個人事業主が住宅ローンを組むコツと審査のポイントを解説

 

1. 個人事業主は住宅ローンを組みづらい

個人事業主は年収が高い人であっても、一般的な会社員に比べて住宅ローンが組みづらいといわれます。それはどのような理由からなのでしょうか？

返済能力の証明が難しい

個人事業主が住宅ローンに申し込んだ際に、金融機関が審査時にチェックする重要なポイントは所得額とその安定性です。

会社員の場合、所得税や社会保険料などが差し引かれた金額が口座に振り込まれるため、給与の金額をもとに住宅ローンの審査を受けることが可能です。一方、個人事業主の場合、売上から経費や社会保険料控除などを差し引いた「所得」が審査対象になります。

ただし、会社員とは異なり、個人事業主の所得は一律に判断できるものではありません。個人事業主の場合、経費を多く計上し、額面上の所得額を少なくしている場合もあるためです。

これは節税の観点からは有利な方法ですが、住宅ローンの審査では所得が少ないとみなされて不利になります。審査に通った場合でも、借りられる金額が減る減額承認になったり、高金利での貸付になったりするリスクが高まります。

収入が安定しづらい

個人事業主が住宅ローンの審査を受ける際に最も不利な要因は、収入が不安定になりがちな点です。事業環境の変化や、体調不良などによる休業が直接、収入の悪化につながるからです。

金融機関ごとに審査のシステムや基準は異なりますが、個人事業主の場合には、直近3年分の確定申告をもとに審査されるケースが多いでしょう。

つまり、事業をスタートしたばかりで実績が3年に満たない個人事業主の場合、それだけで審査を受けられない可能性が高くなります。

3年以上事業を継続している実績がある場合には、3年連続で黒字経営を続けていることが求められます。業績に波があり赤字の年があった場合には、黒字の年の所得が多くても、赤字の年の所得を基準に審査がなされる可能性があります。

 

審査に落ちるよくある原因の解説はこちら

住宅ローン審査に落ちたのはなぜ？ 審査に落ちた理由とそれに対する対策・ポイントを徹底解説！

自営業者を受け付けていない場合もある

ネット銀行などの一部の金融機関は、そもそも「自営業者や法人代表者ではないこと」が申込みの要件になっているケースがあります。この場合は申込みのしようがないので、その金融機関からの借入は諦めるほかありません。

自営業者を受付していないことは、金融機関の公式サイトに明記されている場合があります。「◯◯銀行　住宅ローン　商品概要」と検索して、商品概要を確かめてみると良いでしょう。

2. 個人事業主が住宅ローンを組む際にチェックされる項目

会社員に比べて属性が不利な個人事業主が住宅ローンを組むためにはどのような点に注意すればよいでしょうか。その方法について解説します。 

最低3年は黒字申告をする

前述の通り、個人事業主の場合には直近3年分の所得が審査されます。

収入確認書類として、会社員が源泉徴収票を提出すればよいのに対し、個人事業主の場合には「確定申告書の控え」に加えて「所得税の納税証明書」も求められます。これらの直近3期分の資料の提出が要求されるのです。住宅ローンの審査にあたっては、3年以上にわたって黒字の確定申告を継続していなければ厳しい結果になるでしょう。

この条件を現段階で満たせていないのであれば、まずは3年連続で黒字になる状態を整えることに専念し、それを実現してから住宅ローン審査に臨むのがおすすめです。

節税を控え所得額を増やす

会社員などに比べて個人事業主は経費を計上しやすいため、額面上の所得を抑えて節税しやすい面があります。ところが、これが住宅ローン審査では不利にはたらきます。

住宅ローンの審査では、年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」が重要です。金融機関によって多少の違いはあるものの、審査を通る目安は返済比率が30～35％以内のときです。

所得が低いにもかかわらず、多額の住宅ローンを申請をすると、返済比率の基準に引っかかります。金融機関の許容する範囲を超えてしまうと、審査で否認されるか、審査を通ったとしても「減額承認」となる可能性があります。

住宅ローンを借りられる確率を上げるには、節税を控え目にし、額面上の所得額を増やす工夫をする必要があります。

頭金を用意する

住宅ローンは、融資額が大きくなるほど審査も厳しくなるため、融資希望額を抑えれば審査に通りやすくなります。

融資希望額を抑える最も有効な方法は、十分な自己資金を用意し頭金を入れることです。そうすると必然的に返済比率も下がるため、そのぶん審査を有利に進めることができます。

さらに、頭金のようにまとまった金額が手元にあることを金融機関にアピールできれば、計画的に貯蓄できるタイプの人だと認識され、審査にプラスの影響を与える可能性もあります。

税金や保険料の未納に気をつける

住宅ローンの審査では所得の確認のために、納税証明書の提出が求められます。そのため、未納の状態では住宅ローンの審査を受けることができません。

給与収入を得ている人は、あらかじめ企業が源泉徴収を行っているため、税金や社会保険料を払い忘れることはありませんが、個人事業主は自ら支払いをしないといけないため、注意が必要です。

また、未納になっている税金や社会保険料の取り立ては住宅ローンの返済よりも優先されます。金融機関は貸し出しの際に物件に抵当権を設定しますが、税金や社会保険料の未納があると、返済が滞ったときに金融機関にとって不利になってしまいます。

もし、未納の税金や社会保険料があれば、審査の前に解消しておきましょう。

健康状態に問題がないタイミングを選ぶ

住宅ローンを契約する際には、団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。団信は、住宅ローン契約者が死亡・高度障害などに至った場合に、住宅ローン残高と同じ金額の保険金が金融機関に支払われる保険です。団信は生命保険の一種であり、加入時には保険会社による審査があります。

一般の生命保険と同様に、健康状態に大きな問題があると審査に通らなくなってしまいます。年齢を重ねるほどなんらかの疾患にかかりやすくなるため、住宅ローンを借りたい場合には、健康に留意し、なるべく健康状態が良いときに審査を受ける必要があります。

審査に落ちてしまった場合には、ほかの保険会社が団信を提供している別の金融機関の住宅ローンに申し込むことを検討しましょう。また、金利が0.3％程度上がるかわりに、審査の条件がゆるいワイド団信を選ぶという方法もあります。

信用情報に問題がないか確認する

住宅ローンの審査のときには、契約者の現在の借入状況や過去の延滞・滞納の情報などが登録されている個人信用情報を照会し、返済能力が判断されます。

返済比率は住宅ローン以外の借入も含めて審査されるため、他社からの借入が多いと審査は厳しくなります。また、延滞・滞納した場合にはその情報が5年間登録され、その間に住宅ローンを新たに組むことはかなり難しくなります。とくに、クレジットカードの利用料金や、スマホ等の端末代金の毎月の割賦返済の引き落としの失敗による延滞・滞納が審査に影響を及ぼすケースは多くあります。

心配なときは、個人信用情報機関に開示を依頼して確認するようにしましょう。

 

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3. 今すぐ住宅ローンを組みたい場合の対策

個人事業主が住宅ローンの審査に通るための準備には、3年分の実績作りや頭金の用意など、時間がかかる方法が多いことが分かります。すぐにでも住宅ローンを組む必要がある場合には、何か対処法はあるのでしょうか？

ペアローンや収入合算を検討

夫が個人事業主で妻が会社員といったケースの場合には、「ペアローン」や「収入合算」を利用する選択肢があります。

ペアローンとは、住居を取得する際に夫婦どちらか1人が住宅ローンの契約者になるのではなく、夫と妻それぞれがローンを組み、2本立てのローンで返済する仕組みです。例えば5,000万円の住宅ローンを組む必要がある場合に、夫が3,000万円、妻が2,000万円のローンを組み、それぞれが連帯保証人になります。これにより、合計融資額を増やしつつ、それぞれの返済比率を抑えられるため、審査にも通りやすくなります。

収入合算は、一定の収入のある配偶者などの収入を、申込者（主債務者）の収入に合算して借入を申し込む方法です。どちらかが公務員や会社員で安定した収入があれば、審査にも通りやすくなります。 

修正申告をする

前述の通り、返済比率を抑えるためには、節税は控え目にして額面上の所得額を増やす工夫が有効です。しかし、個人事業主が住宅ローンに申し込む場合には、過去3年分の確定申告書の控えや納税証明書の提出が求められます。つまり、今からの対策では間に合わないのです。

その場合には修正申告を行って、過去の額面上の所得を増やすことを検討しましょう。法定申告期限から5年以内であれば修正申告書を提出できるため、この方法を用いて所得金額を見直すことで、希望金額を借りられる状態になるかもしれません。

具体的には、経費として計上していた分を取り消す修正申告を行います。ただし所得を上げれば税額も上がるため、その分の税金を納付しなければなりません。また、その場合は延滞税もかかる点にも注意が必要です。

 

4.  個人事業主が住宅ローンに申し込む際に、準備が必要な書類

個人事業主が住宅ローンを申し込む際には以下の表のような書類の提出が求められます。

本人確認に関する書類や物件に関する書類、他の借入に関する書類は給与所得者の場合と同じですが、収入を証明する書類は確定申告書の控えと所得税の納税証明書が必要です。金融機関によりますが、これらは直近3年分が必要になることが一般的です。確定申告書の控えは税務署の受付印があるものか、e-Taxの場合は受理されたものと同一である証明が必要です。

種類	具体的な書類
本人確認に関する書類	・健康保険証 ・運転免許証 ・パスポート ・マイナンバーカード（個人番号カード） ・住民票の写し ・公共料金の領収書　などから1〜2点
収入を証明する書類	・確定申告書の控え（直近3年分） ・所得税の納税証明書（直近3年分）
物件に関する書類	・売買契約書 ・重要事項説明書 ・物件のパンフレット等 ・土地登記事項証明書 ・建物登記事項証明書　など
他の借入に関する書類	・返済予定表の写しと残高証明書 ・返済口座の通帳

 

5. 個人事業主にはフラット35がおすすめ

多様な働き方が増えるなか、個人事業主やフリーランスとして働く人など、会社員とは異なる立場で働く人が増えています。そのような人にも利用しやすいのがフラット35です。フラット35の基本情報について詳しく解説します。

フラット35の特徴

「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利で融資を行う住宅ローンです。

返済期間は最長35年で、融資限度額は8,000万円、100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。

一般の住宅ローンでは連帯保証人を求められることがありますが、フラット35では連帯保証人が不要で、さらに団体信用生命保険に加入しなくても利用できます。

 

参考：【フラット35】ご利用条件｜住宅金融支援機構

 

申し込み年度前年の所得で審査

個人事業主にフラット35がおすすめな最大の理由は、直近1期分の所得証明書類を提出すればよいという点です。そのため、過去3年分の書類提出が求められる他のローンと比べて、圧倒的に利用しやすくなっています。

フラット35では、連帯債務者を1人追加して収入合算も可能です。また、連帯債務者として親や子どもを立てれば、二世代にわたって返済を続ける「親子リレー返済」も選べます。

高めの固定金利や住宅の技術基準に注意

フラット35を利用するデメリットは、変動金利型の住宅ローンと比較するとフラット35の金利は高めに設定されている点です。

さらにフラット35の場合、購入する住宅に関して独自の技術基準が設けられています。融資を受けるためには、この基準を満たしていることを示す「適合証明書」を取得しなければなりません。物件の検査にあたっては、物件検査手数料が必要である点にも要注意です。

 

 

5. 住宅ローンを借りたい個人事業主は早めに準備を

個人事業主はその収入形態から、住宅ローンの審査においてはどうしても不利な立場に置かれます。そのことを十分に理解し、住宅ローンを利用したいと考えている場合には、できるだけ早めに準備を開始することが求められます。

まずは3期にわたり黒字申告を続けることが基本的な対処法ですが、それ以外にもできる対策についても自分の状況に応じて検討してみましょう。