マンション購入の初期費用とは？相場と支払いタイミングを解説

 

１．マンション購入にかかる初期費用とは

マンション購入時に発生する初期費用とは、どのようなお金のことを指すのでしょうか。まずは、初期費用の基礎知識を理解しておきましょう。

 

購入手続きにかかる諸経費

マンション購入の初期費用とは、各種購入手続きの際に発生する諸経費のことです。マンションを購入する際は、物件価格以外に初期費用も発生します。

例えば、住宅ローンを組んで借入を行う場合、借入金は物件価格に充てるために使います。しかし、ローンを組む際にも諸経費がかかり、この費用は原則としてローンに組み込めません。

住宅ローンの利用を考える際は、物件価格に初期費用をプラスした全体の金額を意識する必要があります。マンション購入にかかる全額を把握した上で、現金と借入金の割合を考慮することが重要です。

 

原則現金での支払いが必要

マンションの購入時に発生する初期費用は、原則として現金で支払わなければなりません。初期費用の相場は、物件価格の3～10%が目安です。

マンション購入は決して安い買い物ではないため、価格に応じた初期費用も大きな金額になります。3,000万円のマンションを購入する場合は、最大300万円程度を初期費用の目安にする必要があります。

したがって、ある程度の自己資金がなければ、物件の選択肢も限られてしまいます。予算を決める際は、初期費用に充てられる預貯金の金額も考慮することが大切です。

 

頭金・手付金は物件価格に充当

ローンを組んでマンションを購入する場合、一般的には頭金を用意します。頭金とは、物件価格のうち借入金の分を引いた残りを、最初に現金で支払うお金です。

最終的に、頭金は物件購入代金に充当されますが、諸経費とは別に現金で用意しなければなりません。頭金の相場は、物件価格の10～20%が目安です。

諸経費以外に現金の準備が必要な費用には、手付金もあります。手付金とは、売り主との売買契約が交わされた際、購入価格の一部を先払いで売り主に支払うお金です。

手付金も頭金と同様、最初に現金で支払い、最終的に物件購入代金に充当されます。物件価格の5～10%が手付金の相場です。

 

２．初期費用の目安

初期費用の目安を知っておけば、最初にどれくらいの現金を用意すればよいのか判断しやすくなります。新築と中古では相場が異なることも覚えておきましょう。

 

物件価格の3～10%

マンションの初期費用の相場は、物件価格の3～10%を目安に考えておくとよいでしょう。割合に幅があるのは、物件の種類や購入時の状況などにより、発生しない初期費用があるからです。

また、同じ種類の費用でも、全てのケースで同じ金額が必要になるわけではありません。例えば、登記作業を司法書士に依頼する場合、司法書士により報酬額には大きな差があります。

より正確な初期費用を事前に把握したいなら、税金など金額が固定されている費用以外のものを調べておきましょう。マンション購入に関わる不動産会社や金融機関に問い合わせれば、ある程度の金額が分かります。

 

中古の方が費用は高め

マンションの初期費用の相場は、新築と中古で異なります。基本的には、新築より中古の方が初期費用は高めです。

中古マンションのほとんどは、不動産会社を通して販売されています。購入する際も不動産会社が間に入るため、仲介手数料を支払わなければなりません。

一方、新築マンションは、デベロッパーと呼ばれる業者から直接購入するのが一般的です。不動産会社を介さないため、仲介手数料は発生しません。

マンションの新築と中古では、初期費用に関してほかにも相違点はありますが、最も大きな差を生んでいる原因は仲介手数料の有無です。

 

 

３．売買契約時に必要な初期費用

不動産売買契約時に発生する初期費用には、仲介手数料と手付金があります。このうち、仲介手数料は中古マンション購入時にのみ必要となる初期費用です。

 

仲介手数料

仲介手数料は法律により上限額が定められています。不動産会社は上限額を超えない範囲で金額を自由に決められますが、上限額を請求されるのが一般的です。

仲介手数料の金額は、物件価格が400万円超の場合、『（物件売買価格×3%＋6万円）×消費税率』の計算式で算出します。マンション価格は400万円以下になるケースがほとんどないため、この計算式のみ覚えておけばよいでしょう。

不動産売買契約が成立した時点で、不動産会社に仲介手数料を支払う義務が発生します。支払い方法や支払いのタイミングは業者により異なるため、事前の確認が必要です。

 

４．ローン契約時に必要な初期費用

マンション購入で住宅ローンを利用する場合は、初期費用としてローン事務手数料と保証料が発生します。どのような費用なのか、それぞれの特徴を見ていきましょう。

 

ローン事務手数料

住宅ローンの契約時には、金融機関に事務手数料を支払わなければなりません。事務手数料のタイプは、『定額型』と『定率型』の2種類に大きく分けられます。

定額型は、金融機関が定めた一定の金額を支払うタイプです。借入金額に左右されないため、金額を事前に把握しやすいメリットがあります。

借入金額に一定の割合を掛けて金額を算出する定率型は、借入金が多くなるほど事務手数料も高くなります。

上記2タイプ以外に、選択する金利タイプなどにより金額が変わる場合もあります。ローン事務手数料は、金融機関が違うと大きな差が出やすいため、しっかりと確認しておきましょう。

 

保証料

かつて、住宅ローンを組む際は、連帯保証人を立てるのが一般的でした。しかし、現在は連帯保証人を立てる代わりに、保証会社を利用するのが主流となっています。

保証会社は、契約者が返済不能となった際、ローン残債を金融機関に支払ってくれる会社です。保証会社を利用する金融機関でローンを組む場合は、保証料の支払いが発生します。

保証料の支払い方法の種類は、一括前払いと金利上乗せの二つです。一括前払いを選ぶ場合は、ローン契約時に現金の準備が必要となります。

 

５．マンション取得にかかる初期費用

不動産を取得した際は、次に挙げる三つの費用が発生します。マンション取得にかかる初期費用を確認しておきましょう。

 

不動産登記費用

土地や建物を取得した際は不動産登記を行います。不動産登記とは、不動産や所有者の情報を広く公開し、権利関係を明らかにするための制度です。

新築マンションなど、取得時に初めて所有者を登記する物件には、『所有権保存登記』を行います。既に所有者がいる不動産を取得した際に行う登記が『所有権移転登記』です。

住宅ローンを組む際は、金融機関が物件を担保に入れるための『抵当権設定登記』が行われます。これらの登記には、『登録免許税』と呼ばれる税金がかかります。

また、登記作業は専門家に頼むのが一般的です。登録免許税と代行報酬を合わせた不動産登記費用が、不動産取得にかかる初期費用として発生します。

 

司法書士報酬

不動産登記は専門的な作業となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。通常は、不動産取得時やローン契約時に、不動産会社や金融機関が司法書士を紹介してくれます。

登記を司法書士に依頼すると、司法書士への報酬が発生します。報酬額は司法書士が独自の基準で決めているため、相見積もりを取って比較するのがおすすめです。

所有権移転登記や抵当権設定登記の作業には、3カ月以内に発行した印鑑証明書が必要となります。その他の書類が必要になる場合もあるため、前もって司法書士に確認しましょう。

 

固定資産税清算金

不動産を所有していると、固定資産税が毎年課税されます。不動産が売買される際は、その年の固定資産税を、所有日数に応じて売り主と買い主で負担し合うのが通例です。

基本的には、その年の1月1日から不動産購入の決済日までが、売り主負担となる日数です。売り主の納税額が日割り額を超えているなら、超過分を固定資産税清算金として売り主に支払わなければなりません。

地域によっては、固定資産税に加え都市計画税が課されるケースもあります。都市計画税が発生する地域の不動産売買では、固定資産税清算金に都市計画税の分も含める必要があります。

 

 

６．マンション購入時に支払う税金

マンション購入にかかる初期費用には、各種税金も含まれます。印紙税・登録免許税・不動産取得税について理解しておきましょう。

 

印紙税

契約書などの文書には、課税文書に該当するものがあります。課税文書とは、作成時に印紙税が課される文書です。

マンションの取得時に交わす不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（ローン契約書）は、課税文書に該当します。これらの文書作成時には、印紙税を納付しなければなりません。

印紙税は、該当文書に収入印紙を貼付する形で納税します。契約金額に応じた税額の収入印紙を郵便局やコンビニで購入し、所定のルールに則って文書に貼り付ければ納税したことになります。

 

登録免許税

所有権の保存・移転登記を行う際に発生する登録免許税は、『固定資産税評価額×税率』の計算式で算出します。税率は登記の種類ごとに異なります。

所有権保存登記の税率は0.4%、所有権移転登記は2.0%が原則です。特例により、それぞれの登記は期間限定で税率が下がっています。

抵当権設定登記の登録免許税の計算式は『借入金額×0.4%』が原則です。抵当権設定登記にも軽減税率の特例が適用されています。

いずれの登記においても、特例の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなければなりません。

 

不動産取得税

マンション購入時に支払う税金には、不動産取得税もあります。不動産取得税とは、土地や建物を取得した人に対して課税される税金です。

購入時だけでなく、譲渡により不動産を取得した場合も、不動産取得税が発生します。登記の有無は関係ありません。ただし、相続で取得したケースでは課税されないこともあります。

不動産取得税の金額は『取得した不動産の価格×税率』で計算します。税率の原則は、土地・建物の両方とも4.0%です。要件を満たせば、期間限定で軽減税率の適用を受けられます。

 

７．初期費用の準備に不安がある場合の対処法

自己資金が少ないために初期費用を支払えるか不安な場合は、初期費用を節約できないか考えてみましょう。諸経費ローンの利用を検討するのも一つの方法です。

 

節約できるポイント

初期費用の節約を考える場合は、省略できる費用と安くできる費用を抑えておくことが重要です。

省略できる主な費用としては、仲介手数料と司法書士報酬が挙げられます。売り主が直接販売しているマンションなら、仲介手数料は不要です。また、登記作業を自分で行えば、司法書士報酬は発生しません。

初期費用の中で安くできる費用には、ローンの事務手数料や司法書士報酬などがあります。金融機関や司法書士を費用面で比較すれば、手数料や報酬を抑えられるでしょう。火災保険料を節約する方法も効果的です。

 

諸経費ローンを検討する

住宅ローンの種類には、『諸経費ローン』と呼ばれるものがあります。諸経費ローンとは、現金の支払いを一切行わずにローンを組む借入方法です。『オーバーローン』とも呼ばれます。

頭金を入れずに物件価格の全額を借入したい場合は、『フルローン』と呼ばれる借入方法を選択できることがあります。諸経費ローンでは、フルローンをさらに拡大し、諸経費までローンに組み込みます。

諸経費ローンを利用できれば、現金を用意しなくてもマンションを購入することが可能です。自己資金がほとんどない人や現金を大きく減らしたくない人は、諸経費ローンを検討するとよいでしょう。

 

諸経費ローンの注意点

諸経費ローンを組むと借入金額が大きくなるため、月々の返済負担も重くなります。きちんと収支計算ができていなければ、家計を圧迫することになりかねません。

諸経費分の借入のみ金利が高くなりやすい点も、諸経費ローンのデメリットです。諸経費ローンでは諸経費分のローンを別枠で組むことが多く、高金利で設定されると月々の返済額が増えてしまいます。

諸経費ローンは提供している金融機関が限定されるため、多くの選択肢から金利などの比較ができません。メリットとデメリットをしっかりと比較して決めることが大切です。

 

８．初期費用も考えて資金計画を立てよう

マンション購入時にはさまざまな初期費用がかかります。基本的には全ての費用を現金で支払わなければならないため、初期費用も考慮した資金計画を立てることが重要です。

 

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