フラット35のポイント制とは？改正内容と特徴を解説！オススメもご紹介

１．フラット35の特徴とメリット・デメリット

まずは、フラット35がどのような住宅ローンで、どのようなメリット・デメリットがあるのか確認してみましょう。

 

フラット35の特徴とメリット

 

『フラット35』は、住宅金融支援機構と全国300以上の金融機関が連携して実施する、官民協業型の住宅ローンです。

フラット35はローンを返済し終わるまで金利が変わらない『全期間固定金利型』です。契約時に月々の返済額が確定し、完済時まで返済額が一定に保たれるため、返済計画を立てやすいという特徴を持ちます。

 

市場金利に影響されて金利が上下する変動金利と異なり、金利上昇のリスクを負うこともありません。金利が高くなっても毎月の返済額が増えないため、安心して返済し続けられます。

 

また、自営業や転職したばかりの人は、安定した収入という点を満たせず、民間の金融機関では住宅ローンを借入できないことがあります。一方フラット35であれば、比較的スムーズに審査に通過する可能性があるのです。

 フラット35は民間の金融機関と審査の基準が異なり、収入基準と物件基準が重視されます。安定性が低いと判断されがちな就業形態の人でも、申し込みやすい住宅ローンといわれているのです。

 

フラット35の気になるデメリット

 

フラット35を利用するためには、ローンの対象となる住宅が物件検査をクリアしなければなりません。物件検査は住宅金融支援機構が定めた基準に沿って実施されます。

 

新築住宅と中古住宅のそれぞれに、住宅の規模・規格・構造・床面積・劣化状況などの基準項目が定められています。新築の場合は設計検査・中間現場検査・竣工現場検査・適合証明書の交付と進む流れが一般的です。

 

物件検査は第三者である検査機関に所属する専門家が実施します。検査には手数料がかかり、手数料はフラット35の利用希望者側の負担です。

また、一般的に固定金利は変動金利に比べて金利が高いこともデメリットです。現在のような低金利時代においては、市場金利に応じて金利が上下する変動金利のほうが得になるケースが多いのがフラット35のデメリットといえるでしょう。

今後もしばらく超低金利時代が続くと予想されていますが、いつ金利が上昇し始めるかは誰にも分かりません。金利上昇のリスクに対して不安を感じたくない人には、フラット35がおすすめと言えるでしょう。

 

 

 

＞＞フラット35のメリット・デメリットをさらに詳しく

住宅ローン「フラット35」の特徴とは？メリット・デメリットを紹介

フラット35とフラット35Sの違いは？メリット・デメリットを解説。審査に落ちた際の対処法も！

 

２．フラット35のポイント制とは

フラット35には「フラット35S」「維持保全型」など多種多様な金利引下げプログラムがありますが、2022年10月より「ポイント制」が始まることで整理されました。「ポイント制」の概要を紹介します。

 

住宅性能、管理・修繕、エリアの３つの観点でポイント付与

ポイント制とは、従来の金利引下げメニューを整理して３つの観点で住宅を評価し、内容に応じてポイントを付与するものです。

最大4ポイントまで取得可能で、1ポイント・2ポイント・3ポイント・4ポイントそれぞれで金利引下げの幅や期間が異なっています。

 

（出所：住宅金融支援機構webサイト）

 

特に太陽光発電・省エネ設備などにより生活で消費するよりも多くのエネルギーを生み出すZEH住宅（ゼッチ、Net Zero Energy Houseの略）やリノベーション住宅はポイントが高めに付与されます。

断熱性や省エネ設備など、性能にこだわった住宅を買う方は何ポイント付与されるか確認すると良いでしょう。

 

ポイントが高いほど金利引き下げの恩恵が大きい

上図の通り、得られるポイントによって金利優遇の大きさが変わります。ポイントが高いほど金利優遇幅は大きく期間も長くなり、ポイント制の恩恵を大きく受けることができるでしょう。

 

• １ポイント：（0.25%引き下げを5年間）

• ２ポイント：（0.25%引き下げを10年間）

• ３ポイント：（0.50%引き下げを5年間、その後0.25%引き下げを5年間）

• ４ポイント：（0.50%引き下げを10年間）

 

自己資金を多く出せばさらに金利が割安に

 

フラット35は住宅価格に対して自己資金を多く出し融資金の比率が下がるほど、適用金利が下がるように設計されています。ポイント制との併用が可能なので、「性能の高い住宅を取得して、自己資金も多く出す」という方はよりおトクにフラット35を利用することができます。

 

（例）ARUHIスーパーフラット/3ポイント適用/団信加入の場合

• 融資比率70%以下（自己資金が30%以上）→当初金利0.830%

• 融資比率90%以下（自己資金が10%以上）→当初金利0.930%

※金利は2022年10月時点

＞＞最新の金利はフラット35特設ページで確認！

 

ポイント制の注意点

ポイント制の適用を受けるには、住宅のスペックについて細かな条件を満たす必要があります。取得予定の住宅が各種ポイントの要件に当てはまっているかどうか、詳しくチェックする必要があります。わからない方は、ハウスメーカーや不動産会社に問い合わせるとよいでしょう。

 

また、ポイント制が対象になるのはこれから住宅を取得する人のみです。すでに住宅ローンを借りている方が金融機関を変更する「借り換え」ではポイント制を利用することができません。

 

例：【フラット３５】リノベ（ 金利Aプラン）の住宅の要件

（出所：住宅金融支援機構webサイト）

３．おすすめのフラット35

 

フラット35は全国300以上の提携金融機関が扱っていますが、取り扱い先によって金利や団体信用生命保険（団信）などが異なります。中でもおすすめの２種類を紹介します。

 

自己資金を多く出すならシェアNo.1(※)のARUHI

自己資金を多く出す予定の方には、融資比率に応じて細かく商品を分けているARUHIがおすすめです。

ARUHIはフラット35で14年連続シェアNo.1（※）を誇っています。融資比率5割・6割・7割・・と細かく金利を分けているので、より多くの自己資金を出す予定の方はポイント制も合わせることでおトクにフラット35を利用することができるでしょう。

 

 

 

※2010年度-2023年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2024年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

 

団信保障も重視するなら住信SBIネット銀行

 

住宅ローン利用時、万が一に備えて加入する団信の内容も重視する方には住信SBIネット銀行がおすすめです。住信SBIネット銀行では全ての病気やケガのリスクに備える「全疾病保障」を無料で利用可能です。大人気のネット銀行で、住宅ローンの事前申込みから契約まで非対面で手続きを完了させることも可能です。

 

 

４．まとめ：住宅のスペックを照らし合わせよう

フラット35は住宅のスペックにあわせて金利の優遇を受けることができます。金利の変動が心配という方は、取得予定の住宅性能を照らし合わせてポイント制を有効活用し、より優遇されたフラット35の固定金利を使うと良いでしょう。