1. 住宅ローン控除
住宅ローンは、住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）により、借り入れ時より10年間に渡り毎年の住宅ローン残高の1%に相当する金額について所得税控除が受けられます。
仮に0.4%の金利の住宅ローンを借りていたとすると、金利として0.4%を支払う一方、所得税の控除として1%税金が還付されるため、差し引き0.6%お金がもらえたことになります。これが、住宅ローン金利が実質的に0.6%のマイナス金利になっているということです。住宅ローン金利、住宅ローン控除及び実質金利をグラフにすると以下の通りになります。
2. 団信
住宅ローンには団体信用生命保険（以下、団信）という保険が付いており、死亡又は高度障害になると保険金が下りて住宅ローンが完済されます。
その保険金が下りる確率＝死亡率は歳と共に上昇します。男性だと50代後半に死亡率が0.5%を超えています。仮に住宅ローンの金利が0.4%だとすると、住宅ローンの金利以上に団信によってローンが完済される確率の方が高くなります。つまり、これも実質的に住宅ローン金利がマイナス金利だということです。ある年齢で死亡率が住宅ローン金利を上回るというかつて住宅ローン金利が5%以上だった頃からは考えられえない状況が今生じているのです。住宅ローン金利、死亡率（男性）及び実質金利をグラフにすると以下の通りになります。
※死亡率は厚生労働省「平成29年簡易生命表の概況」より引用
3. 金利分析
上記の税控除と団信のメリット両方を考えると、下図の通り、30歳で借り入れ、65歳で完済する返済期間の場合、返済期間のほとんどでマイナス金利だということが分かります。特に元本が大きい借り入れ直後の10年間の税控除の効果は大きく、住宅ローンの当初借り入れ額を3,000万円、金利を0.4%とすると、金利支払額の合計が約215万円、税控除が約260万円、団信のメリットが約86万円となり、税控除と団信のメリットの合計が金利支払額を約130万円上回ります。この金額は金利に換算すると約0.24%、まさに住宅ローン利用者は-0.24%のマイナス金利のローンを借りていることになるのです。
4. マイナス金利時代の住宅ローンの借り方
マイナス金利の住宅ローンはどのように利用すべきでしょうか。利用方法を下記の通りまとめました。
（１）できるだけ多く借りる
住宅ローンを借りてお金がもらえる状態がマイナス金利の状態です。であれば、できるだけ多く借りた方が得になります。住宅ローンの審査上は自己資金を入れた方が望ましいですが、預金があることを金融機関に示すことで審査上自己資金を用意する場合と同等の効果を得ることは可能です。
（２）変動金利で借りる
所得税控除が住宅ローン残高の1%なので、住宅ローン金利がそれより低くないとマイナス金利にはなりません。今後金利上昇リスクが限定的な中、できるだけ低い金利で借りるため変動金利で借りることをおすすめします。
（３）繰上返済はしない
少なくとも借り入れから住宅ローン控除が使える10年間は繰上返済をしてはいけません。まだ残高も大きく、マイナス金利なので、できるだけその状態を維持すべきです。一旦繰上返済するとそれを取り消すことはできません。
5. マイナス金利の住宅ローンへ借り換え
マイナス金利の住宅ローンは、新規借り入れだけではなく、借り換えにも利用できます。借り換えの場合の利用方法を下記の通りまとめました。
（１）団信を充実させる
住宅ローンがマイナス金利となる要因の一つに団信のメリットがありました。最近ではがん団信等の疾病団信が割安で加入できる住宅ローンが増えています。借り換え時にはぜひ団信も見直して、より充実したプランを選ぶことをお勧めします。
（２）諸費用も含めて借りる
借り換え時には事務手数料や登録免許税など諸費用が借り換える金額の3〜4%程度かかります。これらの費用は新しく借りる住宅ローンの金額に上乗せして借りることができます。マイナス金利の状態ではできるだけローンを多く借りた方がお得になるため、借り換え時の諸費用も含めて借りて、現金の支出を抑えるようにしましょう。
（３）返済期間を延ばす
繰上返済の対極にあるのが、返済期間の延長です。これは限られた金融機関しか認めていない借り換え方法ですが、借り換え時に返済中のローンの返済期間よりさらに長い期間のローンを借りることができます。これにより金利メリット以上に毎月の返済額を減らすことができ、より長期に渡ってマイナス金利を享受できます。対応できる金融機関が限られていることからかなり高度な借り換え方法となりますが、検討してみてはいかがでしょうか。
6. マイナス金利はいつまで続く？
現在のマイナス金利の状況はいつまで続くのでしょうか。下記3点が現在の住宅ローンのマイナス金利を実現している要因ですが、それぞれについて今後どうなるか検討してみましょう。
（１）低金利
現在変動金利型住宅ローンの金利水準は0.3%台まで低下しています。今後金利は上昇する可能性がありますが、現在の日銀の金融緩和スタンス及び世界的な金融緩和のトレンドの中ではしばらく低金利環境は継続しそうです。
（２）住宅ローン控除
住宅ローン控除は当初10年だった控除期間が13年に延長され、さらに適用基準が緩和されようとしています。一方で、支払う金利以上に税控除を受けるのはおかしいとの議論もあり、税控除の上限を支払金利に限定する動きもあります。もし税控除の上限が支払金利に限定されるとマイナス金利の状態が終了する可能性があります。
（３）団信メリット
団信は住宅ローンを借りる人しか利用できない特別な保険で、被保険者が住宅ローンの審査を通った人に限定されることから一般的な死亡保険や医療保険に比べて保険料が割安です。この状態は今後も継続すると考えられるので、団信メリットは引き続き変わらないでしょう。
以上の分析の通り、マイナス金利は当面継続するものの、住宅ローン控除の変更次第でなくなる可能性もあります。当社では引き続き住宅ローン控除の動きに注目していきたいと思います。
変動金利・固定金利の違いとは？
特徴やメリット・デメリットを解説
住宅ローンの基本的な金利タイプで、年2回（4/1と10/1）見直しされることから変動金利と呼ばれています。
金利の急変動で利用者が困らないよう、返済額を5年間据え置く「5年ルール」や月々の返済が25%以上増えないようにする「125%ルール」を設定している金融機関も多く存在します。固定金利に変更するオプションが付帯しており、金利上昇時には固定金利に切り替えることも可能です。
| 変動金利のメリット・デメリット
メリット：銀行間の低金利競争が激しく金利水準が低いため、月々の返済額を抑えることができます。
デメリット：将来金利が上がり、月々の返済額が増えるリスクがあります。対策として、金利が低いうちにしっかり貯蓄をして万が一の金利上昇に備えると良いでしょう。
| 5年ルール・125%ルールとは？
5年ルールとは、変動金利が上がっても月々の返済額を5年間一定とするルールです。5年ルール有りの場合、最初の5年間は変わらず、6年目から返済額が増えることになります。5年ルール無しの場合、翌月や翌々月から返済額が増えます。
金利が上がっても返済はすぐには増えず、5年間は変わらないというメリットがある一方、6年目になるまでは本来より低額での返済となり、完済時に未払利息が発生する可能性がある点がデメリットとなります。
125%ルールとは、5年ルールを適用している金融機関で返済額が増える際、今までの返済額の1.25倍を上限とするルールです。例えば従来の月々の返済が10万円の場合、返済がどれだけ増えても12.5万円が上限となります。
返済額が増えても上限値があるのがメリットとなる一方、5年ルール同様に本来よりも安く返済が進むため、予定通りに残高が減らず完済時に高額返済が必要となる可能性がある点がデメリットです。
| 変動金利の推移・相場は？
変動金利はバブル崩壊以降、ほぼ一貫して低下傾向を続けてきました。しかし2024年になって日銀のゼロ金利解除により、変動金利が遂に引き上げられることとなりました。いよいよ「金利のある世界」に突入したことになります。しかしながら、依然としてネット銀行を先頭に、変動金利が顧客獲得競争の主戦場という状況は続いています。
| 固定金利とは？
文字通り金利が変わらないのが固定金利です。フラット35のような全期間固定金利のほか、5年、10年など一定期間の金利を固定する固定期間選択型もあります。
| 固定金利のメリット・デメリット
メリット：返済額が変わらない安心感があります。変動金利より金利水準は高いものの、一定期間または全期間の返済額が変わらないため、長期の返済計画や生活設計を立てやすいことが特徴です。
デメリット：金利水準が高く、返済額が多くなります。返済中に大規模な金利上昇が起こらない限り、変動金利を使った場合に比べて固定金利を使う方が多額の返済となるでしょう。また固定期間選択型の場合、6年目や11年目など固定期間が終了するタイミングで、当初固定期間よりも高い金利に切り替わることが多いこともデメリットです。
| どんな人が変動金利・固定金利に向いている？
少しでも返済額を抑えたい方やコストパフォーマンスを重視する方には変動金利がオススメです。日本銀行の金融緩和政策や住宅ローン業界の競争激化を踏まえ、モゲチェックでは変動金利は今後も低金利が続くと予想しています。
一方、固定金利は金利や返済額が変化するリスクをなくしたい方に向いています。例えば最初の10年間が子どもの教育費がかさむ時期と重なるなど、住宅ローンの返済額が増えることをどうしても避けたい方には10年固定金利がオススメです。
| 変動金利・固定金利の利用割合
変動金利を選ぶ人の割合が年々増え続け、全体のおよそ7割とほとんどの住宅ローン利用者が変動金利を選んでいます。また、固定期間選択型は2割、全期間固定型は1割であり、年々減少しています。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）
| モゲチェックのオススメは？
モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しや、住宅ローン業界で顧客獲得競争が激しくなっていることから、変動金利では安定した低金利が続くと予想しています。
迷った方はまず変動金利から検討することをオススメします。最新情報は住宅ローンランキングでチェック！
