マンションオーナーとは
マンションオーナーとはどのような人を指すのか、まずは概要を押さえておきましょう。区分マンションオーナーと一棟マンションオーナーの違いも解説します。
マンションの賃貸で収益を得ている人
マンションオーナーとは、マンションを取得して第三者に賃貸し、家賃収入により収益を上げている人のことです。
入居者がいる限り定期的に家賃を受け取れるため、長期にわたる安定収入を期待できます。ローンを組んで物件を購入した場合、ローン完済後の売却益で資産を作ることも可能です。
管理の仕事を業者に依頼すれば、購入後の手間はほとんどかかりません。本業が忙しいサラリーマンでも、投資用マンションを購入すればマンションオーナーになれます。
マンション投資の種類は、区分マンション投資と一棟マンション投資の二つです。それぞれの特徴や違いを以下に解説します。
区分マンションオーナー
区分マンションオーナーとは、マンションを部屋単位で所有し、家賃収入を得ている人です。建物を一棟丸ごと所有するタイプに比べ、区分マンション投資は低リスクで取り組めます。
不動産投資ローンを組む際も、物件価格自体が安いため、少ない自己資金で融資を受けることが可能です。ローン審査にも通りやすいでしょう。
建物自体の管理を自分で行う必要がなく、管理に手間がかからない点もメリットです。マンションの建物自体の管理は、一般的に管理組合や管理会社が行います。
立地条件が異なる複数のマンションを区分所有すれば、空室リスクを効果的に分散できます。低リスクかつ管理が楽なことから、サラリーマンに向いた投資手法です。
一棟マンションオーナー
一棟マンションオーナーは、マンションを一棟丸ごと保有し、全ての部屋の家賃収入を得ているオーナーです。
区分マンション投資に比べ初期費用が高額になり、リスクは高くなりますが、その分大きな収益を狙えます。部屋が複数あるため、家賃収入がゼロになりにくい点もメリットです。
大規模修繕や設備交換なども、自分の好きなタイミングで実施できます。ただし、外壁や廊下といった共用部分の管理も、全て自分で行わなければなりません。
マンションオーナーの仕事
マンションオーナーが実際に行う仕事内容を紹介します。オーナーの仕事は業者に委託できることも覚えておきましょう。
入居者の募集・契約
物件購入直後や空室発生時には、空室を埋めるべく入居者の募集を行う必要があります。募集業務は不動産会社に依頼するのが一般的です。間取り図面などの資料を渡せば、ホームページやチラシで告知してくれます。
入居の申し込みを受けたら、申し込み者の審査を行わなければなりません。滞納する可能性が高い人や反社会的勢力を入居させると、後でトラブルに発展する可能性が高いためです。
審査で問題ないと判断できたら、入居者と契約条件を交渉し、賃貸契約を締結します。申し込み者の審査から契約手続きまでの作業も、業者に依頼することが可能です。
入居者対応・物件の管理
入居者の募集・契約以外にも、マンションオーナーにはさまざまな仕事があります。定期的に行わなければならない業務が、入居者からの家賃回収です。
入居者全員がきちんと支払ってくれれば問題ありませんが、中には滞納する人も出てきます。家賃収入が滞ると経営に大きな影響を与えるため、滞納者には支払いの催促を行わなければなりません。
入居者から受けるクレームや問い合わせへの対応も、マンションオーナーの大事な仕事です。近隣とのトラブルや設備の不具合など、さまざまな種類の問題が発生します。
一棟マンションオーナーの場合は、共用部分の清掃・管理・修繕もオーナー自身の責任で行う必要があります。建物の管理作業は、物件の資産価値を維持するための重要な業務です。
管理会社に委託も可能
入居者対応や物件管理をオーナー自身が行う場合、かなりの手間や時間がかかります。トラブル対応が続くと、精神的に参ってしまうことにもなりかねません。
オーナーの負担を軽減するために、入居者対応や物件管理の仕事は管理会社に委託するのが一般的です。家賃回収・トラブル対応・修繕計画立案など、ほとんど全ての業務を管理会社に一任できます。
管理会社を利用する場合、オーナーが行う主な作業は、入金確認や管理会社とのやり取り程度です。管理会社に支払う手数料は発生しますが、時間や手間を大幅に削減できるため、特にサラリーマンオーナーなら管理会社の利用は必須といえるでしょう。
参考>>不動産管理はマンション投資成功の鍵。適切な管理体制を整えよう
マンションオーナーになる魅力
投資対象としてマンションを所有し、運用管理することのメリットを紹介します。所有している間のメリットだけでなく、売却によるメリットがある点も押さえておきましょう。
長期にわたり安定収入がある
マンションを保有すると、入居者から毎月一定額の家賃を受け取れます。一定割合の入居率を確保し続けられれば、長期的な安定収入を得ることが可能です。
ローンの返済が終われば家賃のほとんどが利益となるため、老後の生活費の大きな足しになります。定年退職後の公的年金収入だけでは老後の生活が不安な人も、安心して老後を迎えられるでしょう。
一棟マンション投資なら部屋数が複数あるため、一時的に空室が発生しても他の部屋の家賃でまかなえます。管理業務を業者に委託すれば、不労所得に近い形の収入源を作れる点もメリットです。
現物資産への投資である
資産の種類は、金融資産と現物資産に分けられます。現金・預貯金・株式などが金融資産、土地や建物などは現物資産です。
金融資産の価値は、景気や社会情勢などの影響により、大きく下落する可能性があります。一方、現物資産はそれ自体に一定の価値があるため、相場の急落がほとんど起こりません。
不動産に関しては、土地や建物といった現物を、投資以外の形で活用できることもメリットです。仮にマンション経営がうまくいかなくても、自分で住んだり知り合いに貸したりできます。
売却すればキャピタルゲインを得られる
投資で得られる利益の種類は、『インカムゲイン』と『キャピタルゲイン』の二つに大別できます。資産を保有していることで得られる利益がインカムゲイン、資産の売却で得られる利益がキャピタルゲインです。
マンション投資においては、家賃収入がインカムゲインに該当します。インカムゲインで安定収入を確保しながら、物件の価値が上昇したタイミングでキャピタルゲインを狙える点が、マンション投資のメリットの一つです。
現在の日本では土地の下落が続いており、好立地でなければ不動産の売却益はほとんど期待できません。しかし、物件の運用管理を適切に行って収益性を高めれば、物件の価値が上がるためキャピタルゲインを得られる可能性があります。
参考>>不動産売却の流れとは？納得のいく売却ができるためのポイントも解説
デメリットやリスク
マンションオーナーには少なからずデメリットやリスクもあります。投資で失敗しないためには、デメリットやリスクをきちんと理解し、正しい対策を講じることが重要です。
他の投資より初期費用が高額
マンションの購入時には、ある程度の初期費用がかかります。不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合も、まったくお金がかからないわけではありません。
物件取得時には、税金・登記費用・仲介手数料などが発生します。ローンを利用する際も、事務手数料や保証料を支払わなければなりません。
これらの費用を合計すると、最大で物件購入価格の10%程度になるケースもあります。一般的に、初期費用は現金一括払いです。他の投資に比べ、マンション投資は初期費用が高額になりやすいことを覚えておきましょう。
損失が出るリスクがある
マンションオーナーになれば必ず収益を出せるとは限りません。いくつかのリスクにより、損失を出してしまう可能性もあります。
マンション投資における主なリスクは、空室リスク・災害リスク・家賃下落リスクです。これらのリスクを完全に回避することは不可能であり、いかにリスクを軽減できるかがポイントといえます。
できるだけリスクを減らすためには、マンション投資におけるリスクの種類や内容を理解し、適切な対策を講じることが重要です。収益を上げることだけに注力するのではなく、リスク対策も重視しましょう。
維持管理のコストや手間がかかる
マンション投資では、家賃収入からローンの返済額を引いた分を利益とするのが基本の考え方です。しかし、運用における支出は返済だけでなく、維持管理のコストもかかります。
マンション投資で発生する主なランニングコストは、固定資産税・都市計画税・各種保険料・不動産収入にかかる所得税・管理会社への手数料です。不定期に発生する修繕費やリフォーム費も積み立てておく必要があります。
管理会社を利用しない場合、手数料は抑えられますが、管理にかなりの手間がかかります。入居者対応や物件の管理を自分で行うと、サラリーマンオーナーの場合は本業に支障をきたしかねません。
マンションオーナーになる方法
マンションオーナーとして成功するためには、物件選びとパートナー会社探しに力を入れることが重要です。それぞれについて詳しく解説します。
物件を探す
マンションオーナーになるには、最初に物件を探す必要があります。購入できる物件には上限額がないため、あらかじめ決めた予算の範囲内で物件を探すのがポイントです。
物件に求める条件と予算が決まったら、国土交通省の『土地総合情報システム』にアクセスし、希望する地域における類似物件の価格を調べておきましょう。
ある程度の相場観を把握したら、不動産会社のホームページなどで実際の投資物件を探します。気になる物件があれば、現地に足を運んだり、不動産会社に問い合わせたりしてみるのがおすすめです。
信頼できるパートナーを選ぶ
マンション投資で失敗しないためには、信頼のおけるパートナー会社を選ぶことが重要です。物件探しの段階から、長く付き合える不動産会社を慎重に選んでおきましょう。
不動産会社と仲良くなれれば、非公開の優良物件を紹介してもらえる場合もあります。収益性の高い物件は、公開される前に買い手がつくことがほとんどです。
気になる不動産会社があればコンタクトをとり、積極的に担当者とコミュニケーションを図ってみましょう。担当者の雰囲気や会社の実績を参考にすれば、信頼できるパートナーを見つけやすくなります。
マンションオーナーは安定収益が魅力
マンションオーナーとは、所有マンションの家賃収入により収益を得ている人です。所有できる物件には、区分マンションと一棟マンションの2種類があります。
長期的な安定収入を得られることやキャピタルゲインを狙えることが、マンションオーナーの主な魅力です。デメリットやリスクも理解し、より多くの収益を出せるオーナーを目指しましょう。
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