不動産投資での成功と失敗の判断基準とは
不動産投資に成功したか失敗したかは、売却するまでわかりません。そのため、成功か失敗かを判断するには長い年月を要します。そもそも不動産投資とはどのような投資方法でしょうか。
購入した物件を個人や法人に貸し出し、家賃収入（インカムゲイン）を得ることが不動産投資の主な目的です。得た家賃から物件購入の借入金を返済し、さまざまな経費を支払った残りが利益となります。また、タイミングによっては売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。
所有する物件の種類や数によっては、月々の利益は少ないかもしれません。空室で家賃が得られない期間や、多額の修繕費がかかったときなど、キャッシュフローがマイナスになることもあります。
黒字になったり赤字になったりしながら長年の賃貸経営を経て、売却時に借入金の残債がなくなりトータルでプラスだったなら、失敗ではなく成功と判断してよいでしょう。
不動産投資のリスク
不動産投資に限らず投資にリスクはつきものです。不動産投資も始める前に想定できるリスクを知っておき、対策をして、不動産投資の失敗を避けたいものです。
不動産投資の主なリスクは下記の通りです。
- 不動産価格下落リスク
- 家賃下落リスク
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 金利上昇リスク
- 家賃滞納リスク
- 自然災害リスク
不動産価格下落リスク
経年劣化によって、不動産の物件価値が下がることにより不動産価格の下落が起こりえます。また、土地価格に関しても人口流出が多いエリアや災害の起こったエリアは不動産価格が下がる傾向にあります。
家賃下落リスク
不動産の建物はマンション、戸建てに関わらず毎年経年劣化をします。新築物件と中古物件であればどちらが住みたいかと聞かれると多くの方は新築物件に住みたいと答えるはずです。経年劣化が進むにつれて需要が減少するので、新築時に設定した家賃からはどうしても下がってしまいます。
空室リスク
購入した物件に対して、入居者が入っていることで毎月家賃収入を得ることができますが、もし空室になった場合には家賃収入がなくなることになります。退去後、速やかに入居付けができれば良いですが、物件やエリアによっては空室期間が長くなる可能性もあります。
修繕リスク
退去に伴って内装工事が必要になることや突発的な設備の故障に伴う修繕費がかかることがあります。自己資金を使って修繕をする必要があります。
金利上昇リスク
不動産投資の魅力の一つは借り入れを行い不動産投資を始められる点にあります。多くの不動産投資ローンの金利は変動金利です。変動金利で借り入れした場合には、将来金利が上昇する可能性があります。
家賃滞納リスク
入居者が入っていても、家賃を延滞する可能性があります。
自然災害リスク
日本は災害の多い国ですが、災害には地震だけでなく台風による床上浸水なども起こりえます。
不動産投資でありがちな失敗事例
失敗の原因を具体的にするため、ここでは不動産投資で失敗したサラリーマンの例を紹介します。仮にAさんとしましょう。Aさんは以下にあげる6つのしくじりによって、初めての不動産投資で大きな損失を出してしまいました。
- 立地選びを誤った
- 相場よりも高値の物件を購入した
- 無理な借り入れをした
- シミュレーションを怠った
- 節税効果が薄れた
- 営業マンの言うことを鵜呑みにした
それぞれの内容と、失敗を避けるにはどうすればよいのかを説明します。
立地選びを誤った
Aさんは一部上場企業に勤める35歳のサラリーマンです。不動産投資に興味を持ち、まずは話を聞いてみようと考えて、インターネットで目にとまった不動産投資会社に問い合わせをしました。
そこでAさんが紹介された物件は、築25年ほどの木造一棟アパートでした。営業マンの話によれば、近くに大きな工場があり入居者のほとんどは工場に勤務する会社員とのこと。オーナーチェンジ物件だったことも魅力的に思えました。オーナーチェンジ物件とは現在の入居者をそのまま引き継ぐ形で売り出される物件で、入居者募集の手間がいらず、すぐに家賃収入が発生するというメリットがあります。安定した家賃収入が期待できると感じたAさんは、そのアパートへの投資を決意します。
しばらくは入居者の入れ替わりもなく予定どおりの家賃収入がありましたが、5年ほど経った頃から退去の申し込みが増えてきました。不思議に思って調べてみると、工場が近々移転することがわかったのです。やがて半数以上が空室となり家賃収入は激減。Aさんは資金繰りに悩まされることになります。
Aさんのように、近くに大学や企業などがあることだけを理由に物件を選ぶのは危険です。施設の移転や閉鎖の可能性はゼロではありません。コロナ禍では大学が長期休講となり、アパートを引き払った学生も大勢いました。入居希望者が期待できる施設が近くにあるのは要素のひとつに過ぎません。不動産投資における立地選びの基本は、駅から近く、生活の便がよい場所を選ぶことです。幅広い層からの需要が期待できる条件がそろっていれば、空室になってもすぐに次の入居者が見つかるでしょう。
相場よりも高値の物件を購入した
Aさんが所有するアパートの近くには同じようなアパートがいくつかあります。工場移転の影響が気になったAさんは、ほかのアパートの状況を調べてみることにしました。調べていくうちに、自分が周辺相場よりも高値でアパートを購入していたことに気づきます。同時に、家賃も相場より高めに設定されていたことを知ったのです。
なにか特別なメリットがない限り、相場よりも高い家賃のアパートには入居希望者は現れません。しかしながら、家賃を値下げしてしまうとローンの返済が難しくなります。Aさんは営業マンに言われるがまま深く考えずに契約してしまったことを後悔しましたが、あとの祭りです。
不動産会社は仲介手数料で利益を得ています。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ請求できません。自社の利益を優先して、リスクやデメリットなどを伝えずに購入を勧める営業マンは多く存在します。
また、不動産取引では値引き交渉が当たり前ですが、そうしたアドバイスもないことがあります。仲介手数料は物件価格に応じて計算されるためです。
なかなか出回ることのない良い物件で早く決めないと他の人に買われてしまう…などと言われて焦って購入を決めたという話も、ありがちな失敗パターンです。営業トークには耳をふさいで、いろいろな物件を見てじっくりと検討することが大切です。
無理な借り入れをした
これ以上所持していても赤字が膨らむばかりと考えたAさんは、アパートの売却を決意します。ところが、もともと人気の少ないエリアだったことに加えて工場移転で賃貸需要がなくなったため、購入希望者はなかなか見つかりません。大幅な値下げをしてようやく売却にこぎつけたものの、売却代金だけではローンを完済できず、かなりの借金を抱えることになってしまいました。
融資限度額いっぱいまで借り入れをしたことや、購入時に頭金を入れずフルローンを利用したことも、結果的に大きなダメージとなっています。プライベートの貯金や親からの借金でなんとかローンを払い終えたAさんは、今でもコツコツと親への借金の返済を続けているそうです。
一般的には年収の10倍程度までの融資が可能とされています。高収入とされる医師や弁護士、安定した収入が見込める公務員や大手企業の会社員などは、さらに多くの融資が下りることもあります。
多額の融資やフルローンを利用すれば、それだけ大きな投資が可能です。ただし、家賃収入をすべて返済に充てるような無理な計画は立てるべきではありません。
不動産投資には空室や滞納で家賃収入が得られないリスクがあります。また、家賃の下落や金利上昇で返済計画が狂う可能性もあります。リスクに対応できるよう、余裕をもった返済計画を立てることが大切です。
シミュレーションを怠った
不動産投資を行う上で、どのような立地で、どのような物件を、いくらの利回りで購入し、いつにはどの程度の支出がかかる、といった収支シミュレーションを組む必要がありますがAさんはそれらの作業を怠っていました。
不動産投資は購入するときも重要ですが、売却して初めて損益が確定する投資です。つまり、売却時の状況を見据えて行う必要があります。
買った当時はこんなはずではなかったとならないように事前のシミュレーションをきちんと行いましょう。
節税効果が薄れた
不動産投資は節税になる側面があります。例えば、サラリーマンの方が、キャッシュフロー黒字の物件を保有しており、減価償却費の計上によって帳簿上赤字にすることで給与所得を減らすというようなケースです。
今回Aさんは築25年の木造一棟アパートを購入しています。法定耐用年数の超えた木造物件は4年で減価償却が終わるため期間が短い分1年毎の減価償却できる割合が多い利点がある一方で、5年以後は減価償却費が活用できないためデッドクロスが発生してしまいます。デッドクロスとは「減価償却費とローンの元金返済額が逆転してしまうこと」です。
当初は安定した家賃収入を得ながら、節税効果も実感できていましたが償却期間が終わった上に空室も続き、思っていたような節税効果が得られなくなりました。
シミュレーションをきちんと行う点に通じますが、節税効果を期待しすぎてはいけません。
営業マンの言うことを鵜呑みにした
はじめての不動産投資はわからないことがたくさんあります。Aさんは本来不動産投資を始める前に自分でも勉強を行っておき、シミュレーションを立てるようにしておけば、万が一工場の移転があった場合に入居付けができるのかどうかといった視点を持てていたかもしれません。
営業マンの話が本当なのかどうかを、少し手間をかけて真偽を確かめるようにしましょう。営業マンによっては、物件の購入をかなり急かしてくることもあるかもしれません。特に2021年前後はオリンピックの期待やコロナウイルスの影響でも底堅く推移しているレジデンス物件の良いものは瞬時に売れてしまうこともたしかにあります。
ただ、もともと数年来の付き合いがあるような方ならまだしも、出会ってすぐの営業マンからすぐに購入を急かされる場合には少し注意をしても良いかもしれません。
焦って行動したことで大きな痛手を受ける前にきちんとご自身でも調べるようにしましょう。
不動産投資で失敗する人の特徴
Aさんの例からすでにお気づきかもしれませんが、不動産投資で失敗する人には共通した特徴がみられます。代表的なものは次の3点です。
- 面倒くさがり
- 楽観的
- その場の雰囲気に流されやすい
なぜ失敗につながったのか、以下にて解説します。
面倒くさがり
不動産投資は情報収集が命といっても過言ではありません。不動産取引に関する基礎知識をはじめ、不動産市場や金融の動向、開発計画、人口動態など、多方面にアンテナを張って新しい情報をつかむ努力が必要です。
不動産投資に興味を持ったAさんが最初に行ったことは、これらの情報収集ではなく、不動産会社に話を聞きに行くことでした。もちろんプロに話を聞くことは悪いことではありません。不動産会社が開催するセミナーなどは、むしろ積極的に参加したほうがよいでしょう。Aさんのしくじりは、知識や情報が不足している状態で投資を決めたことです。経験豊富な投資家でも情報収集を日々怠ることはありません。勉強することや情報を集めることを面倒くさがっていると、不動産投資で成功することはできないでしょう。
楽観的
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資商品です。リスクがまったくないわけではありませんが、適切なリスクヘッジによって大きな損失を免れることがほとんどです。
たとえば、不動産投資でもっとも注意すべき空室リスクは、立地や物件の選び方で対抗できます。ポイントは、人口が多く賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶこと、駅から近いなど立地条件の良い物件を選ぶことの2点です。Aさんは近くにある工場の従業員からの需要に期待して失敗しました。ひとつの要素に期待して投資を決めたのは、あまりに楽観的だったといえるでしょう。
その場の雰囲気に流されやすい
一棟投資のメリットのひとつに毎月の家賃収入が大きいことがあげられます。しかしその分、投資額や経費も大きくなります。そもそも不動産投資の初心者にいきなり一棟投資を勧める不動産会社は信用できるのでしょうか。初心者には投資額やリスクを抑えられる区分ワンルームマンションを勧めるのが一般的です。
Aさんの場合、上場企業の正社員であることをはじめ、融資審査に有利な条件がそろっていました。好条件の融資が引けるため、不動産会社でもリターンの大きい一棟投資を勧めたのかもしれません。Aさんのしくじりは、不動産会社が並べるメリットだけを信じ込み、一棟投資のリスクやデメリットを確認しなかったことです。セールスマンの巧みな話術に引き込まれて思わず衝動買いをしてしまったという人は多いでしょう。ただ、Aさんの一棟アパートは衝動買いというにはあまりに高い買い物でした。
不動産投資で失敗したらどうなる？
幸いAさんは自己資金と親からの借金でローンを払い終えることができましたが、自己破産を選ばざるをえなかったケースもあります。不動産投資の失敗で自己破産に至るには、次のような流れを踏みます。
- 家賃減収でローンの返済に自己資金を使うようになる
- 自己資金がなくなり返済が滞るようになる
- 借入先の金融機関から督促状が届く
- 滞納が3ヶ月ほど続いた時点で債権が金融機関から債権回収業者に渡る
- 任意売却または競売で債権を回収
- 売却後に返済不可能な残債があれば自己破産
赤字が続いて黒字転換の見込みがない場合は、早めに売却に踏み切るべきです。ただし、売却にも諸費用がかかります。ローンの返済が難しいほどになれば、売却資金も用意できないケースがほとんどです。
早い段階なら金融機関に相談して返済金額や期間の猶予を検討してもらうこともできますが、難しい場合は任意売却か競売ということになります。
任意売却と競売は、いずれも売却代金で借入金を完済できない場合にとる方法ですが、その内容は大きく異なります。競売は債務者にとってメリットがないため、早めに任意売却を検討したほうがよいでしょう。
売却後の残債は債権者と話し合って少しずつ返済していくことになります。返済不可能なほどの残債がある場合は、自己破産へと進みます。
自己破産すれば残債はなくなりますが、官報に氏名や住所が掲載されて自己破産したことが周囲に知られる可能性があります。また、信用情報に金融事故として登録されるので、数年間は新規の借り入れができません。
ここまで読んで、失敗したらどうしよう…と不安を募らせている人もいるかもしれませんが、命までとられるわけではないので安心してください。
それでもなるべくなら失敗は避けたいものです。そこで、次の段落では不動産投資で失敗しないためにしたいことを紹介します。
不動産投資で成功するためにすべきこととは？
不動産投資で失敗しないためにしたいこと。つまりは不動産投資で成功するためにすべきことです。初心者は、まず次の2つを意識してみてください。
- 不動産投資のプロに学ぶ
- 信頼できる事業パートナーを見つける
以下にて理由と目的を解説します。
不動産投資のプロに学ぶ
Aさんの例からもわかるように、知識不足は失敗につながる最大の要因といえます。知識がなければ営業マンの言葉の裏にも気づけません。安易に投資を始める前に、まずは不動産投資について学ぶところから始めましょう。
学ぶ方法はいくつかありますが、不動産投資会社が開催するセミナーに参加するのもおすすめです。ほとんどは無料で参加できますし、オンラインセミナーも開催されています。複数社のセミナーに参加しているうちに相性の良さそうな会社が見つかるはずです。会社によってはセミナー後に投資物件を勧めることがありますが、そんなときには本記事を思い出して軽い気持ちで承諾しないよう気をつけてください。
信頼できる事業パートナーを見つける
不動産投資会社を選ぶときは、アフターフォローが充実しているかどうかもチェックしてください。物件の購入は不動産投資のスタート地点でしかありません。賃貸経営のアドバイスや確定申告の相談など、幅広く対応してくれる会社がおすすめです。
物件の仲介だけでなく、入居者募集や家賃回収などのオーナー業務を代行してくれる会社もあります。委託費用はかかりますが、賃貸管理の煩雑さやトラブルを回避するのに役立つ心強いパートナーです。業務の内容や範囲は会社によって違うので、委託前に確認するようにしてください。
不動産投資の成功のカギは学び続けること
不動産投資での失敗の原因を突き詰めると、ほとんどは勉強不足・知識不足に行きつきます。
初心者向けといわれることの多い投資商品ですが、何も知らずに手を付けて誰でも成功できるような甘いものではありません。不動産投資は投資額が大きいだけに、失敗したときの損失も大きくなりがちです。
しかしながら、月々のキャッシュフローに一喜一憂する必要はありません。物件を売却した時点でトータルで黒字になっていれば、その投資は成功です。ぜひしっかりと知識を蓄えて、成功を勝ち取ってください。
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