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〜団信を充実させる〜 保険のメリットも考えた住宅ローン借り換え

  • 最終更新日: 2024年11月27日

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団信を充実させる借り換えとは、借り換えによって住宅ローンの金利を下げるだけでなく、団体信用生命保険(以下、団信)もより充実した内容のものにする借り換えのことです。

最近はネット系銀行などががん保障や全疾病保障を無料で付いたローンを提供していたり、0.1%から0.3%の金利上乗せで様々な疾病保障付き団信(以下、疾病団信)が登場しており、単に金利メリットを得るだけでなく、団信を充実させる目的で借り換える人が増えてきました。

 

目次
  • 1.団信を充実させる借り換えとは
  • 2.スキーム図
  • 3.メリット・デメリット
  • 4.事例
  • 5.まとめ

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1.団信を充実させる借り換えとは

団信を充実させる借り換えとは、借り換えによって住宅ローンの金利を下げるだけでなく、団体信用生命保険(以下、団信)もより充実した内容のものにする借り換えのことです。

最近はネット系銀行などががん保障や全疾病保障を無料で付いたローンを提供していたり、0.1%から0.3%の金利上乗せで様々な疾病保障付き団信(以下、疾病団信)が登場しており、単に金利メリットを得るだけでなく、団信を充実させる目的で借り換える人が増えてきました。

 

[団信比較についてより詳しく]

 

団信はそもそも保険料が非常に低く設定されているため、大変お得な保険です。ただ、借り入れ時しか加入できないため、現在住宅ローンを借りている人も途中から団信の内容を充実させることはできません。従って、団信を充実させるには借り換えるしかないのです。そのため、最近は金銭的なメリットが無くても団信の充実を目的に借り換える人もいます。

 

2.スキーム図

1.4%の金利のローンから0.6%の金利のローンに借り換えて団信を充実させる場合、その仕組みは下記の通りです。

がん団信付きの0.6%の金利のローンを新たに借りて、一般団信の1.4%の金利のローンを全額繰上返済することで、ローンが1.4%の金利から0.6%の金利に引き下がり、かつ、団信が一般団信からがん100%保障に代わることになります。

 

借り換えにかかる各種諸費用は新しく借り入れる0.6%の金利のローンに含めて借りるため、借り換え時にキャッシュアウトはありません(借りられるローンの金額が10万円単位のため、10万円未満のキャッシュが必要になる場合があります)。

諸費用分を含めて新たに借り入れるため、ローンの元本は増えますが、金利が大きく下がるので、毎月返済額は借り換え前より少なくなります。

この毎月返済額の減少に、残りの返済期間の月数を掛けたものが借り換えメリットとなります。

さらにがん100%保障を付けることで、今後がんと診断された場合に住宅ローンの残高が0円になります。

団信 借り換え

3.メリット・デメリット

団信を充実させる借り換えのメリット及びデメリットは下記の通りです。

メリット

  1. 金利が下がる

ネット系銀行の変動金利のローンに借り換えることで金利を0.3%〜0.4%台に下げることが可能です。

  1. 団信が充実する

ネット系銀行では、がん保障や全疾病保障が無料で付いたローンを提供しています。また、0.1%〜0.3%の金利上乗せで多様な疾病団信を利用できます。

  1. 繰上返済や金利変更がオンラインでできる

多くのネット系銀行では、オンラインで繰上返済や金利変更が可能です。

デメリット

  1. 諸費用がかかる

借り換えするために新しく住宅ローンを借りる際に各種の諸費用がかかります。主な諸費用の内訳は下記の通りです。

・事務手数料(保証料):借入額の2%程度

・登録免許税     :借入額の0.4%

・印紙税       :2〜6万円程度

・司法書士費用    :10万円程

 

  1. 手間がかかる

借り換えるにはローンの申し込みから各種必要書類の提出、口座開設、決済手続きなど色々手間がかかります。

特に必要書類の収集には、公的証明書の取得など面倒な作業が必要になるものもあります。

主な必要書類の内訳は下記の通りです。

・源泉徴収票

・住民票

・課税証明

・確定申告書

・運転免許証

・過去1年間の通帳コピー

 

  1. 借入額が増える

借り換える場合にかかる諸費用は借り入れ後の住宅ローンに含めて借りるため、借り換え前後で借入額が増えます。ただ、それ以上に金利が下がるので、金利支払額は減少します。

4.事例

実際にモゲチェックで団信を充実させる借り換えに成功したCさんの事例です。

 

借り換え前

借り換え後

金融機関

フラット35

地方銀行

借入額

17百万円

18百万円

金利タイプ

固定

変動

金利

1.56%

0.575%

返済期間

31年

30年

団信

一般団信

がん100%保障

総返済額

21.5百万円

19.6百万円

借り換えメリット

 

1.9百万円

毎月返済額

5.8万円

5.5万円

毎月返済額削減

 

0.3万円

団信 借り換え

Cさんは、残高1,700万円、金利1.56%のフラット35を、地方銀行が提供する金利0.575%でがん100%保障が付いたローンへ借り換えました。

借り換えの諸費用が約100万円かかったため、借入額は1,800万円と増えましたが、金利が大きく下がったために総返済額を190万円削減できました。

毎月の返済額も5.8万円から5.5万円に3千円下がりました。

今回の借り換えで一般団信からがん100%保障になりましたので、金利のメリットだけではなく団信もより充実したものにできました。

 

がん団信についてもっと詳しく

圧倒的に割安!住宅ローンのがん保障はなぜお得なのか

がん保障って何?各金融機関の金利や注意すべきポイントなど徹底解説

 

5.まとめ

いかがでしたか?金利が低い現在の環境を使って、金利メリットだけではなく団信を充実させるメリットも同時に享受する借り換えが人気です。

ただ、疾病団信は加入に年齢制限がありますので、注意が必要です。特に借り換えをお勧めしたいのはこんな方です。

 

  • 現在1%以上の金利で借りている

  • 残高が10百万円以上ある

  • 返済期間が20年以上ある

  • 50歳未満である

 

上記条件のどれかに該当する方はぜひ団信を充実させる借り換えを検討してみて下さい。

 

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WRITER

著者: モゲチェックメディア編集部

株式会社MFS

 

モゲチェックは住宅ローンのポータルサイトです。 金融機関や不動産会社出身の住宅ローンのプロ&テクノロジー集団が運営し、公平・中立な立場で住宅ローン情報をお届けします。

SUPERVISOR
supervisor

中山田 明

株式会社MFS代表取締役CEO

プロフィール

外資系投資銀行で日本初の住宅ローン証券化を手掛け、その後約10年に渡り住宅ローン証券化業務に従事してきた、日本における住宅ローンファイナンスのプロフェッショナル。フラット35を取り扱うSBIモーゲージ(現:SBIアルヒ株式会社)ではCFOを歴任。テクノロジーによる新しい住宅ローンサービスを生み出すべくMFSを創業。「住宅ローンを必要とする全ての人が、最も有利な条件で借り入れ、借り換えできる」世界の実現を目指す。

趣味は登山で、テントを背負って槍ヶ岳や剱岳、海外ではキリマンジャロやキナバル山に登頂。

経歴

  • 1991年3月 東京大学経済学部学部 卒業
  • 1991年4月〜 三井物産株式会社 入社
  • 1993年7月〜 モルガン・スタンレー、ベア・スターンズなど外資系投資銀行を歴任
  • 2000年8月〜 株式会社新生銀行(現:SBI新生銀行)キャピタルマーケッツ部部長
  • 2011年8月〜 SBIモーゲージ株式会社(現:SBIアルヒ株式会社)CFO
  • 2014年10月〜株式会社MFS創業

主な保有資格

貸金業務取扱主任者

登壇実績

  • 2021年9月 金融DXサミット(日本経済新聞主催)等 登壇実績多数
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