１．来月のフラット35の金利はどうなる？
2023年2月は、フラット35の金利が1.67%、フラット20の金利が1.51%と、いずれも1月から0.01%小幅に低下すると予想します。
この予想は、フラット35を運営する住宅金融支援機構が2023年1月25日に発表した「貸付債権担保第189回住宅金融支援機構債券」（以下、機構MBS）の発行条件に基づき、モゲチェックが予想したものです。
なお、昨年10月以降フラット35金利は異例の動きが続いています。理由は「２．最近のフラット35の異例の動きについて」で解説します。
モゲチェックでは最近の日銀の金融政策をめぐる金利市場の動向から、
・変動金利は今後も安定した低金利が続く
・固定金利は2月にやや低下する可能性があるが、当面は上昇傾向が続く
と予想しています。
今後も、固定金利の代表格であるフラット35の動向に注目し発信していきます。
なお、変動金利が上がらないと予想する理由については、以下の記事でも解説しています。ご興味ある方はお読みください。
＞＞変動金利が上がらないと予想する理由は？解説記事はこちら
注目の日銀会合は現状維持。住宅ローン変動金利・固定金利への影響を解説（2023.1）
住宅ローン変動金利はいつ何%へ上がる？2050年までの金利予想
図１ フラット35・フラット20の金利推移
図２ 機構MBSの発行条件とフラット金利予想
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2023年1月 |
2023年2月 |
差 |
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機構MBS利率 |
1.02% |
1.01% |
-0.01% |
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対国債スプレッド |
0.56% |
0.59% |
+0.03% |
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フラット35金利 |
1.68% |
1.67%（予想） |
-0.01% |
|
フラット20金利 |
1.52% |
1.51%（予想） |
-0.01% |
参照元：
２．最近のフラット35の異例の動きについて
通常フラット35の金利は機構MBSの利率によって決定されます。住宅金融支援機構が機構MBSによって資金調達し、その資金を住宅ローン利用者へのローン貸し出しに振り向けるためです。そして機構MBS利率は、長期金利（10年国債利回り）の動きに連動します。
そのため、
-
長期金利が上がり、機構MBS利率が上がると、フラット35金利が上がる
-
長期金利が下がり、機構MBS利率が下がると、フラット35金利が下がる
という動きになるのが通例です。モゲチェックではこの通例に則り、これまでフラット35の金利予想を行ってきました。
図3 フラット35と機構MBSの関係
しかし2022年10〜2023年1月はこの通例を外れる動きとなりました。機構MBS利率が上昇したのにフラット35が低下したり、機構MBS利率の上昇幅ほどフラット35の金利が上がらないなどです。
今回発表された2023年2月の機構MBS利率は0.01%の低下でした。過去の例を踏襲し2月のフラット35も0.01%低下と予想しますが、今月は日銀が金融緩和政策をサプライズ修正するなど金利情勢を巡って大きな動きがあったことから、実際に年が明けて2月金利が発表されるまでは不透明感の強い状況が続きます。
＞＞日銀の政策変更についての解説はこちら！
注目の日銀会合は現状維持。住宅ローン変動金利・固定金利への影響を解説（2023.1）
３．フラット35を取り巻く金利市場の状況
フラット35は「長期金利→機構MBS利率」という経路で決定されていますが、そのベースとなる長期金利は従来、「0%からプラスマイナス0.25%」の範囲での値動きとなるよう日銀がコントロールしていました。
この変動許容幅を「0%からプラスマイナス0.50%」へと拡大したのが昨年12/20の日銀の政策修正であり、大きなニュースとなりました。実際にこの直後に長期金利は0.5%付近へと急上昇しています（図4）。しかしその後、1/18に実施された日銀の金融政策決定会合では再度の政策修正は行われず現状維持となったことで長期金利はやや低下し、現在0.4%付近で推移しています。
ただし、日銀は黒田総裁の任期が4月に迫っており、今後の後任人事や後任者の政策スタンスをめぐる報道次第では、また長期金利が0.5%に向け上昇していく可能性があります。
これが「2月の固定金利は低下するものの、当面は上昇傾向が続く」とモゲチェックで予想する理由です。
現在は日銀の動向が世間の注目の的となっていますが、日本国内に留まらず海外の金融・経済情勢も踏まえ、今後も住宅ローン金利に関する情報を発信していきます。
図４ 長期金利の推移
いかがでしたか。
モゲチェックでは今後も住宅ローンに関するニュースを引き続き発信していきます。
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