１. 「低金利の変動」か「安心のフラット」か。利上げ局面での正解は？
現在、日銀の政策転換により「金利が上がる時代」が現実のものとなっています。
モゲチェックで掲載中の変動金利で低金利帯の中間値である「変動金利年0.9％」と、国の制度を利用した「フラット３５S」で比較をしていきます。変動金利で年0.9%は魅力的な水準ですが、返済期間35年という長期のお借り入れだからこそ、フラット３５Sをおすすめします。
■変動金利は「上がるかどうか」ではなく「どこまで上がるか」の時代へ
日銀は2024年以降、段階的な利上げを実施し、2025年12月に政策金利を0.75%まで引き上げました。今後の政策金利は、市場の織り込みも1%台後半へ切り上がっており、ターミナルレートは1.5%〜2.0%の範囲に収まるとの見方が広がっています。政策金利が1.5%〜2.0%に到達すると、短期プライムレートは3.0%〜3.5%前後となり、優遇適用後の変動金利でも年2%前後まで上昇する計算になります。
忘れてはならないのが、バブル期の1990年には変動金利が年8.5%を記録したという歴史的事実です。35年という返済期間の中で、金利環境が大きく変わる可能性は過去が証明しています。現在の市場予想をベースにしても変動金利は年2%台への上昇が見込まれ、さらに年3%を超えるような展開はリスクシナリオとして想定しておく必要があります。
■民間銀行の長期固定は年3%超え ― フラット３５の優位性が際立つ
2026年4月時点で、民間金融機関の35年固定金利はボリュームゾーンが年3%台に突入しています。一方、住宅金融支援機構（国の金融機関）が提供するフラット３５（買取型融資比率9割以内）は年2.49%と、民間より明らかに低い水準に抑えられています。
さらに、省エネ性能等の基準を満たす住宅や子育て世帯であればフラット３５Sの金利優遇制度が利用でき、当初5年間は年1.49%という水準で借り入れが可能なため、長期固定でありながら非常に有利な条件を享受できます。
■変動金利 vs フラット３５S（買取型） 返済シミュレーション比較表
【前提条件】借入額4,000万円／返済期間35年／元利均等返済 / 借入割合9割以下
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プラン |
当初の月々返済額 |
最終的な月々返済額 |
総返済額 |
総利息額 |
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フラット３５S 年1.49% →5年後年2.49% |
122,278円 |
140,004円 |
57,738,072円 |
17,738,072円 |
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変動年0.9% （全期間変わらず） |
111,060円 |
111,060円 |
46,645,079円 |
6,645,079円 |
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変動 5年後年1.5% →10年後年2.0% |
111,060円 |
128,116円 |
52,351,426円 |
12,351,426円 |
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変動 5年後年1.5% →10年後年2.5% |
111,060円 |
135,600円 |
54,596,855円 |
14,596,855円 |
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変動 5年後年2.0% →10年後年3.0% |
111,060円 |
144,849円 |
57,886,377円 |
17,886,377円 |
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変動 3年後年1.5% →5年後年2.5% →10年後年3.5% |
111,060円 |
155,258円 |
61,839,824円 |
21,839,824円 |
※変動金利シナリオは金利上昇時に返済額が見直される前提で試算
※2026年4月1日時点
■比較表から読み取れるポイント
変動金利が年0.9%のまま35年間推移すれば総利息は約665万円で済みますが、これは非現実的な前提です。ターミナルレートの予想を踏まえると、変動金利が5年後年1.5%→10年後年2.5%程度まで上昇する展開はメインシナリオとして十分ありえます。この場合でも総利息は約1,460万円と、フラット３５Sとの差は約314万円まで縮まります。
さらに、変動金利が5年後年2.0%→10年後年3.0%まで上昇するケースでは総利息が約1,789万円となり、フラット３５Sとほぼ同額に並びます。年3%への到達はリスクシナリオではありますが、決して非現実的な水準ではありません。もし3年後年1.5%→5年後年2.5%→10年後年3.5%という展開になれば、総利息は約2,184万円に膨らみ、フラット３５Sを約410万円も上回ります。
■返済額が確定する安心
住宅の条件や家族構成等に応じて、当初一定期間の金利引下げの適用を受けた場合のフラット３５Sなら、当初5年間は月々約122,278円、6年目以降は約140,004円と、返済額が最初から確定しています。教育費や老後資金の準備など、長期にわたるライフプランを安心して立てることができます。変動金利の5年ルール・125%ルールは急激な返済増を抑える仕組みですが、元金の減りが遅くなるリスクがあり、金利上昇局面では返済期間の後半に負担が集中する可能性もあります。
民間の35年固定が年3%を超える中、フラット３５は国の支援によって年2%台に抑えられ、さらにフラット３５Sの金利優遇で当初5年間年1.49%を活用できる今のタイミングは、長期固定を選ぶうえで非常に有利な環境と言えます。将来の金利変動に不安を感じることなく、安定した返済計画を立てたい方には、フラット３５Sをおすすめします。
■最長50年返済にも対応
長期の返済をお考えの方には、最長50年返済が可能な「フラット５０」もあります。月々の返済額をより抑えられるため、若い世代の方や、ゆとりある返済計画を立てたい方にも選択肢のひとつとしておすすめです。ただし、フラット３５と比べて適用金利がやや高くなる点と、利用可能な物件や取り扱い金融機関が限られる点にはご注意ください。住信SBIネット銀行ならフラット５０もご利用いただけます。
※2026年4月時点の金利を記載
２. 住信SBIネット銀行フラット３５のポイント
(1) 業界最低水準の全期間固定金利
住信SBIネット銀行のフラット３５買取型の金利は業界最低水準です。
今月の住信SBIネット銀行のフラット３５の金利は、金利ランキングをご覧ください。
(2) 全疾病保障が、買取型は事務取扱手数料を上乗せして付けられる
買取型は事務取扱手数料を上乗せ（借入額×0.55％税込）して全疾病保障をつけることができると共に、新機構団信や新3大疾病付機構団信に加入することもできます。保障を充実させたい方にはおすすめです。
(3) お申し込みからご契約まで自宅で完結
申込みからご契約まで来店せずにご契約いただけるため、外出に不安をお持ちの方やお時間がない方でもご利用いただけます。
３. 金融機関概要
住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同設立したネット銀行です。2025年5月にNTTドコモが過半数の株式を取得して連結子会社となっており、今後のサービス連携に期待が集まっています。住信SBIネット銀行では買取型のフラット３５を取り扱っております。
４. 住信SBIネット銀行フラット３５買取型の商品概要
住信SBIネット銀行のフラット３５買取型の商品概要は下記の通りです。
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事前申込 |
オンライン |
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本申込 |
郵送 |
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ローン契約 |
WEB・郵送 |
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金利タイプ |
全期間固定 |
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最大貸付額 |
12,000万円 |
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最低年収 |
なし |
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保証料 |
なし |
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事務取扱手数料 |
借入金額×2.20％（税込） |
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繰上返済手数料 |
無料 |
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その他 |
お借入割合90％超でお借入の場合、 金利は年0.11％上乗せになります。 パッケージローンを併用することで、 自己資金なしでお借入れすることも可能です。 |
（2026年4月1日現在）
５. 住信SBIネット銀行フラット３５の金利
今月の住信SBIネット銀行のフラット３５の金利は、金利ランキングをご覧ください。
６. 住信SBIネット銀行フラット３５の団信
住信SBIネット銀行のフラット３５の住宅ローンの団信は下記の通りです。
買取型は、事務取扱手数料を上乗せ（借入額×0.55％税込）して全疾病保障を付けることができます。また、金利を上乗せすることで、夫婦連生団信（年+0.18％）や新3大疾病付機構団信（年+0.24％）に加入することができます。新機構団信は身体障害保障がつき、通常の住宅ローンの団信よりも幅広い保障になっています。新3大疾病付機構団信は3大疾病に加え要介護状態2〜5まで保障されるため、通常の3大疾病保障よりも充実した内容になっています。団信に不加入の場合、金利は年▲0.2%になります。
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買取型 |
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新機構団信 |
デュエット（夫婦連生団信）※ |
新3大疾病付機構団信 |
全疾病保障 |
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金利上乗せ幅 |
なし |
年+0.18％ |
年+0.24％ |
事務取扱手数料の上乗せ（借入額×0.55%）税込 （借入時のみ） |
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年齢制限 |
告知時 満70歳未満 |
告知時 満51歳未満 |
借入時65歳以下 完済時80歳未満 |
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保険金支払事由 |
・死亡 |
◎ |
◎ |
◎ |
☓ |
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・所定の高度障害状態 |
☓ |
☓ |
☓ |
☓ |
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|
・所定の身体障害状態 |
◎ |
◎ |
◎ |
☓ |
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・余命6ヶ月以内と判断された場合 ・ガンと診断され、所定の治療をすべて受けたが効果がなかった場合 |
☓ |
☓ |
☓ |
☓ |
|
|
・要介護2から要介護5までの状態の場合 |
☓ |
☓ |
◎ |
☓ |
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・3大疾病が原因で一定の要件に該当した場合 |
☓ |
☓ |
◎ |
☆ |
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|
・５つの慢性疾患で一定の要件に該当した場合 |
☓ |
☓ |
☓ |
☆ |
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|
・病気・ケガなどで一定の要件に該当した場合 |
☓ |
☓ |
☓ |
☆ |
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|
・病気・ケガなどで一定の要件に該当し、一定の期間継続した場合 |
☓ |
☓ |
☓ |
◎ |
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【給付金特約】 先進医療による療養を受けた場合 （先進医療技術料被保険者負担額/通算1,000万円まで） |
☓ |
☓ |
☓ |
☓ |
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※どちらかが万一の時、住宅金融支援機構に支払われる保険金が債務に充当されるため、ご夫婦の住宅の持分、返済割合などにかかわらず、以後のフラット３５の債務の返済が不要となります。
◎：住宅ローン残高相当額が保険金として支払われます。
◯：住宅ローン残高相当額の50％が保険金として支払われます。
☆：毎月の住宅ローン返済額が保険金として支払われます。
7. まとめ
住信SBIネット銀行のフラット３５は、業界最低水準の金利となっています。また事務取扱手数料を上乗せ（借入額×年+0.55％税込）して全疾病保障をつけることができるのも大きな魅力です。
特に下記ニーズのある人にオススメです。
(1) より低い金利のフラット３５を借りたい人
(2) 全疾病保障付きフラット３５を借りたい人
(3) 全期間固定金利で安心したい人
いかがでしたでしょうか。
全期間固定で安心のフラット３５をご検討している方は、ぜひ住信SBIネット銀行のフラット３５も見てみてください。
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