年収の何倍まで融資は可能なのか
不動産投資ローンを申し込む際、年収の何倍まで融資は可能になるのかご存じでしょうか。融資上限額は、申し込み者本人の属性や購入しようとしている物件などに応じて変動します。金融機関によっても基準が異なるため一概にはいえませんが、一般的なサラリーマンの場合は年収の10～20倍ほどの融資が受けられるといわれています。
融資を受ける際には物件価格の2割程度の頭金が必要とされることが多いため、購入可能な物件の価格帯も判断できます。たとえば、年収500万円の場合、年収の10倍の融資が受けられるとしたら5,000万円。そこに頭金20％を加えると、6,000万円の物件が購入できるということです。
融資審査の基準とは
金融機関から融資を受ける際、まず重視されるのが個人の属性です。さらに、不動産投資ローンの場合は返済の原資が家賃収入になるため、購入予定の物件の収益性がチェックされます。また、事業の悪化に備えるための与信も重要な審査項目です。これらが総合的に判断され、融資の可否や上限額が決まります。
個人属性
個人属性として、一般的には次のような項目がチェックされます。
・ 収入：職業、勤務先、年収、勤続年数など
・ 家族構成：配偶者の有無や職業、年収など
・ 住宅事情：持ち家か賃貸か、住宅ローンの有無や残債など
職業に関しては、上場企業の会社員・医師・士業・公務員などが高く評価されるといわれています。収入が多ければ良いというわけではなく、勤務先の規模や勤続年数なども含めて、安定した収入が得られているかが評価のポイントになります。ちなみに、実際に不動産投資を行っている人には主婦やフリーターも存在するため、職業のみが融資審査の基準ではないようです。家族構成では、連帯保証人となる配偶者がいるほうが高く評価されます。住宅事情に関しては金融機関によって基準が分かれ、住宅ローンを抱えている場合は厳しくなることもあれば、持ち家であることが高く評価されることもあります。
物件の収益性
前述のとおり、返済原資が家賃であることから、安定した家賃収入が得られるかどうかがチェックされます。また、金融機関は物件を担保として融資を行うため、もしもローンの返済が滞った場合には物件を売却して残額を回収しなくてはなりません。そのため、物件の市場価値なども審査の対象になります。
与信
与信とは文字どおり取引先に対して信用を与えることで、具体的には十分な資産があるかどうかを指します。賃貸経営には空室や家賃滞納などのリスクがつきものです。そのため、家賃収入が得られない場合には自己資金から返済を続けなくてはなりません。反対に、勤務先の経営不振で収入が減ったり失業したりすれば、家賃収入を生活費に充てることになり、返済が滞る可能性もあるでしょう。そうしたリスクを踏まえて、収入の安定性やローンを返済していけるだけの預貯金があるかがチェックされます。
年収別｜利用可能な金融機関
金融機関の多くは、不動産投資ローンの融資対象として年収700万円を基準としています。年収によっては融資の検討に応じてくれないこともあるため、はじめから融資の申し込み先をしぼっておいた方がムダがありません。不動産投資ローンを申し込める金融機関を年収別にまとめると、以下のようになります
・ 500万円以下：日本政策金融公庫、ノンバンク、ネット銀行
・ 500～1,000万円：地方銀行、信用金庫、オリックス銀行
・ 1,000万円以上：大手銀行、メガバンク
それぞれの特徴と注意点について解説します。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、中小企業の支援や社会的弱者の支援を目的とする政府系の金融機関です。年収が低い人や非正規雇用の人も融資が受けられ、特に女性や若年層、高齢者には優遇措置があります。ただし、審査基準は厳しめです。投資目的の融資は受けられないため、不動産賃貸事業として申請を行うようにしてください。融資上限額は4,800万円、借入期間は最大20年という制限があることにも注意が必要です。
ノンバンク
融資審査が緩めで、最短3日というスピーディーな融資が受けられます。用途も問われません。ただし、金利が高めなことと、中途解約の際には返済元金に応じた解約金が発生することに注意が必要です。
ネット銀行
審査や契約手続きがインターネット上で完了できることが特徴です。忙しくて金融機関を訪れる時間がとれない人や、育児・介護などの事情で外出が難しい人には便利かもしれません。ただし、金利は高めです。
地方銀行
地方銀行は地域を支える役割を担い、独自の基準で審査を行います。そのため、大手金融機関で断られた人も融資が受けられる可能性があります。各地方銀行で融資の基準や手続きが異なるため、確認するようにしてください。
信用金庫
地域密着型の金融機関で、審査は比較的緩めですが融資可能なエリアが限定されます。融資条件にも営業エリア内に在住あるいは勤務していることがあげられています。
大手銀行・メガバンク
審査基準はかなり厳しい一方で、優遇金利など低金利での借り入れが期待できます。
オリックス銀行
不動産投資を始める方、始めたての多くの方に利用されている銀行がオリックス銀行になります。
年収500万円から申し込み可能で、最長で45年の借入が利用できます。借入期間が長くなるほど月々の返済額が抑えられて、キャッシュフローが改善するというメリットがあります。ただし、その分利息を多く支払うことになり、総返済額が増えることに注意してください。ちなみに、利用可能な物件のエリアは首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に限られています。
不動産投資の始め方｜年収300万円の場合
年収300万円の場合、融資限度額や購入すべき物件などをまとめると以下のようになります。
・ 融資限度額：3,000万円前後
・ 購入物件：都心の区分ワンルームマンション、地方の小規模中古アパート
・ 融資申し込み先：日本政策金融公庫、不動産会社が提携している金融機関
近年、融資審査は厳しくなっているため、年収がネックとなって融資が受けられない可能性があります。不動産賃貸業を行う資金として日本政策金融公庫に融資を申し込むか、不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうのがよいでしょう。また、すぐに不動産投資を始めるのではなく、属性を上げることを優先するのもひとつの方法といえます。大手企業へ転職したり、計画的に貯金をして自己資金を貯めたりなど、長期的な視点で準備することも大切です。
不動産投資の始め方｜年収400万円の場合
年収400万円の場合、融資限度額や購入すべき物件などをまとめると以下のようになります。
・ 融資限度額：4,000万円前後
・ 購入物件：区分マンション、地方の中古アパート
・ 融資申し込み先：地方銀行、信用金庫、不動産会社が提携している金融機関
4,000万円前後の融資が受けられれば、場所によってはファミリータイプの区分マンションも購入できます。現実的には、不動産会社が提携している金融機関から融資を受けるケースが多いでしょう。
もし自分が住んでいるエリアで物件を探す場合は、地方銀行や信用金庫にご自身で持ち込んでみることも一つです。
不動産投資の始め方｜年収500万円の場合
年収500万円の場合、融資限度額や購入すべき物件などをまとめると以下のようになります。
・ 融資限度額：5,000万円前後
・ 購入物件：区分マンション、中古アパート
・ 融資申し込み先：地方銀行、信用金庫、不動産会社が提携している金融機関
不動産投資を始めるための一つのハードルが年収500万円です。不動産会社化が提携している金融機関の利用は年収400万円のときに比べるとより容易になることでしょう。審査をスムーズに進めるためには、自己資金もしっかり準備しておくことで有利な借り入れを実現できそうです。
不動産投資の始め方｜年収500万円~1,000万円の場合
年収500万円〜年収1,000万円の場合、融資限度額や購入すべき物件などをまとめると以下のようになります。
・ 融資限度額：5,000万円〜1億円前後
・ 購入物件：区分マンション、中古アパート、新築アパート
・ 融資申し込み先：地方銀行、信用金庫、不動産会社が提携している金融機関
年収が500万円以上の場合、金融機関の選択肢は多くなります。金融機関によっては年収700万円以上から審査対象となることもあります。
また、審査をスムーズに進めるために、自己資金を貯めておくことも重要です。
不動産投資の始め方｜年収1,000万円の場合
年収1,000万円の場合、融資限度額は1億円前後になります。物件や金融機関を選ぶ際にも苦労することはないでしょう。ただし、高属性の人ほど不動産会社からの営業も多く、その分不動産投資詐欺に遭う可能性も高くなります。おいしい話や甘い言葉に騙されないよう、慎重に行動するようにしてください。まずは、投資家のコミュニティに参加したり、信頼できる会社が主催する不動産投資セミナーに参加したりして、不動産投資のノウハウを学ぶことをおすすめします。
不動産投資にかかる詐欺に関して、下記記事で詳しくまとめていますので気になる方はご覧下さい。
属性を上げる3つのポイント
金融機関から融資を受ける際に重要視される個人の属性ですが、どのようにするとより高く評価され、有利な条件で借入ができるのでしょうか。
年収を100万円単位で増やしたり、大手企業に転職したりというのはあまり現実的ではないので、ここではすぐに取り組める属性の上げ方をご紹介します。
属性を上げるポイントは下記の3点です。
・クレジットカードの見直しをする
・ローンを見直しをする
・貯蓄額を増やす
それぞれ解説します。
クレジットカードの見直しをする
クレジットカードの返済実績も属性の評価の対象となります。遅延なく支払いできているか、信用情報が綺麗に積み重ねられているかなどが確認されます。
一度でも延滞をしてしまうと、融資が受けられなくなってしまう可能性がありますので十分注意が必要です。
また、クレジットカードの利用可能枠が大きいと属性が下がる恐れがあります。利用可能額 ＝ 借金ができる可能性がある、とみなされることが理由です。
開設したものの使っていないカードがある方は、解約することや限度額を下げることを検討していきましょう。
ローンの見直しをする
すでに住宅ローンや不動産投資ローンの借入をしている場合、毎月の収支が属性の評価の対象になります。収支を改善するためにローンの見直しを検討しましょう。毎月の収支がマイナスの物件を所有していると、それだけで次に購入する物件の審査が通りにくくなることもありますので要注意です。
借り換えにより金利が下がることで、毎月の返済額が減少し、収支が改善すれば次に購入する物件の借入がしやすくなります。
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貯蓄額を増やす
貯蓄額も属性を上げる上で重要な要素です。年収と年齢に応じた蓄財ができているかが、個人の信用力として評価されるからです。
クレジットカードやローンの見直しと比較してすぐに成果が表れるものではないですが、数ヶ月単位の積み重ねで属性を上げることができます。
貯蓄額で見られるのは、総資産額ではなく、あくまでも年収や年齢に応じて個人の貯蓄額が多いか少ないかということです。
現状貯金があまり貯まっていないという方も、日々の無駄遣いを減らし、月数万円ずつでも貯蓄を増やしていくことを心がけましょう。
まとめ 年収に見合った無理のない投資を考えることが大切
今回は、不動産投資を始める方法について年収別に解説しました。
不動産投資ローンで借り入れできる上限額は収入の10倍ほどとされています。手持ち資金が少なくてもローンを利用すれば物件を購入でき、不動産投資を始めることができます。しかしながら、融資審査に通らなくては借り入れはできません。融資が受けられたとしても、初めから上限額いっぱいの高額物件を購入するのはリスクが高めです。より有利な条件で融資を受けるために、自己資金を貯めるなどの準備をしつつ、年収に見合った無理のない投資を考えるようにしましょう。
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