1. リバースモーゲージとは
自宅を担保にして、生活資金や住宅購入費を融資する高齢者向け制度がリバースモーゲージです。制度の概要や、リースバックとの違いを解説します。
自宅を担保に生活資金を調達できる制度
リバースモーゲージとは、高齢者が所有している自宅などの不動産を担保とし、生活資金や住宅購入費を調達できる制度です。
元金は契約者が死亡した際に住宅売却費で一括返済するため、毎月支払うのは利息のみとなります。また、契約終了時に現金で一括返済することも可能です。
融資した資金を住宅購入費に充当する『リバースモーゲージ型住宅ローン』では、担保評価額の約50～60%の範囲で資金調達できます。
住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローン『リ・バース60』は、2019年度の付保実績金額が9,360,000,000円に達し、実績が大幅に増加しています。
リースバックとは自宅の所有者が異なる
リバースモーゲージと似たサービスに、リースバックと呼ばれるものがあります。リースバックは、自宅を売却して代金を一括で受け取り、その後は賃貸で住み続けられる仕組みです。
融資を受けた後も自宅を所有し続けられるリバースモーゲージと異なり、リースバックでは自宅を完全に売却することから、建物の所有権は売却先のサービス提供事業者に移ります。
建物の所有者が事業者に変わると同時に、事業者との間で賃貸契約を結ぶため、自宅を売却した後もそのまま住み続けられるわけです。賃貸契約を結んだ後は、事業者に毎月家賃を支払う必要があります。
公的機関や金融機関で契約可能
リバースモーゲージには、公的機関が運営するタイプと民間金融機関が運営するタイプの2種類があります。
国が運営するタイプのうち、生活資金の支援を目的としたものが『不動産担保型生活資金』です。国の福祉事業として、低所得層の高齢者などを対象に運営されています。
民間金融機関が運営するタイプは、金融機関ごとに独自の信託商品として提供されています。資金の使途や借入金の上限なども、金融機関によりさまざまです。
上述の『リ・バース60』は、住宅金融支援機構が民間金融機関のリバースモーゲージ運営をサポートする形で提供されているサービスです。
2. リバースモーゲージの仕組みを詳しく解説
リバースモーゲージの基本的な仕組みを解説します。お金の受け取り方・毎月の支払い・契約終了時の対応についてきちんと理解しましょう。
お金の受け取り方
リバースモーゲージにより調達できるお金の受け取り方には、主に年金方式・一括方式・極度額方式の3パターンがあります。
年金方式は、生活資金として融資を受けたいケースに適した受け取り方です。住宅購入費に充当する場合は、一括方式を選択することになるでしょう。
限度額までは好きなタイミングで希望額を借り入れられる極度額方式は、将来的な高額出費への不安に備えられる受け取り方です。
選択可能な受け取り方法は金融機関ごとに異なります。公的機関から融資を受ける場合は、数カ月おきにまとめてお金を受け取るのが一般的です。
毎月支払うのは利息のみ
リバースモーゲージでは、利息分のみ毎月の支払いが発生します。元金は契約終了時に一括返済する仕組みであり、毎月返済する必要がありません。
一般的な住宅ローンやカードローンと異なり、契約中に元金を返済し続ける負担がないことから、毎月の支払いを利息分のみに抑えられます。金融機関によっては、毎月の利払いすらなくせるサービスを提供しているケースもあります。
例えば東京スター銀行が提供している利払いなし型は、毎月発生する利息を借入残高に組み込んでいき、契約終了時にそれまでの利息分を全て加算した借入残高を一括返済する仕組みです。
契約終了時に自宅売却もしくは一括返済
リバースモーゲージの契約終了のタイミングは、契約者が死亡したときです。契約終了時には、担保物件の売却代金を融資元金の返済に充当します。
物件を売却せずに残したい場合は、現金での一括返済も可能です。契約者の生存中に繰り上げ返済をすることでも、物件を売却せずに済みます。
リバースモーゲージでは最終的に自宅を手放す可能性があるため、子などの推定相続人に契約の承諾を得るのが基本です。
自宅を相続できない可能性があること、現金による一括返済なら自宅を残せること、自宅の売却代金で返済しきれない場合は追加で現金が必要になることなどを、推定相続人に知っておいてもらう必要があります。
3. 担保にできる不動産の条件が決められている
自宅がリバースモーゲージの対象になるかどうかは、金融機関ごとに異なります。エリアや物件の種類など、担保にできる不動産の条件を確認しましょう。
都市部の住宅がメイン
リバースモーゲージで担保にできる不動産には、相応の評価が求められます。土地や建物の評価額が低ければ十分な売却代金を確保できないため、担保にできない場合もあるでしょう。
金融機関によっては、対象となる不動産があるエリアを、不動産の評価額が高くなりやすい都市部に限定しているケースがあります。
例えば三井住友信託銀行では、東京・神奈川・千葉・埼玉・愛知・大阪・京都・兵庫にある不動産のみ、担保の対象にすることを定めています。
ただし、楽天銀行のように対象エリアを全国としている金融機関もあるため、自宅がある地域でも利用できる金融機関がないか探してみましょう。
一戸建てや価値の高いマンション
リバースモーゲージが適用されやすい不動産は土地付きの一戸建てです。土地に比べ建物部分の評価が上がりにくいため、多くの金融機関ではマンションを対象外としています。
住宅の一部が事業用として使われている物件や、借地権が設定されている物件も、担保にできる物件として認められにくい不動産です。
ただし、近年はマンションを対象とする金融機関も増えています。築年数が浅い物件や立地の良い物件なら、担保物件として認められやすいでしょう。
物件をどのように評価するかは、金融機関ごとに異なります。自宅があるエリアを対象にしている金融機関が複数あるなら、比較検討してみるのがおすすめです。
4. 対象としている人、用途
リバースモーゲージは、契約できる人の年齢や資金の使途に条件が定められています。高齢者向けに老後資金を提供する目的のサービスであることを理解しましょう。
50代～が対象
リバースモーゲージは、高齢者の暮らしを支えるサービスとして提供されている金融商品です。公的機関と民間金融機関のどちらにおいても、高齢者を対象に運営されています。
多くの金融機関では、契約できる年齢を55歳以上か60歳以上に設定しています。最低でも50歳以上に定めているのが一般的です。
例えば、リ・バース60は借入申込日に満60歳以上であることが条件の一つとなっています。満50歳以上満60歳未満であれば、資金の用途や融資限度額が異なる『リ・バース50』を利用することが可能です。
主に老後資金として活用
リバースモーゲージで受け取れる資金の用途は、金融機関により限定されています。
例えばリ・バース60では、契約者本人が所有する建物の建設・購入・リフォーム・借り換え資金や、高齢者向け住宅の入居一時金などに充てることが可能です。
民間金融機関の中には、上記のような使いみちのほかに、住宅ローンの未返済分の支払いや子への生前贈与などに使えるケースもあります。
金融機関独自の付帯サービスもチェックしましょう。預金がある場合に無利息で利用できるサービスなどを付け、差別化を図っている金融機関もあります。
5. リバースモーゲージのメリット
家を手放さずに済むことや、高齢者でもローンを組めることが、リバースモーゲージの主な利点です。住宅ローンの借り換えに利用できる点も覚えておきましょう。
自宅を売却せず、住み続けられる
リバースモーゲージの最も大きなメリットとして、自宅を売却せずに住み続けながら、老後の生活費を現金で確保できることが挙げられます。
「自宅を手放したくない」「生まれ育った地域を離れたくない」と考える高齢者にとって、自宅を所有しながら生活費の不安も解消できることは大きなメリットです。
将来的に住宅を残す必要がない高齢者にとっても、利用しやすいサービスといえるでしょう。子などの相続人が現金で元本を一括返済すれば、契約者の死後も住宅を引き継げます。
通常は難しい高齢者もローンを組める
生活費を捻出するために高齢者がローンやキャッシングを利用しようとしても、高齢であることを理由に断られる可能性が高いでしょう。
しかし、リバースモーゲージはそもそも高齢者を対象とした融資サービスです。自宅さえ所有していればローンを組める可能性は高くなります。
元本の返済期限を気にする必要がないこともメリットです。契約者自身が生きている間は、毎月利息のみ支払っていれば資金を確保し続けられます。
負担が大きい住宅ローンの借り換えも可能
自宅のローンに残債があるなら、リバースモーゲージの融資金で残債を一括返済し、ローンを借り換えることも可能です。
そのまま住宅ローンを払い続けるより、リバースモーゲージの借り換えを利用した方が、毎月の返済額を大幅に減らせる可能性があります。
融資限度額まで現金化し残債を一括返済して余った分は、老後資金として活用できます。ただし、借り換え後の返済期間は、契約者が亡くなるまでの期間へ変更される点に注意しましょう。
6. いくつかリスクがあるのがデメリット
リバースモーゲージには、金利上昇・長生き・担保割れに関するデメリットがあります。どのようなリスクなのか、それぞれについて詳しく解説します。
金利が上がり、利息の支払いが増える
リバースモーゲージの利息額には変動金利を適用するのが一般的です。変動金利とは市場動向などに影響されて上下する金利のことであり、金利が上がると利息額も増えます。
一般的な住宅ローンの変動金利では、金利が上がっても利息と元本の割合を調整し、毎月の返済額を一定に保つことが可能です。
しかし、リバースモーゲージは毎月利息のみを支払う仕組みであるため、金利が上昇すると毎月の返済額に直接影響を与えます。
現在は超低金利の時代に突入しているものの、今後もこのままの状態が長く続くとは限りません。金利上昇のリスクがあることを意識する必要があるでしょう。
金利リスクについて詳しくはこちら：住宅ローンの金利リスクについて考えてみよう
生きている間に自宅売却、一括返済
リバースモーゲージは契約者の死亡後に元本を一括返済するのが基本ですが、金融機関によっては契約期間が定められている場合があります。
65歳・25年契約で利用し始めたケースでは、契約満了となる90歳の時点でも契約者が生存していれば、元金を一括返済しなければなりません。
自宅を売却して返済するなら、自宅を手放すことになります。自宅を残したい場合は、元金を一括返済できる現金の用意が必要です。
生きている間に自宅を失わないようにするためにも、契約前に期間についてしっかりとチェックしておく必要があるでしょう。
不動産の価値が落ちると担保割れする
リバースモーゲージで融資を受けられる金額は、物件評価額の約半分に設定されるのが一般的です。しかし、売却時に不動産の価値が下落していると、売却代金が融資元金を下回ってしまうことがあります。
契約者の死亡後に物件が担保割れするケースでは、一括返済で足りない分は相続人に請求されることになるでしょう。
このようなリスクを回避するために、債務が引き継がれる『リコース型』と、債務が引き継がれない『ノンリコース型』のどちらかを選べるようになっています。通常、ノンリコース型は高金利に設定されています。
7. 制度を活用して心にゆとりのある老後生活を
リバースモーゲージは、高齢者が自宅を担保にし、生活資金や住宅購入費の融資を受けられる制度です。毎月の支払いは利息のみでよく、契約者の死亡後に自宅の売却代金を元金返済に充当します。
老後資金を手に入れつつ自宅に住み続けられることが大きなメリットです。住宅ローンの残債がある場合は、借り換えにも利用できます。
自宅のあるエリアや年齢などの条件をきちんと確認した上で、心にゆとりのある老後生活を送るために、制度の活用を検討してみましょう。
