１．今月の住宅ローン金利の動向
１−１ サマリー
11月の住宅ローン市場では主要ネット銀行を中心に商品改定やキャンペーンの開始が相次ぎました。住信SBIネット銀行は物件価格に対して借入金額が80%以下（自己資金が20%以上）となる方を対象に金利を引き下げています。
SBI新生銀行は借入金額が1億円以上となる方を対象に変動金利を大幅に優遇するユニークなキャンペーンを開始し、最優遇で0.1%台の超低金利となりました。都心部などで高額物件を購入する高所得者層を取り込む動きであり、不動産価格が高騰する中、他金融機関も今後追随する可能性があるでしょう。
また、ソニー銀行は自己資金の大小に関わらず一律の金利ラインナップに変更し、従来自己資金を一定以上出す方向けに提供していた金利をベーシックとしました。加えて借り換え向け変動金利の引き下げキャンペーンも開始しており、最優遇では「がん100%保障団信」付きで0.2%台という破格の低金利となっています。
こうした動きを受けて、今月はネット銀行を中心に変動金利が低下しました。各金融機関が独自に工夫を凝らすことで、変動金利を中心とした低金利の提供と顧客の囲い込みに奔走しています。
一方、固定金利は上昇基調が継続です。日銀の金融緩和政策修正による長期金利（10年国債利回り）の上昇を受け、固定金利はおおむね0.1%〜0.2%程度上昇しました。全期間固定金利の王道・フラット35は代表的な商品の金利が1.96%と、今年3月に付けた現行商品での最高金利に並んでいます。長期金利の上昇が続いた場合、来月にもフラット35は過去最高を更新する見込みです。
「競争激化で低下の続く変動金利・金融政策の影響で上昇が続く固定金利」という対照的な構図から、変動金利・固定金利の金利差は再び大きく拡大しています。不動産価格が高騰する中、水準が低く抑えられている変動金利の優位性は揺るがないとモゲチェックでは考えています。
＜今月の主な動き＞
・住信SBIネット銀行
物件価格に対して借入金額が80%以下（自己資金が20%以上）となる方向けに金利を年0.022%引き下げ。変動金利は最優遇で年0.298%に。
・SBI新生銀行
借入金額が1億円以上となる場合、「変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞」を年0.190%で提供。ペアローンで2名合算の金額が1億円以上となる場合も対象に。
・ソニー銀行
「物件価格に対して自己資金が10%以上の方」に対する金利優遇を廃止。従来自己資金10%以上の方向けとなっていた金利をベーシックとしたことで、自己資金の支出が少ない人でも低金利を利用可能に。
借り換え向けキャンペーンも開始しており、変動金利は年0.1%下がり年0.297%に。さらに、金利の上乗せが必要となる「がん団信100」「3大疾病団信」「生活習慣病団信」「ワイド団信」を利用する際はさらに金利を年0.1%引き下げ。これにより、がん団信100を利用する場合は実質無料に。
※これら各金融機関の金利は2023年11月現在のものです。また、優遇金利適用条件などの詳細は各銀行公式サイトをご確認ください。
１−２ 住宅ローン金利インデックスの動き
主要なネット銀行、メガバンク、地方銀行の変動金利、メガバンクの10年固定金利、フラット35の金利をそれぞれ平均したモゲチェックの独自指標、「住宅ローン金利インデックス」の動きは下図の通りです。
「競争激化で低下の続く変動金利・金融政策の影響で上昇する固定金利」という対照的な構図となっています。
| 10月 | 11月 | 前月比 | |
| 変動（ネット系） | 0.367% | 0.350% | -0.017% |
| 変動（メガ） | 0.398% | 0.398% | - |
| 変動（地銀） | 0.652% | 0.645% | -0.007% |
| 10年固定（メガ） | 1.393% | 1.510% | +0.117% |
| フラット35 | 1.880% | 1.960% | +0.080% |
※インデックスの内訳と主要な銀行の金利の前月との比較は、本稿の最下部「６．参考情報」に掲載しています。
２．変動金利をおすすめする理由と将来予想
モゲチェックでは固定金利よりも変動金利の利用をおすすめしています。このように変動金利をおすすめするのには、大きく２つ理由があります。
１．最初の１０年で利息の半分を支払うことになる
２．変動の基準「短プラ」が上がらない見込みである
それぞれ解説していきます。
①最初の１０年でほぼ半分の利息を支払う
まず１つ目に、住宅ローンは返済の初期、特に最初の10年の利息負担が大きいことが挙げられます。
住宅ローンは通常「元利均等返済」方式で返済します。これは返済の初期ほど利息返済の割合を高めることで毎月の返済額を一定にし、住宅ローン利用者が返済しやすくするためです。
裏返すと、残高が多く残っている返済の初期ほどより多くの利息を支払うことになり、返済期間が35年の場合、利息総額の半分近い金額を最初の約10年で支払うことになります。
そのため、返済総額を抑えるためには、返済初期ほど低い金利を利用することが肝心です。
より金利水準の低い変動金利であれば元本返済が早く進むので、万が一将来的に金利が上がるようなことがあっても、返済額の増加を抑えることができます。
(例)借入金額3,500万円・金利0.5%・35年返済の場合、利息総額約320万円のうち、最初の10年でおよそ半額の約150万円を支払うことになります。
②変動金利の基準「短プラ」が上がらない見込みである
次に、変動金利と固定金利では基準となる金利指標が異なっており、変動金利のベースとなる指標が上がっていない点が挙げられます。
変動金利は「短プラ（短期プライムレート）」と呼ばれる金利指標がベースとなっていますが、短プラは2009年頃から全く変化がない状態です。
また、日銀の金融緩和政策は住宅ローン変動金利に影響する「短期金利操作」と固定金利に影響する「長期金利操作」の二本立てとなっているうち、前者については2016年から続く「マイナス金利政策」が導入されたまま、依然として維持されています。
後者の長期金利は2022年12月、2023年7月・10月と相次いで政策修正されているものの、今後も金融政策のテコ入れは長期金利→短期金利の順序となる見込みで、短期金利についての政策変更は当面なさそうです。
付け加えると、2016年に「短期金利の操作」にマイナス金利政策が導入された際、銀行は短プラを引き下げていません。そのため、もし今後日銀がマイナス金利を撤廃したとしても、銀行は短プラを引き上げる論理的な理由がないということになります。
変動金利を中心とした顧客獲得が激化している点も踏まえると、銀行は短プラを引き上げる動機や理由が乏しく、変動金利は今後も安定した低金利が続くと予想されます。
まとめ：変動がおすすめ。固定金利は約1,100万円損する可能性も
いかがでしたか。最後に、変動と固定でどのように返済額が変わるのかをご紹介します。
上述の金利インデックスから、最安の変動金利とフラット35の金利差をとったグラフが以下です。今月は変動金利が低下・フラット35が上昇したため、金利差は1.61%となり、過去最大を更新しました。これは毎月返済額で約2.7万円、総返済額で約1,100万円も差がつく大きな差（借入額3,500万円、35年返済の場合）です。
解説の通り、今後固定金利が低下するとしても変動金利の優位性は揺るがないと考えており、1,100万円も多く返済して金利上昇リスクをヘッジする理由は乏しいとモゲチェックでは考えています。迷った場合はまず変動金利を検討すると良いでしょう。
参考記事
＞＞住宅ローン変動金利はいつ何%へ上がる？2050年までの金利予想
＞＞【住宅ローン金利まとめ】バックナンバーはこちらから（毎月更新）
３．自分の住宅ローンはどうすればいい？タイプ別対処法！
ここまでの金利見通しを踏まえ、住宅ローンをすでに利用中の方、これから住宅ローンを組む予定の方、それぞれのタイプ別にアドバイスをまとめました。
ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。
３−１ すでに住宅ローンを借りている方
①変動金利を利用中の場合
モゲチェックでは変動金利の基準金利が上昇する可能性は低いと予想しています。引き続き変動金利をご利用いただくことをおすすめします。
ただし、利用中の変動金利が0.8%以上の方は、総返済額を大きく削減できる可能性があるので、住宅ローンの借り換えを検討してみてください。
②固定金利を利用中の場合
いま固定特約期間中であれば、その期間中は適用金利が変わりません。
ただし、これから固定特約期間が終了する予定の場合は、固定金利を再選択すると従来よりも高い金利が適用され、返済額が上昇することが一般的です。
全期間固定金利を利用中の方は、完済まで今と同じ金額での返済が続くことになりますが、変動金利や固定特約型の方に比べて割高に金利を支払っている方が多いです。借り換えによって返済額を節約できる可能性が高いでしょう。
変動・固定特約・全期間固定のどちらを利用されている場合でも、いますでに住宅ローンを組んでいる方は、借り換えによって返済額を節約できる可能性があります。借り換えをぜひ検討してみてください。
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３−２ これから住宅ローンを組む予定の方
①変動金利の利用を検討している場合
変動金利は今と同程度の低金利で推移することが見込まれます。引き続き変動金利の利用を検討してみてください。
②固定金利の利用を検討している場合
モゲチェックでは、今後固定金利が上昇する可能性があると考えています。そのため、住宅ローンの利用開始が遅くなるほど、固定金利金利が高くなってしまう可能性があります。住宅ローンの利用開始まで時間がかかる予定の方は、今から固定金利の推移をチェックすると良いでしょう。
また、全期間固定よりは20年固定、20年固定よりは10年固定など、短めの期間のものの方が金利が低くなるので、何年の固定金利にするかも検討してみてください。
４．今月のイチオシ住宅ローン！
モゲチェックでは、金利水準だけでなく住宅ローンに付帯する団信保障を考慮して住宅ローンを選ぶことを推奨しています。モゲチェックが特におすすめする住宅ローンは下記のとおりです。
『少しでも低金利の方がいい！』そんな方へ
- auじぶん銀行「がん50%保障」
auじぶん銀行はトップクラスの低金利でありながら「がん50%保障」を無料で利用でき、低金利と充実した団信が両立した完成度の高い住宅ローンです。
しかも「がんと診断されたら住宅ローン残高が半分になる」という保障だけではなく、急性心筋梗塞や脳卒中、肝疾患や腎疾患等にも対応しており、実質的には「5疾病50%保障」となっています。
au金利優遇割（携帯電話回線や電力サービスとのセット契約）と組み合わせることでさらに金利優遇を受けることもでき、auのヘビーユーザーの方もそうでない方も、誰もが一度は検討すべき住宅ローンです。
- SBI新生銀行「安心保障」
一般的に住宅ローンの条件が良いほど審査は厳しくなるものですが、SBI新生銀行は低金利でありながら審査が非常に柔軟であることが特徴です。固定金利希望者なら事務手数料の安さも魅力的で、ユニークな商品性となっています。
特に旧耐震基準の築古物件を買う場合や、転職直後の方、単身者の方など、他の金融機関の審査が難しくなりがちな状況の場合は、SBI新生銀行がオススメです。要介護状態に備えた「安心保障」をおトクに利用でき、団信保障も申し分なし！
『充実した保障があると安心！』そんな方へ
- りそな銀行『団信革命』
りそな銀行ではがんを含む3大疾病保障に加え、幅広い16の疾病に備える充実保障の団信『団信革命』を提供しています。りそな銀行によると団信革命は医療関係者の利用が非常に多く、まさに医療のプロに選ばれる団信保障となっています。
長期間の付き合いになる住宅ローン、少しでも安心を得たいという方にはりそな銀行の『団信革命』がオススメです！
※主な団信の種類と解説を、本稿の最下部「６．参考情報」として掲載しています。
５．その他の住宅ローン情報
住宅ローンに関する様々な情報は、下記コンテンツをご参照下さい。
６．参考情報
６−１ 主要な銀行の住宅ローン金利の前月との比較
変動（ネット系）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年10月 | 2023年11月 | 差 |
| ソニー銀行 | 変動セレクト住宅ローン | 年0.397% | 年0.397% | - |
| 楽天銀行 | 住宅ローン（変動金利（固定特約付き）） | 年0.550% | 年0.550% | - |
| 住信SBIネット銀行 |
WEB申込コース （通期引下げプラン） |
年0.320% | 年0.298% | -0.022% |
| auじぶん銀行 |
住宅ローン （変動金利/全期間引下げプラン） |
年0.319% | 年0.319% | - |
| イオン銀行 | 住宅ローン金利プラン（定率型） | 年0.380% | 年0.380% | - |
| PayPay銀行 | 住宅ローン（全期間引下型） | 年0.315% | 年0.315% | - |
| SBI新生銀行 |
パワースマート住宅ローン （変動金利（半年型）＜変動フォーカス＞） |
年0.290% | 年0.190% | -0.100% |
| 平均 | - | 年0.367% | 年0.350% | -0.017% |
変動（メガ）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年10月 | 2023年11月 | 差 |
| みずほ銀行 |
住宅ローン （ネットでお手続きの場合 /ローン取り扱い手数料型） |
年0.375% | 年0.375% | - |
| 三菱ＵＦＪ銀行 |
住宅ローン （ずーっと一律優遇コース） |
年0.345% | 年0.345% | - |
| 三井住友銀行 |
住宅ローン （最後までずーっと金利引き下げ） |
年0.475% | 年0.475% | - |
| 平均 | - | 年0.398% | 年0.398% | - |
変動（地銀）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年10月 | 2023年11月 | 差 |
| 北海道銀行 |
道銀住宅ローン 変動金利バリュープラン |
年1.175% | 年1.175% | - |
| 七十七銀行 | 77住宅ローン | 年0.675% | 年0.675% | - |
| 常陽銀行 |
常陽住宅ローン ずっとうれしい金利引下げ （全期間重視プラン） |
年0.625% | 年0.625% | - |
| 千葉銀行 |
ちばぎん “選べる住宅ローンベストチョイス21” 「新築・新規購入コース」 |
年0.625% | 年0.625% | - |
| 横浜銀行 | 融資手数料型金利プラン | 年0.370% | 年0.300% | -0.070% |
| 八十二銀行 | 変動金利型 | 年0.925% | 年0.925% | - |
| 静岡銀行 | カスタムFLEX | 年0.500% | 年0.500% | - |
| 京都銀行 | 京銀住宅ローン | 年0.575% | 年0.575% | - |
| 山口銀行 | YGC住宅ローン | 年0.575% | 年0.575% | - |
| 福岡銀行 | プレミアム住宅ローン | 年0.475% | 年0.475% | - |
| 平均 | - | 年0.652% | 年0.645% | -0.007% |
10年固定（メガ）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年10月 | 2023年11月 | 差 |
| みずほ銀行 |
住宅ローン （ネットでお手続きの場合 /ローン取り扱い手数料型） |
年1.450% | 年1.550% | +0.100% |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 最初に大きな優遇コース | 年0.940% | 年1.040% | +0.100% |
| 三井住友銀行 |
住宅ローン （最後までずーっと金利引き下げ） |
年1.790% | 年1.940% | +0.150% |
| 平均 | - | 年1.393% | 年1.510% | +0.117% |
フラット35
| 金融機関 | ローン名 | 2023年10月 | 2023年11月 | 差 |
| 楽天銀行 | フラット35 | 年1.880% | 年1.960% | +0.080% |
※ フラット35は買取型/融資比率9割以下/団信加入/借入期間21〜35年の場合の金利を表示
※ 新規借り入れを対象に集計
６−２ 参考：変動金利の将来予測
モゲチェックでは、日本国債利回りの動きから変動金利型住宅ローン金利の将来予測をする計量モデルを開発し、毎月予測を行っています。このモデルによる現時点での予測はグラフの通りです。
このグラフからは、変動金利は35年後に向けて3%付近まで上昇する可能性があると読み取れます。ただし、流動性の高い日本国債の利回りからこの予測を行っていることや、この予測を行った11月1日時点では日銀の政策修正の発表直後であり債券市場が落ち着いていないこともあり、今後の金融市況や景気動向によって大きく変化する可能性もあります。将来の金融政策や国内外の景気変動の影響を大きく受けるため、あくまで参考程度と捉えておくのがいいでしょう。
「２−１ 最初の１０年でほぼ半分の利息を支払う」での解説の通り、住宅ローンは返済の初期ほど多くの利息を支払うことになります。返済初期の金利水準が重要であり、金利水準の低い変動金利をおすすめします。
６−３ 参考：主な団信の種類と概要
団信は大きく分けて、一般団信、ワイド団信、疾病団信の3種類があります。
ワイド団信は保障内容が一般団信と同じですが、加入条件が緩和されています。他の団信の審査に落ちてしまった場合でも加入できる可能性があります。
疾病団信は大きく分けて、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障の5種類があります。
上図の通り、がんと診断されただけで保険金が下りるがん保障は、全疾病保障には含まれていません。
また、「急性心筋梗塞や脳卒中と診断され手術を受けたり、60日以上所定の状態になった場合に保険金が下りる保障」は3大疾病保障及び8大疾病保障には含まれていますが、11疾病保障や全疾病保障には含まれていません。
このように、疾病保障付き団信の構成は複雑なので、保障対象を細かく分けて考えて、どのような場合に保険金で住宅ローンが完済されるのかしっかり確認する必要があります。
また、団信には無料で付いているものと金利上乗せされるものがありますので、団信を利用する場合に金利がどうなるかも確認する必要があります。
いかがでしたか？
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変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
