１．不動産購入にかかる諸費用とは
マイホームを購入するときには、物件価格のほかにも、諸費用というさまざまな費用が必要です。諸費用には不動産会社へ支払う仲介手数料や、銀行へ支払う住宅ローン手数料、火災保険の保険料などが含まれます。
これらの費用の基本的な知識を押さえておきましょう。
購入にかかるさまざまな費用
物件価格のほかに不動産を購入するときにかかる費用を『諸費用』といいます。諸費用の項目は下記の通りさまざまです。
- 手付金
- 固定資産税等清算金
- 登記費用
- 火災保険料
- 住宅ローン手数料（事務手数料・保証料・団体信用保険など）
- 修繕積立金
- 仲介手数料
- 引っ越し費用
購入する物件の種類によってかかる諸費用は異なります。例えば修繕積立金はマンションの購入時には必要ですが、一戸建ての購入時にはいりません。
希望している物件にはどのような費用が発生するのか、あらかじめ確認しておくと安心です。
原則現金で支払いが必要
諸費用の支払いは『現金』による一括払いが一般的です。そのため自己資金をある程度用意しておかなければいけません。自己資金を全て頭金にしたり、まったく用意していなかったりすると、手続きが滞る可能性があります。
スムーズにマイホームを購入するなら、諸費用を支払える程度の現金を用意しておきましょう。
２．必要な諸経費の目安
物件価格のほかに用意しておかなければいけない諸費用は、どの程度かかるのでしょうか？一般的に諸費用は新築物件では安く、中古物件は高くなりがちです。具体的にどの程度の現金が必要なのか見ていきます。
新築は物件価格の3〜7%
新築物件を購入するなら、諸費用の目安は『3～7％』です。3,500万円の新築マンションを購入するなら、105万～245万円は予算として確保しておきましょう。
大きな金額のため、計画的に用意しておくと安心です。自己資金が不足する場合や、物件価格と合計すると負担が大きいと感じる場合は、物件価格を下げるのも一つの方法といえます。
中古は5〜8%が目安
一方、中古物件の諸費用は『5～8％』が目安です。2,500万円の中古マンションを購入するときには、125万～200万円かかります。
新築物件より高い傾向があるのは、不動産会社へ支払う仲介手数料があるからです。中古物件の売り手は物件を所有している個人のケースが多いでしょう。
しかし個人が直接買い手を探し、売却することはまずありません。ほとんどの場合、不動産会社に仲介してもらいます。そのため仲介手数料が上乗せされる仕組みです。
中古物件でも不動産会社が買い取って再販している物件に関しては、仲介手数料がかかりません。
３．諸費用を下げる方法
100万円以上もの諸費用を用意するのは大変なことです。『できるだけ負担を少なくできないだろうか？』と考えている人もいるでしょう。そこで諸費用を下げる方法について、代表的なものを紹介します。
住宅ローンに関わる費用を比較する
まずは金融機関へ支払う住宅ローン手数料を『比較』しましょう。住宅ローン手数料は金融機関ごとに金額が異なります。できるだけ金額の低い金融機関を選ぶと諸費用を下げられる仕組みです。
住宅ローン手数料のうち『事務手数料』は借入額で変わります。目安は融資額の1～2％です。中には事務手数料が定額の金融機関もあります。借入額が高額な場合には、定額の金融機関を選んだほうがお得かもしれません。
『保証料』もよく比較しましょう。保証料は金融機関を通して保証会社へ支払います。万が一返済が滞ったとき、契約者の代わりに金融機関へローン残高を支払う『代位弁済』を実施してもらうための費用です。
金融機関によっては保証料が不要なケースもあります。
火災保険の内容を精査する
住宅ローンを利用するときには、ほとんどの金融機関で『火災保険』への加入を求められます。金融機関で紹介されるパッケージ型のプランに、そのまま加入するケースも多いでしょう。
しかし紹介されるパッケージ型の火災保険には、不要な補償が付いているかもしれません。例えば購入するのがマンションの高層階で水辺からも遠いのであれば、水害補償は外しても問題ないと考えられます。
無駄のない補償で契約するには、オーダーメイド型のプランがある火災保険を選びましょう。自宅に必要な補償内容だけを付ければ費用を抑えやすく、諸費用の節約につながります。
繁忙期の引っ越しを避ける
『引っ越し費用』が安い時期を選ぶことも、諸費用を下げるのに役立ちます。忙しい季節と余裕のある季節の差が大きい引っ越し業界では、繁忙期ほど料金が高く設定されています。
そのため多くの人が引っ越しをする3月を避け、件数が減る『8月』に引っ越すのがおすすめです。加えて『平日』の引っ越しや、『時間指定』をしないこともポイントといえます。
荷物が多いとその分料金が高額になるため、あらかじめ不用品を処分しておくのも有効です。
中古物件は仲介手数料の安い業者を選ぶ
中古物件の諸費用で大きな割合を占めるのは『仲介手数料』です。できるだけ仲介手数料が安い業者を選ぶとよいでしょう。中には手数料半額や無料といった不動産会社も増えています。
仲介手数料を安く設定している業者を選べば、諸費用の負担を減らせるはずです。
４．諸費用が足りない場合の対処法
原則として現金で支払う諸費用ですが、どうしても自己資金でまかないきれないケースもあるでしょう。そのようなときには、諸費用を含めてローンを組むのも一つの方法です。
諸費用を含めてローンを組む
現金で諸費用を払いきれないなら、諸費用を含めて住宅ローンを借りるとよいでしょう。住宅ローンに諸費用も入れ込む『オーバーローン』と、住宅ローンとは別に借りる『諸費用ローン』があります。
ただし、全ての金融機関で取り扱っているわけではない点に注意が必要です。利用したい金融機関にプランが用意されているか確認しておくとよいでしょう。
またオーバーローンや諸費用ローンで、全ての諸費用をカバーしきれるとは限りません。契約する金融機関によって、借入可能な金額やカバーできる範囲に違いがある点に気を付けましょう。
申し込み前に詳しい内容を聞いておけば、安心して利用できます。
メリット・デメリットを把握しよう
自己資金が少なくてもマイホームを購入できるオーバーローンには、メリットと同時にデメリットもあります。メリットは自己資金が少なくても不動産を購入できる点です。
住宅ローン控除も利用できるため、その分、所得税や住民税の節税にもつながります。ただし諸費用の分だけ借入額が高くなり、毎月の返済額は膨らみがちです。返済総額の増加により、家計が圧迫されるかもしれません。
オーバーローンは物件の価値以上の金額を借り入れている状態のため、購入直後から損失を抱えている状態ともいえます。仮に購入直後に物件を売却する必要が生じたときには、購入金額より高く売却しなければいけません。
５．諸費用分を考慮して資金計画を立てよう
不動産を購入するときには、物件価格だけでなく諸費用がかかります。手付金や仲介手数料・住宅ローン手数料などを含むさまざまな費用です。
諸費用は現金で支払うのが一般的のため、頭金のほかに諸費用分の資金を確保しておかなければいけません。自己資金が足りない場合にはオーバーローンや諸費用ローンを使い、必要な資金を全額借り入れる方法もあります。
できるだけ諸費用を抑えられるよう、金融機関や火災保険のプランを見直すことも大切です。諸費用分を考慮した金額を想定すれば、現状に見合う資金を確認できます。
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