アパート経営が地獄に陥るきっかけ4つ
アパート経営をしている中で当初想定していなかった出来事が起こり、その結果アパート経営が地獄に陥るきっかけがあります。
具体的には以下のようなことです。
・新築なのに入居者に難航
・ローンの返済が生活費を圧迫
・自分のアパートがまさかの事故物件に
・サブリース契約で大変なことに
事前に概要や失敗の原因、対策方法を知っていることで万が一トラブルに巻き込まれても冷静に対処することができるでしょう。具体的に解説していきます。
【ケース1】新築なのに入居者が見つからない！
親から土地を相続したAさんは、以前から興味のあったアパート経営を始めることにしました。そこは高台にある閑静な住宅地の一画で、眺望の素晴らしい土地です。海まで見渡せるだけでなく、夜になれば街の夜景が一望できます。きっと若いカップルに喜ばれるだろうと考えたAさんは、新婚向けに1LDKのアパートを建てることにしました。
新築物件は人気があり、やや割高な家賃でも入居者がすぐに決まるといいます。Aさんもそのつもりで建築費の返済計画を立てていました。ところが、いざ募集を始めても入居希望者がなかかな集まりません。家賃を値下げしてようやく満室となりましたが、返済計画は大きく狂ってしまいました。
失敗の原因
Aさんの失敗の原因は、立地とターゲットがマッチしていなかったことにあります。静かな環境を好む人もいますが、一般的には通勤・通学に便利な駅近のアパートが好まれます。家賃設定や間取りにも問題がありました。ふたり暮らしを想定した家賃は単身者には高すぎ、1LDKという間取りは子育てファミリーが住むには狭すぎたのです。ターゲットを狭めたことが失敗につながったと考えられます。
対策方法
そもそも賃貸需要の低いエリアでは空室率が高くなりがちです。空室率の高いアパートは買い手が見つかりにくいため、売却にも不利になります。アパートを建てる前に土地のリサーチをしっかり行い、ターゲットのニーズを捉えれば、ミスマッチは起こりにくくなるでしょう。
また、駅から離れているというデメリットを補えるような工夫も必要になるかもしれません。ひとつのテーマに特化して建てられたコンセプト賃貸住宅は、その代表例といえるでしょう。たとえば、次のような物件があげられます。
・ペットが好きな人に：くぐり戸、キャットウォーク、足洗い場などを完備したアパート
・自転車が好きな人に：室内に自転車をおける土間やサイクルラックを設置したアパート
・音楽が好きな人に：楽器演奏や大音量での音楽鑑賞ができる防音完備のアパート
リノベーションで実現しようとすれば工事は大掛かりなものになり、それなりの費用がかかります。新築時に計画すれば工事費はぐっと抑えられるので、検討してみてはいかがでしょうか。
【ケース2】ローンの返済が生活費を圧迫！
公務員のBさんは、初めての不動産投資で築浅の一棟アパートを購入することにしました。自己資金にやや不安があったものの、公務員は金融機関の評価が高く、融資が受けやすいという不動産会社からの助言があったためです。Bさんは多額の家賃収入に期待して限度額いっぱいの融資を受け、フルローンで物件を購入します。
初めのうちは大きな問題もなく順調に家賃収入を得ていましたが、アパートが築10年を過ぎた頃から空室が埋まりにくくなってきました。空室期間は家賃収入が減ってしまいます。また、空室の数が多くなるほどダメージは深刻です。Bさんはもともと無理な返済計画を立てていたため、すぐに家賃収入だけでローンを返済することが難しくなり、生活費から返済の一部を捻出することになってしまいました。
失敗の原因
無理な借り入れをしたのがBさんの失敗の原因です。フルローン可のアパート投資をアピールする不動産投資会社もありますが、堅実なアパート経営を目指すなら借入金はなるべく少なくするべきです。不動産投資では、ローンの返済以外にも建物の維持管理にかかる費用や固定資産税などを家賃収入から支払っていくのが基本です。家賃収入がすべて返済にまわるような無理な借り入れはすべきではありません。
対策方法
公務員や安定した企業の会社員、医師や弁護士など高収入とされる職業に就いている人は、好条件の融資が受けやすい傾向にあります。不動産投資会社の担当者も、Bさんに良かれと思ってハイリターンが期待できるアパート投資を勧めたのかもしれません。反対に、高額な物件が成約すればそれだけ多額の仲介手数料が得られるため、無理を承知で購入を勧めた可能性もあります。
一般的には、不動産投資での融資可能額は年収の10倍程度といわれています。これよりも高額な物件への投資は避けたほうがよいでしょう。また、頭金を入れて借入額を少なくすることも大切です。空室や突発的な修繕などに備えられるよう、余裕のある返済計画を立てることを心掛けてください。
【ケース3】自分のアパートがまさかの事故物件に！
Cさんが経営する単身者向けアパートには50代以上の入居者が何人かいました。皆、人柄は穏やかで家賃も遅滞なく支払ってくれます。これといったトラブルもなく安定したアパート経営ができることに満足していたある日のこと、入居者のひとりから異臭がするとの連絡がありました。異臭の原因を調べたところ、60代の男性が室内で亡くなっていたことがわかったのです。
慌てて連帯保証人である母親に連絡をとったのですが、高齢の母親もすでに他界していたため、原状回復費用を請求することはできません。結局、亡くなった男性の遺品整理や部屋の原状回復にかかる費用は、オーナーであるCさんが負担することになりました。
失敗の原因
こうしたケースは心理的瑕疵のある事故物件として扱われ、次の入居者が決まるまでかなりの期間を要するのが一般的です。また、次の入居者には事故物件であることを告知する義務があり、家賃を大幅に値下げすることが通例となっています。高齢化が進む昨今は、ひとり人暮らしの高齢者が増えています。自分が所有する物件で同じことが起こらないとは限りません。そのための保険があることを知らず、加入していなかったことがCさんの失敗の原因です。
対策方法
事故物件に対応する保険への加入がもっとも有効な対策といえるでしょう。空室期間の家賃損失や現状回復費用、遺品整理などにかかる費用を補償してくれる保険です。ほとんどのオーナーが火災保険や地震保険には加入していますが、事故物件に対応する保険に加入している人はそれほど多くないかもしれません。火災保険に特約でセットできるため、加入検討をおすすめします。
【ケース4】サブリース契約で大変なことに！
アパート管理の方法には自主管理・管理委託・サブリースの3種類があります。空室リスクや家賃下落リスクに備えるため、Dさんはサブリースを選択しました。サブリースとは、不動産管理会社がアパートを丸ごと借り上げて賃貸経営を行う方法で、オーナーには毎月一定額の収入が保証されます。Dさんはアパート建設費の借入金について、サブリースで保証される金額をもとに返済計画を立てていました。
2年後、サブリース会社から賃料見直しの通知が届きました。見ればかなりの値下げとなり、借入金の返済計画がすっかり狂ってしまいます。Dさんはサブリース会社に交渉を申し入れましたが、契約書に記載されていることを理由に取り合ってもらえませんでした。
失敗の原因
Dさんの失敗の原因は、契約書を隅々まで確認しなかったことです。サブリースでは物件の管理の手間が省けることや、空室の有無にかかわらず一定の賃料が得られることがメリットですが、契約書にオーナーにとって不利な内容が記載されていることもあります。メリットだけに気をとられ、リスクやデメリットを確認しなかったことで、Dさんのアパート経営は暗礁に乗り上げてしまいました。
対策方法
サブリース契約では以下の点をしっかりとチェックすることが大切です。
・保証される賃料
・賃料見直しの時期
・原状回復などの費用負担
・免責期間
・解約条件
サブリースでの家賃保証は家賃相場の80～90％ほどです。近隣にある同じような物件の家賃を調べ、妥当かどうかを確認することが大切です。2年に1度のペースで契約更新が行われるのが一般的で、その際には賃料の見直しが提案されます。多くは値下げの方向になるため、賃料変動の割合も確認しておきましょう。
退去時の原状回復費用や大規模修繕費などは、多額の費用がかかります。どちらが負担するのか、折半するとしたらその割合はどうなっているのかもきちんと確認してください。
アパート新築直後や退去後など、次の入居者を探す期間として、1～6ヶ月ほどの免責期間が設けられていることがほとんどです。免責期間中には不動産管理会社からの賃料は得られません。この間も赤字にならないような返済計画を立てる必要があるでしょう。
また、サブリース契約では不動産管理会社が借家人となるため、原則としてオーナー側の都合では解約できません。契約解除の条件や解約予告の時期も確認するようにしてください。
アパート経営で成功するために重要な4つのポイント
ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資のなかで、ハイリスク・ハイリターンに分類されるのがアパート経営です。アパート経営の成功率をあげるには、次の4つのポイントに注意するようにしてください。
・情報収集
・資金計画
・管理会社
・リスク対策
それぞれ解説します。
情報収集
アパート経営をはじめとした不動産投資の成功は、情報収集にかかっているといっても過言ではありません。エリアの賃貸需要・人口の流れ・ターゲットのニーズなど、集めるべき情報は多岐にわたります。周辺環境の変化も入居率に関わるので、再開発の予定などもできるだけ調べておきたいところです。また、自然災害による損失を防ぐために、ハザードマップなどを利用して災害リスクを調べる必要もあります。
これらの情報を不動産投資の初心者が集めるのは大変ですが、エリアに詳しい不動産会社を利用するのもひとつの方法です。複数社の不動産会社に相談すれば、より多くの情報が集められるでしょう。
資金計画
失敗例でも触れたとおり、無理な資金計画は危険です。借入金の返済は余裕をもって計画すること、万一に備えて予備費を確保しておくことを心掛けましょう。また、できるだけ有利な条件で利用できる融資を選ぶことも大切です。
管理会社
家賃回収やクレーム対応などのオーナー業務は、管理会社に委託するのが一般的です。入居付けに強い管理会社なら空室期間を長引かせずに済むでしょう。良質な管理会社ではしっかりと入居審査を行ってくれるので、マナーの悪い入居者を未然に防ぐのに効果的です。委託料や業務内容は管理会社によって異なるため、複数社に問い合わせて納得できる会社に依頼するとよいでしょう。家賃滞納にもきちんと対応してくれるので、オーナーの負担は大幅に軽減できるはずです。
リスク対策
空室・家賃滞納・災害・金利上昇・家賃下落など不動産投資はさまざまなリスクを伴いますが、それぞれにリスクを避ける方法や損失を少なく抑える方法があります。アパート経営のリスク対策を理解しているか、今一度確認してみてください。すでにアパート経営を始めている場合は、適切なリスク対策ができているかを見直す必要があります。ときには予想外のトラブルに見舞われることがあるかもしれません。常に最悪を想定してできるだけの対策をしておけば、損失は最小限に抑えられるでしょう。
ポイントを押さえればアパート経営は怖くない
アパート経営は投資額が大きいだけに、うまくいかなかったときのダメージも大きくなりがちです。紹介した4つの失敗例からわかるように、知識が足りないまま安易な気持ちで始めると失敗する確率が高まります。
アパート経営で成功するには、丁寧な情報収集とリスク対策、慎重な資金計画が必要です。質の良い不動産管理会社をパートナーに選べばリスク対策や資金計画などのアドバイスが受けられるうえ、賃貸経営のサポートも期待できます。成功するために必要なポイントを押さえれば、アパート経営はけして怖いものではありません。ぜひ本記事を役立ててください。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる？」
「どの不動産会社に相談すればいい？」
こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。
借り換えを検討されている方はこちらから。国内最低水準1.575%のローンで借り換えできるか、借り換えするメリットがあるかどうかを無料で診断いたします。
