住宅ローンの保証料とは？仕組みや相場・計算方法、不要な場合についても徹底解説！

住宅ローンの保証料とは？どんな仕組み？

住宅ローンは高額の借入金を長期間かけて返済していくものです。

金融機関は債務者（借り手）に対して審査を行ってから融資を実行しますが、完済するまでの間には、仕事が変わったり、病気になったりするなどして収入が減ってしまい、返済が難しくなる可能性もあります。これは金融機関にとって大きなリスクです。

そこで金融機関は、債務者による返済が難しくなった場合にも貸したお金を回収できるように、保証会社を利用することを融資条件にすることがあります。保証会社は、債務者が住宅ローンが返済できなくなった場合に、債務者の代わりに金融機関に残債を支払う代位弁済を行います。

保証会社との契約の際には、対価として債務者は保証料を支払う必要があります。

なお、代位弁済が生じた場合、債務者は金融機関に残債を返済する必要はなくなりますが、代わりに保証会社への返済義務が生じます。保証料を支払ったからといって、住宅ローンの返済義務が免除されるわけではないことには注意しましょう。

保証会社の役割

住宅ローンの保証料を支払う(保証会社を利用する)メリットとは？

住宅ローンの保証料は、債務者が保証会社と契約するために必要です。保証会社との契約が必要な金融機関は多いため、保証料を支払い、保証会社を利用することで、より良い条件の住宅ローンを組める可能性が高まるというメリットがあります。

金融機関にとっては、債務者が返済できなくなった場合でも貸したお金を回収できるという明確なメリットがあります。すなわち、金融機関が負うリスクを軽減することで、低金利の住宅ローンを組めるといった間接的なメリットが生まれているといえます。

住宅ローンの保証料の支払い方法

保証料の支払い方法には2種類があります。それぞれの特徴を知ったうえで、自分の返済プランに合った方法を選ぶことが大切です。

1：一括前払い型(外枠方式)

契約時に、ほかの初期費用と合わせて保証料を支払う方法を「一括前払い型」といいます。この方式では数十万円から数百万円になることもある保証料を、一括で支払わなければいけません。

一括前払い型は、多額の初期費用を準備することができ、また繰り上げ返済でできるだけ早く完済したいと考えている人に向いています。契約期間よりも早くローンを完済すれば、その分の金額が返戻率をもとに計算され、返金されるためです。

2：金利上乗せ型(内枠方式)

初期費用をできるだけ抑えたいという場合には「金利上乗せ型」が向いています。金利に上乗せする形で支払うので、最初にまとまった費用を用意する必要がありません。

ただし毎月の返済額に保証料がプラスされ、月々の返済額は大きくなります。また、返済を続けている期間中は保証料が発生し続け、総支払額が大きくなる点もデメリットです。

金利上乗せ型で支払った場合には、繰り上げ返済したとしても返戻金はありません。ただし、完済時点で保証料の支払いは終わります。支払うのは返済している期間のみであるため、損をすることはない仕組みです。

選ぶ時に比較すべきポイント

一括前払い型と金利上乗せ型のどちらを選ぶのがよいかは、ケースバイケースです。住宅購入資金をどれくらい用意しているかのほか、返済計画やライフプランによっても異なります。

判断基準の1つは、保証料の総額が安いほうを選ぶことです。通常は一括前払い型のほうが安くなりますので、支払総額を抑えたい場合に向いています。

しかし、資金が必要なタイミングが迫っているのであれば、初期費用が抑えられる金利上乗せ型を選ぶとよいでしょう。初期費用を抑えられるため手持ち資金に余裕を持たせることができます。

住宅購入後に発生する出費も考えたうえで、どの程度資金を残しておくのがよいかを考慮すると、自分に合った支払い方法を選べるでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をすると保証料は戻ってくる？

初期費用として保証料を支払う一括前払い型の場合、繰り上げ返済をすることで返戻を受けられる可能性があります。例えば、35年間の返済期間に対して保証料を支払った場合、10年目に完済すれば、支払った保証料の一部が戻ってくるのです。

ただし、戻ってくる金額は所定の返戻率に基づいて計算されるうえに、手数料が引かれます。残り期間分の保証料がすべて返金されるわけではない点には注意が必要です。

繰り上げ返済について詳しくはこちら：繰上返済とは？繰上返済はしないという選択も？！

住宅ローンの保証料の相場はいくら？

一括前払い型では、返済期間が35年間の場合には、借入金額の2.06％程度が相場ですが、金融機関によって異なります。借入期間が10年の場合は0.85％程度、20年の場合は1.48％程度が相場になっています。

金利上乗せ型では、0.2％程度の金利を上乗せするのが一般的です。

ほかにも以降で説明するように、保証料をゼロとする代わりに、事務手数料や融資手数料、取扱手数料という名目で同程度の手数料を取る事務手数料型の銀行もあります。

住宅ローンの保証料はどの金融機関でも一律というわけではなく、金融機関によってその金額は異なります。そのため住宅ローンの申し込み時には、複数の金融機関の保証料を見比べることが大切です。

保証会社について詳しくはこちら：住宅ローンの保証とは？保証会社の役割

住宅ローンの保証料の計算方法について

それでは、住宅ローンの保証料の計算方法を3,000万円を35年返済で借りる場合で考えてみましょう。

一括前払い型で、保証料が借入金額の2.06％の場合には、61万8,000円の保証料が借入の際に必要になります。返済期間が20年の場合は、44万4,000円です。

金利上乗せ型で、上乗せ金利が0.2％の場合には、35年間かけて110万～130万円程度の保証料を支払うことになります。返済期間が20年の場合は、60～70万円程度です。

どちらの方式であっても、住宅ローンの保証料には、借入総額と返済期間が影響を及ぼします。借入総額が高く、返済期間が長くなるほど、保証料の金額も高くなるのです。

保証料なしの住宅ローンがあるって本当？メリット・デメリットは？

なかには住宅ローンの保証料を設定していない金融機関もあります。高額な保証料が不要なら、そちらがよいと考える人もいるかもしれませんが、保証料なしの金融機関を利用する場合には注意が必要です。

単純に保証料を設定していない金融機関の場合には、返済不能になった場合に金融機関が負うリスクが大きくなることから、そのぶん住宅ローンの審査と貸出条件が厳しくなります。

または、保証料はゼロでも、事務手数料などの名目で同程度の費用を支払う必要がある事務手数料型の住宅ローンも多くあります。保証料ゼロで事務手数料が税込2.2％となっている場合が大半で、これは保証料の相場とほぼ同額といえるでしょう。

保証料ゼロの事務手数料型の金融機関にはネット銀行が多く、より低金利でローンを組めるのがメリットです。その一方で、事務手数料型では繰り上げ返済しても保証料の返戻金はなく、この点がデメリットといえます。

保証料ゼロでも事務手数料が高額で、総額は保証料がある金融機関の方がお得というケースもあるのです。金融機関を選ぶときには、保証料の有無を比較するのではなく、諸経費の合計金額を比べましょう。

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保証料は諸費用に占める割合が大きいことから、支払い方法を工夫しておトクに住宅ローンを借りましょう。

まとめ

保証料は、住宅ローンを利用するときに必要な諸費用の1つです。

保証料の支払い方法には一括前払い型と金利上乗せ型があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。総支払額が少ないのは一括前払い型、初期費用が少ないのは金利上乗せ型です。保証料は数十万円から数百万円と高額になり、その支出はライフプランにも影響を及ぼすため、ご自身の状況に合った支払い方法を選ぶことが大切です。

また、金融機関によって保証料の金額が異なるため、金融機関の比較の際にも重要なポイントです。保証料をゼロとする代わりに事務手数料を取る金融機関もあることから、保証料の有無にこだわり過ぎず、諸経費全体の金額をチェックしましょう。