためには過去3年ほどの病歴や治療歴などを告知しなければなりません。そのため健康状態によっては、団信の審査に通過できない場合があります。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須とされているため、加入できなければ契約できません。
| 審査に通りやすくなるコツ・対策
・頭金（自己資金）を多めに入れて借入金額を下げる
自己資金を多めに確保して借入金額を引き下げることで審査に通りやすくなります。多くの自己資金を貯蓄できる人と言えるため、金融機関からの信頼を得やすいでしょう。
借り入れ額が少なくて済むため返済負担も軽減され、返済比率を引き下げることもできます。金融機関によっては自己資金の割合に応じて優遇金利を適用してもらえる点もメリットです。
・借り入れがある場合はなるべく返済しておく
自動車ローンやカードローンなどの借り入れがある場合は、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らしておくことも大切です。返済比率を引き下げる要因になるため、審査に通りやすくなります。
・ペアローンや連帯債務、収入合算を検討する
配偶者に収入がある場合は、ペアローンや連帯債務、収入合算により審査を通りやすくすることができます。例えば年収が夫500万円・妻500万円の夫婦が5,000万円の住宅ローンを組む場合、夫1名の債務者だけでは年収倍率（年収に対する借り入れ額）は10倍と非常に高いですが、ペアローンや連帯債務で夫婦2名とも債務者になれば、年収倍率は5倍まで下がります。一般的には、年収倍率は高くても7倍以内であれば審査に通りやすくなります。
収入合算とは夫婦の片方が債務者、もう片方は連帯保証人となる方法です。こちらも連帯保証人分の年収を一定程度加味した審査を受けられるので、単独で組むよりは有利です。
| 本審査は複数の金融機関へ申し込もう
住宅ローンの本審査への申し込みは、複数の金融機関で並行することが可能です。万が一審査に落ちたり減額承認されたりしたときに備え、複数の金融機関へ申し込んでおくとよいでしょう。複数の金融機関で本審査承認を得られたら、最も希望に近い条件のプランで契約に進めばOKです。
審査通過後であっても契約に進んでいなければキャンセルできるため、契約を決めたローン以外はキャンセルしましょう。その後は金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日を待つだけです。
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