１．今月の住宅ローン金利の動向
１−１ サマリー
12月は変動金利が低下、固定金利は上昇する金融機関もあったものの概ね低下となりました。
今月はPayPay銀行が変動金利の引き下げキャンペーンを開始し、年0.290%と0.2%台の超低金利となりました。特に新規借り入れで自己資金を10%以上の場合は最優遇で年0.25%と、過去最低水準の低金利が実現されます。
固定金利は一部上昇した金融機関もあるものの、概ね低下しました。11月に入り米国の利上げ（インフレ対策の金融引き締め）が終了するとの見方が広がったことで米国の長期金利（10年国債利回り）が低下し、日本の長期金利にも低下圧力がかかったことが主因です。モゲチェックでは、2024年を見据えると固定金利は今後低下トレンドになるものと予想しています。
例年1〜3月頃の住宅購入ハイシーズンを迎えるにあたり、今秋は各金融機関でキャンペーンや金利ラインナップの見直しが盛んに行われました。0.2%台の低金利が実現されているSBI新生銀行ではキャンペーンのエントリー期限が迫るなど、金融機関によってはキャンペーンの期限や実施内容は異なっています。これから住宅ローンの利用を考えている方はモゲチェックの住宅ローンランキングや各金融機関公式サイトで最新情報をチェックしてみてください。
１−２ 住宅ローン金利インデックスの動き
主要なネット銀行、メガバンク、地方銀行の変動金利、メガバンクの10年固定金利、フラット35の金利をそれぞれ平均したモゲチェックの独自指標、「住宅ローン金利インデックス」の動きは下図の通りです。
変動金利は緩やかな右肩下がり（金利低下）、固定金利は右肩上がり（金利上昇）という展開が続いています。
| 11月 | 12月 | 前月比 | |
| 変動（ネット系） | 0.350% | 0.341% | -0.009% |
| 変動（メガ） | 0.398% | 0.398% | - |
| 変動（地銀） | 0.645% | 0.645% | - |
| 10年固定（メガ） | 1.510% | 1.453% | -0.057% |
| フラット35 | 1.960% | 1.910% | -0.050% |
※インデックスの内訳と主要な銀行の金利の前月との比較は、本稿の最下部「６．参考情報」に掲載しています。
２．変動金利をおすすめする理由と将来予想
モゲチェックでは固定金利よりも変動金利の利用をおすすめしています。このように変動金利をおすすめするのには、大きく２つ理由があります。
１．最初の１０年で利息の半分を支払うことになる
２．変動の基準「短プラ」が上がらない見込みである
それぞれ解説していきます。
①最初の１０年でほぼ半分の利息を支払う
まず１つ目に、住宅ローンは返済の初期、特に最初の10年の利息負担が大きいことが挙げられます。
住宅ローンは通常「元利均等返済」方式で返済します。これは返済の初期ほど利息返済の割合を高めることで毎月の返済額を一定にし、住宅ローン利用者が返済しやすくするためです。
裏返すと、残高が多く残っている返済の初期ほどより多くの利息を支払うことになり、返済期間が35年の場合、利息総額の半分近い金額を最初の約10年で支払うことになります。
そのため、返済総額を抑えるためには、返済初期ほど低い金利を利用することが肝心です。
より金利水準の低い変動金利であれば元本返済が早く進むので、万が一将来的に金利が上がるようなことがあっても、返済額の増加を抑えることができます。
(例)借入金額3,500万円・金利0.5%・35年返済の場合、利息総額約320万円のうち、最初の10年でおよそ半額の約150万円を支払うことになります。
②変動金利の基準「短プラ」が上がらない見込みである
次に、変動金利と固定金利では基準となる金利指標が異なっており、変動金利のベースとなる指標が上がっていない点が挙げられます。
変動金利は「短プラ（短期プライムレート）」と呼ばれる金利指標がベースとなっていますが、短プラは2009年頃から全く変化がない状態です。
短プラは二本立てとなっている日銀の金融政策のうち「短期金利操作」、つまりマイナス金利政策の影響を受けます。しかし、実は2016年にゼロ金利からマイナス金利へと政策金利が引き下げられた際、短プラは下がっていません。
このところ日銀は相次いで政策修正をしており、マイナス金利が近い将来廃止されゼロ金利になるのではないかという声も聞かれますが、こうした経緯を踏まえると日銀がマイナス金利を撤廃したとしても、銀行は短プラを引き上げる論理的な理由がないと考えられます。
変動金利利用者が住宅ローン利用者の7割を占める中、国民生活への影響の大きさからも、金融機関は短プラや変動金利を上昇させることには相当慎重にならざるをえないでしょう。そのため、変動金利は当面低金利が維持されるとモゲチェックでは予想しています。
＞＞日銀動向と住宅ローンの関係、解説はこちら
https://mogecheck.jp/articles/show/Mye15AOPqL87q6Gxj9Dv
まとめ：変動がおすすめ。固定金利は約1,100万円損する可能性も
いかがでしたか。最後に、変動と固定でどのように返済額が変わるのかをご紹介します。
上述の金利インデックスから、最安の変動金利とフラット35の金利差をとったグラフが以下です。今月は変動金利も固定金利も低下したためやや縮小したものの、依然として1.57%と大きな金利差となっています。これは毎月返済額で約2.6万円、総返済額で約1,100万円もの差がつく計算となります（借入額3,500万円、35年返済の場合）。
解説の通り、今後固定金利が低下するとしても変動金利の優位性は揺るがないと考えており、1,100万円も多く返済して金利上昇リスクをヘッジする理由は乏しいとモゲチェックでは考えています。迷った場合はまず変動金利を検討すると良いでしょう。
参考記事
＞＞住宅ローン変動金利はいつ何%へ上がる？2050年までの金利予想
＞＞【住宅ローン金利まとめ】バックナンバーはこちらから（毎月更新）
３．自分の住宅ローンはどうすればいい？タイプ別対処法！
ここまでの金利見通しを踏まえ、住宅ローンをすでに利用中の方、これから住宅ローンを組む予定の方、それぞれのタイプ別にアドバイスをまとめました。
ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。
３−１ すでに住宅ローンを借りている方
①変動金利を利用中の場合
モゲチェックでは変動金利の基準金利が上昇する可能性は低いと予想しています。引き続き変動金利をご利用いただくことをおすすめします。
ただし、利用中の変動金利が0.8%以上の方は、総返済額を大きく削減できる可能性があるので、住宅ローンの借り換えを検討してみてください。
②固定金利を利用中の場合
いま固定特約期間中であれば、その期間中は適用金利が変わりません。
ただし、これから固定特約期間が終了する予定の場合は、固定金利を再選択すると従来よりも高い金利が適用され、返済額が上昇することが一般的です。
全期間固定金利を利用中の方は、完済まで今と同じ金額での返済が続くことになりますが、変動金利や固定特約型の方に比べて割高に金利を支払っている方が多いです。借り換えによって返済額を節約できる可能性が高いでしょう。
変動・固定特約・全期間固定のどちらを利用されている場合でも、いますでに住宅ローンを組んでいる方は、借り換えによって返済額を節約できる可能性があります。借り換えをぜひ検討してみてください。
＞＞プロからの借り換え提案を受けてみよう！「住宅ローン診断」はこちら（無料）
３−２ これから住宅ローンを組む予定の方
①変動金利の利用を検討している場合
変動金利は安定した低金利が続くと考えています。引き続き変動金利の利用をオススメします。
ただしローンの借りすぎには注意が必要です。借りすぎかどうかは借入額を年収で割った「年収倍率」でチェックしてみましょう。年収倍率は7倍以内、家計に余裕を持ちたいのなら5倍以内に収めると良いでしょう。
モゲチェックでは、「住宅ローンを借りすぎない + 変動金利で低金利の恩恵を受ける + 資産運用」を3点セットで考えることをオススメしています。
無理のない金額を変動金利で借りて、固定金利を使うときと比べて返済に余裕が出る分はNISAやiDecoなどを活用し資産形成に取り組むと良いでしょう。
年収倍率早見表
②固定金利の利用を検討している場合
モゲチェックでは今後固定金利が低下する可能性があると考えているものの、2022年以降の上昇によってすでに固定金利はかなりの高水準となっています。固定金利を使うことで月々の返済額が高めになってしまう可能性もあるため、住宅ローン固定金利ランキングにて返済額や今月の金利水準をチェックしてみてください。
また、全期間固定よりは20年固定、20年固定よりは10年固定など、短めの固定期間の方が金利水準が低くなるので、何年の固定金利にするかも検討してみてください。
４．今月のイチオシ住宅ローン！
モゲチェックでは、金利水準だけでなく住宅ローンに付帯する団信保障を考慮して住宅ローンを選ぶことを推奨しています。モゲチェックが特におすすめする住宅ローンは下記のとおりです。
『少しでも低金利の方がいい！』そんな方へ
- auじぶん銀行「がん50%保障」
auじぶん銀行はトップクラスの低金利でありながら「がん50%保障」を無料で利用でき、低金利と充実した団信が両立した完成度の高い住宅ローンです。
しかも「がんと診断されたら住宅ローン残高が半分になる」という保障だけではなく、急性心筋梗塞や脳卒中、肝疾患や腎疾患等にも対応しており、実質的には「5疾病50%保障」となっています。
au金利優遇割（携帯電話回線や電力サービスとのセット契約）と組み合わせることでさらに金利優遇を受けることもでき、auのヘビーユーザーの方もそうでない方も、誰もが一度は検討すべき住宅ローンです。
- SBI新生銀行「安心保障」
一般的に住宅ローンの条件が良いほど審査は厳しくなるものですが、SBI新生銀行は低金利でありながら審査が非常に柔軟であることが特徴です。固定金利希望者なら事務手数料の安さも魅力的で、ユニークな商品性となっています。
特に旧耐震基準の築古物件を買う場合や、転職直後の方、単身者の方など、他の金融機関の審査が難しくなりがちな状況の場合は、SBI新生銀行がオススメです。要介護状態に備えた「安心保障」をおトクに利用でき、団信保障も申し分なし！
『充実した保障があると安心！』そんな方へ
- りそな銀行『団信革命』
りそな銀行ではがんを含む3大疾病保障に加え、幅広い16の疾病に備える充実保障の団信『団信革命』を提供しています。りそな銀行によると団信革命は医療関係者の利用が非常に多く、まさに医療のプロに選ばれる団信保障となっています。
長期間の付き合いになる住宅ローン、少しでも安心を得たいという方にはりそな銀行の『団信革命』がオススメです！
※主な団信の種類と解説を、本稿の最下部「６．参考情報」として掲載しています。
５．その他の住宅ローン情報
住宅ローンに関する様々な情報は、下記コンテンツをご参照下さい。
６．参考情報
６−１ 主要な銀行の住宅ローン金利の前月との比較
変動（ネット系）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年11月 | 2023年12月 | 差 |
| ソニー銀行 | 変動セレクト住宅ローン | 年0.397% | 年0.397% | - |
| 楽天銀行 | 住宅ローン（変動金利（固定特約付き）） | 年0.550% | 年0.550% | - |
| 住信SBIネット銀行 |
WEB申込コース （通期引下げプラン） |
年0.298% | 年0.298% | - |
| auじぶん銀行 |
住宅ローン （変動金利/全期間引下げプラン） |
年0.319% | 年0.319% | - |
| イオン銀行 | 住宅ローン金利プラン（定率型） | 年0.380% | 年0.380% | - |
| PayPay銀行 | 住宅ローン（全期間引下型） | 年0.315% | 年0.250% | -0.065% |
| SBI新生銀行 |
パワースマート住宅ローン （変動金利（半年型）＜変動フォーカス＞） |
年0.190% | 年0.190% | - |
| 平均 | - | 年0.350% | 年0.341% | -0.009% |
変動（メガ）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年11月 | 2023年12月 | 差 |
| みずほ銀行 |
住宅ローン （ネットでお手続きの場合 /ローン取り扱い手数料型） |
年0.375% | 年0.375% | - |
| 三菱ＵＦＪ銀行 |
住宅ローン （ずーっと一律優遇コース） |
年0.345% | 年0.345% | - |
| 三井住友銀行 |
住宅ローン （最後までずーっと金利引き下げ） |
年0.475% | 年0.475% | - |
| 平均 | - | 年0.398% | 年0.398% | - |
変動（地銀）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年11月 | 2023年11月 | 差 |
| 北海道銀行 |
道銀住宅ローン 変動金利バリュープラン |
年1.175% | 年1.175% | - |
| 七十七銀行 | 77住宅ローン | 年0.675% | 年0.675% | - |
| 常陽銀行 |
常陽住宅ローン ずっとうれしい金利引下げ （全期間重視プラン） |
年0.625% | 年0.625% | - |
| 千葉銀行 |
ちばぎん “選べる住宅ローンベストチョイス21” 「新築・新規購入コース」 |
年0.625% | 年0.625% | - |
| 横浜銀行 | 融資手数料型金利プラン | 年0.300% | 年0.300% | - |
| 八十二銀行 | 変動金利型 | 年0.925% | 年0.925% | - |
| 静岡銀行 | カスタムFLEX | 年0.500% | 年0.500% | - |
| 京都銀行 | 京銀住宅ローン | 年0.575% | 年0.575% | - |
| 山口銀行 | YGC住宅ローン | 年0.575% | 年0.575% | - |
| 福岡銀行 | プレミアム住宅ローン | 年0.475% | 年0.475% | - |
| 平均 | - | 年0.645% | 年0.645% | - |
10年固定（メガ）
| 金融機関 | ローン名 | 2023年11月 | 2023年12月 | 差 |
| みずほ銀行 |
住宅ローン （ネットでお手続きの場合 /ローン取り扱い手数料型） |
年1.550% | 年1.400% | -0.150% |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 最初に大きな優遇コース | 年1.040% | 年1.120% | +0.080% |
| 三井住友銀行 |
住宅ローン （最後までずーっと金利引き下げ） |
年1.940% | 年1.840% | -0.100% |
| 平均 | - | 年1.510% | 年1.453% | -0.057% |
フラット35
| 金融機関 | ローン名 | 2023年11月 | 2023年12月 | 差 |
| 楽天銀行 | フラット35 | 年1.960% | 年1.910% | -0.050% |
※ フラット35は買取型/融資比率9割以下/団信加入/借入期間21〜35年の場合の金利を表示
※ 新規借り入れを対象に集計
６−２ 参考：変動金利の将来予測
モゲチェックでは、日本国債利回りの動きから変動金利型住宅ローン金利の将来予測をする計量モデルを開発し、毎月予測を行っています。このモデルによる現時点での予測はグラフの通りです。
このグラフからは、変動金利は35年後に向けて3%付近まで上昇する可能性があると読み取れます。ただし、流動性の高い日本国債の利回りからこの予測を行っていることから、今後の金融市況や景気動向によって大きく変化する可能性もあります。将来の金融政策や国内外の景気変動の影響を大きく受けるため、あくまで参考程度と捉えておくのがいいでしょう。
「２−１ 最初の１０年でほぼ半分の利息を支払う」での解説の通り、住宅ローンは返済の初期ほど多くの利息を支払うことになります。返済初期の金利水準が重要であり、金利水準の低い変動金利をおすすめします。
６−３ 参考：主な団信の種類と概要
団信は大きく分けて、一般団信、ワイド団信、疾病団信の3種類があります。
ワイド団信は保障内容が一般団信と同じですが、加入条件が緩和されています。他の団信の審査に落ちてしまった場合でも加入できる可能性があります。
疾病団信は大きく分けて、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障の5種類があります。
上図の通り、がんと診断されただけで保険金が下りるがん保障は、全疾病保障には含まれていません。
また、「急性心筋梗塞や脳卒中と診断され手術を受けたり、60日以上所定の状態になった場合に保険金が下りる保障」は3大疾病保障及び8大疾病保障には含まれていますが、11疾病保障や全疾病保障には含まれていません。
このように、疾病保障付き団信の構成は複雑なので、保障対象を細かく分けて考えて、どのような場合に保険金で住宅ローンが完済されるのかしっかり確認する必要があります。
また、団信には無料で付いているものと金利上乗せされるものがありますので、団信を利用する場合に金利がどうなるかも確認する必要があります。
いかがでしたか？
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変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
