コロナ以降の空室率の推移は？
コロナ禍でどのように空室率が推移しているのか、首都圏・関西圏・中京圏・福岡県の賃貸住宅の空室率データを紹介します。新型コロナウイルス感染症が発生した翌月2020年1月と、約1年半が経過した2021年9月を比較してみましょう。
なお、数値は、株式会社タスが開発した賃貸住宅の空室の指標（TVI）で、数値が大きいほど空室が多いことを表しています。
また、カッコ内の数値はデータに占めるアパート（木造・軽量鉄骨造）の割合です。
首都圏
●東京都全域
2020年1月：13.15
2021年9月：14.50（31.66%）
●東京23区
2020年1月：11.96
2021年9月：13.72（26.27%）
●東京市部
2020年1月：17.20
2021年9月：19.10（46.67%）
●神奈川県
2020年1月：15.54
2021年9月：16.51（48.68%）
●埼玉県
2020年1月：16.74
2021年9月：18.73（52.80%）
●千葉県
2020年1月：15.55
2021年9月：17.04（56.59%）
関西圏・中京圏・福岡県
●大阪府
2020年1月：9.33
2021年9月：10.01（16.71%）
●京都府
2020年1月：12.78
2021年9月：14.87（21.56%）
●兵庫県
2020年1月：12.62
2021年9月：13.64（29.58%）
●愛知県
2020年1月：14.92
2021年9月：19.13（28.39%）
●静岡県
2020年1月：23.47
2021年9月：26.21（38.79%）
●福岡県
2020年1月：10.05
2021年9月：10.79（32.61%）
データから想像できること
コロナ発生時と比べると、たしかに空室は増えているようです。しかしながら、首都圏では空室率TVIに占めるアパートの割合が高めの傾向にあります。もしかしたらマンションの空室はそれほど多くないのかもしれません。
コロナ以降の人口の増減は？
新型コロナウイルス感染症対策として、テレワークを実施する企業や、オンライン授業を導入する大学などが増加しました。離れた場所で仕事や勉強ができるため、家賃の高い都心を離れて地方や郊外に引っ越したり、実家に戻ったりする人が多いといいます。では、東京の人口は減っているのでしょうか。空室率と同様に、2020年1月と2021年9月のデータを比較してみましょう。
●2020年1月1日
総数：13,951,636人
区部：9,653,112人
市部：4,217,151人
●2021年9月1日
総数：14,037,872人
区部：9,711,061人
市部：4,247,478人
比べてみると、総数で約8万6,000人、区部では約5万8,000人、市部は約3万人が増えていることがわかります。年齢区分別ではどうでしょうか。
●2020年1月1日
0～14歳：1,553,841人
15～64歳：8,607,359人
65歳以上：3,096,395人
●2021年1月1日
0～14歳：1,552,954人
15～64歳：8,632,547人
65歳以上：3,111,587人
0～14歳は減少、それ以上の年代は増加しているという結果です。
参考：東京都の統計
不動産投資家はコロナ禍をどう考えている？
もうひとつデータを紹介しましょう。一般財団法人 日本不動産研究所が、全国の不動産投資家を対象に行ったアンケート結果です。
2021年10月1日現在、不動産投資市場の市況と、新型コロナウイルス感染症の発生前（2019年下期）との比較では、次のような回答結果となっています。
- 変わらない：40.0%
- 現在のほうが活発：27.4%
- 現在のほうが低調：26.7%
また、コロナ禍で最も影響が大きかったものについては、ホテル市場の急激な低迷（インバウンド需要の蒸発など）が182ポイントと最も多く、住宅市場の堅調さ（テレワーク等を踏まえた住宅需要の変化など）は30ポイントでした。賃貸住宅に関しては、コロナ禍の影響を感じなかった投資家が多いようです。今後1年間の不動産投資については、95％の投資家が新規投資に積極的で、新規投資を控えると答えたのは5％でした。
新型コロナが収束したと仮定した場合の見通しについては、以下のような回答結果となっています。
●いち早く反転回復するだろう
- 物流施設：93.6％
- 底地：71.3％
- レジデンシャル（ワンルーム・ファミリー賃貸）：70.8％
●反転回復まで半年程度の期間を要する
- 郊外型商業施設：34.4％
- オフィス：33.6％
- 都心型商業施設：33.1％
●反転回復まで1年程度の期間を要する
- シティホテル：49.6％
- レジデンシャル（外国人向け高級賃貸）：47.9％
- ビジネスホテル：43.0％
●反転回復まで長期間を要する
- ビジネスホテル：25.8％
- シティホテル：22.4％
- レジデンシャル（外国人向け高級賃貸）：20.2％
参考：第45回不動産投資家調査コロナ禍と不動産投資市場の変化｜一般財団法人 日本不動産研究所
不動産投資をするなら都心？地方？
ここまで紹介したデータを総合すると、コロナ禍だからといって不動産投資を諦める必要はなさそうです。では、これから投資用物件を購入するとしたら、都心と地方、どちらがよいでしょうか。それぞれのメリット・デメリットを見比べてみましょう。
都心のメリット
人口の多い都心では、高い賃貸需要が期待できます。物件を購入しても入居者が見つからないことには、家賃収入が得られません。不動産投資で最も注意すべき空室リスクが少ないのは、都心だからこそのメリットといえるでしょう。
都心での不動産投資は、インカムゲイン（家賃収入）だけでなくキャピタルゲイン（売却益）も期待できます。賃貸需要が高い物件には、利用者はもちろん投資家からの人気も集まります。そのため、売りたいと思ったときにスムーズに買い手が見つかる可能性が高めです。また、都心の物件は資産価値が下がりにくいので、希望どおりの条件で売れることも少なくありません。
都心のデメリット
都心の物件は高額なため、購入のハードルは高めです。ローンを組むにしても、頭金や諸費用にまとまった額の現金を用意しなくてはなりません。借入額も多くなりがちなので、より慎重に返済計画を立てる必要があります。また、地価が高い都心部では固定資産税も高額です。ローンの返済はもちろん、固定資産税などの維持費を家賃でまかなえるかどうか、購入前にきちんとシミュレーションすることが大切です。
なお、都心部の家賃相場は高めですが、物件価格も高額なため、利回りは低くなるのが一般的です。やたらと高利回りな物件には、なにか問題があるかもしれないので注意してください。
地方のメリット
物件そのものの価格が安いことが一番のメリットといえるでしょう。駅近くの好立地の物件も、都心に比べるとはるかに安い価格で購入できます。借入額も少なく抑えられるので、余裕をもった返済が可能です。
また、都心部に比べて高利回りが期待できることや、固定資産税の負担が少ないこともメリットといえます。購入しやすいぶん、自然災害などへのリスクヘッジとして、地方で複数の物件を購入するのもおすすめです。
地方のデメリット
まず、人口が少ないという点で賃貸需要に不安があります。さらに地方では持ち家率が高いこともあり、入居者獲得に苦労するかもしれません。空室期間が長引けばローンの返済や物件の維持費に自己資金を使うことになり、損失ばかりが膨らむことになります。売却を考える場合も、そもそもの賃貸需要が少ないため、すぐには買い手が現れません。入居者獲得のために家賃を値下げしたり、買い手を見つけるために売却価格を引き下げたりで、最終的には期待した収益が得られない可能性もあります。
コロナ禍での不動産投資で成功するには
新型コロナウイルス感染症の影響で、ライフスタイルが大きく変化した人は少なくありません。コロナ禍での不動産投資には、これまでと違った視点が求められるでしょう。紹介したデータを参考に、エリア選びや物件選びのコツを解説します。
エリア選びのコツ
テレワークやオンライン授業が可能になり、一時期は家賃の高い都心から郊外や地方に引っ越した人が増えたといいます。しかしながら、東京都の人口推移からもわかるように、東京の人口はコロナ発生時よりも増加しています。この先コロナが落ち着いてくれば、元のように東京に人が集中すると予測されています。やはり都内への投資が無難なのではないでしょうか。
東京以外への投資を検討するなら、神奈川・千葉・埼玉といった東京近郊がおすすめです。コロナをきっかけに思いきった移住をした人もいるようですが、テレワークが可能になったとはいえ、出勤を求められたときのために東京近郊の賃貸物件を借りたという人が多数です。郊外でも通勤・通学に便利な駅近の物件などは、高い需要が期待できるでしょう。
物件選びのコツ
外出自粛が続いた時期には、家での時間を楽しむノウハウに注目が集まりました。オンラインミーティングやリモート飲み会など、インターネットを介したコミュニケーションも当たり前になりつつあります。これからも外出自粛が求められることがあるかもしれません。インターネット環境が整った物件や、テレワークに集中できる部屋がある物件などの需要が増えるのではないでしょうか。
また、コロナ前と比べて宅配ボックスを希望する人も増えています。人との接触を減らすために、対面で受け取らなくてもよい置き配サービスを展開している業者が増えていますが、安心安全に荷物を受け取るには宅配ボックスが一番です。これからの物件選びでは、コロナ禍での利便性を考える必要があるでしょう。
参考>>投資用マンション購入時の注意点とは。リスクを避ける物件の選び方
不動産会社選びのコツ
不動産投資では、いかに信頼できる不動産会社を選ぶかが大切なポイントになります。人口が増えているのはどのあたりなのか、どのような物件が好まれるのかなど、最新情報は不動産会社に聞くのが確実です。
信頼できるかどうかの見分け方として、メリットだけでなくデメリットもきちんと教えてくれること、専門用語をかみ砕いてわかりやすく伝えてくれること、質問や要望にきちんと対応してくれることなどがあげられます。また、自分との相性も大切です。
とはいえ、複数の不動産会社を訪ねるのは大変です。勉強を兼ねて、無料の不動産投資セミナーに複数参加してみてはいかがでしょう。信頼できるパートナーが見つかれば、力強く不動産投資の第一歩が踏み出せるはずです。
参考>>不動産投資には相談相手が必要不可欠！その理由と相談先選びのポイント
不動産投資初心者におすすめの物件は？
不動産投資初心者には、都内の中古ワンルームマンションがおすすめです。コロナ以前からいわれていることですが、コロナ禍であっても変わりません。都内の中古ワンルームマンションには初心者でも失敗しにくい、次のような条件が揃っているためです。
- ワンルームはファミリータイプよりも安い
- 中古は新築よりも安く、家賃の下落が少ない
- 都内は人口が多く、空室リスクが少ない
- 学生や社会人などの需要が多い
- 不動産投資ローンの物件審査に通りやすい
- 売却しやすい
初心者が失敗しにくい、仮に失敗したとしても損失が少ないという点で、都内の中古ワンルームマンションが最適といえるでしょう。実際に物件を選ぶ際には、管理状況や周辺環境なども確認する必要があります。また、融資審査には申込者本人の収入や勤務先なども影響することを覚えておいてください。
不動産投資へのコロナの影響は少なめ
2019年12月の新型コロナウイルス感染症の発生から、丸2年が経とうとしています。発生当時と比べて、マンションなど賃貸物件の空室率はたしかに増えています。一方で、東京都の人口は増加傾向にあることから、コロナの影響も落ち着きつつあるのかもしれません。不動産投資家を対象としたアンケートでは約70％の投資家が、コロナ収束後にはワンルームやファミリー向け賃貸の需要が急速に回復するだろうと見込んでいます。ホテルや商業施設などコロナの影響を強く受けた物件もありますが、居住用物件への影響は少ないものと考えられます。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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