フラット35とは？基礎知識や特徴、メリット・デメリットなどを徹底解説！

フラット35とは？

「フラット35」とは、国土交通省などの支援を受けている住宅金融支援機構が、提携民間金融機関を通じて提供している住宅ローンのうち、最大35年の長期固定金利の商品のことをいいます。変動金利の住宅ローンとは違って、返済期間のすべてにわたって固定金利になっているため、借り入れの時点で完済までの金利や返済額が確定する安心感があることが大きな特徴です。

長期固定金利の住宅ローンは金融機関が負うリスクが大きいことから、民間の金融機関だけでは提供が難しくなっています。そこで固定金利のリスクを住宅金融支援機構が負担し、民間金融機関を通じて提供されるしくみになっています。

フラット35には「ポイント制」という金利引下げメニューがあり、省エネなどの住宅性能のほか、家族構成やエリアなどの要件によって、金利の優遇を受けることが可能です。

 

フラット35の種類と特徴

フラット35を提供する金融機関は多くに上りますが、その運営方式によって「買取型」と「保証型」に分かれています。一般的な方式は買取型で、住宅金融支援機構が提供する商品を民間の金融機関が代理販売し、その債権を住宅金融支援機構が買い取るものです。300以上の金融機関で提供されていますが、代理販売商品であるため、金利の設定や審査は住宅金融支援機構が行います。これにより、借入条件や審査基準は金融機関による差は小さくなっています。

一方、保証型の商品は、住宅ローンの金利の設定や審査を民間の金融機関が担当し、住宅金融支援機構はその保証をするしくみです。買取型と比べて、金利や団信などの条件がより良いことも多い反面、民間の金融機関によって提供されることから、審査がより厳しい傾向があります。

 

 

フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは？

フラット35は最長35年間、固定金利で借りることができる住宅ローンですが、民間の金融機関でも35年固定金利の住宅ローンを提供しています。この2つにはどのような違いがあるでしょうか？

まず、大きな違いは、後述するようにフラット35は年収や勤務先、雇用形態などの審査がないことです。これは、民間の金融機関の住宅ローンを借りるのが難しい年収の人や、個人事業主にとっては利用しやすい条件です。

借入の限度額は、フラット35では最大で8,000万円が融資額の上限です。民間の金融機関では1億円もしくはそれ以上の金額を上限に設定していることが多く、フラット35のほうが借りられる金額は少なくなります。

フラット35では、収入合算を用いる場合を除いて、保証人や保証料が不要であることも特徴です。フラット35の債務は住宅金融支援機構が担うため、民間では引き受けがやや難しい属性の人でも、審査の条件を満たせば住宅ローンを借りることができます。

また、団体信用生命保険（団信）への加入が必須となる民間の金融機関とは異なり、フラット35では任意加入となっています。ただし、団信に加入していない場合には、契約者が死亡あるいは高度障害に該当する事態になったときには、債務が残る点に注意が必要です。

フラット35の借り入れ・利用条件

フラット35を利用するには、契約者と対象となる住宅の両方がその基準を満たしている必要があります。

１：契約者の条件

フラット35には、契約者に対する主な条件が4つあり、すべてを満たしている必要があります。

・申込時の年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済の場合は70歳以上でも可）

・完済時の年齢が満80歳未満であること（親子リレー返済の場合は後継者の年齢が基準）

・日本国籍者、永住許可を受けている者、特別永住者のいずれかであること

・返済比率が、年収400万円以上の場合は35％以下、年収400万円未満の場合は30％以下であること

年齢や国籍などについては民間の金融機関とだいたい同じ審査基準ですが、民間の金融機関で重視される年収や勤務先、雇用形態などの審査はありません。その代わりに、返済比率が厳密に明示されているのが特徴です。返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことであり、借入予定の住宅ローンのほかにも、自動車ローンや教育ローン、消費者ローンなどの借入がある場合には、それらの返済額を合計して算出する必要があります。

２：住宅の条件

フラット35では、融資対象となる住宅の条件があります。住宅に関する条件も、すべてを満たしている必要があります。

・適合証明書が発行されていること

・床面積が、一戸建ての場合は70平米以上、マンションの場合は30平米以上であること

・自己居住用であること

適合証明書とは、適合証明機関や適合証明技術者などによる物件検査を行い、接道状況や建物の耐久性・構造などが基準に適合していることを示す証明書のことです。また、床面積については一戸建てとマンションで大きく異なっており、とくに一戸建ての場合は十分な床面積があるかを確認しておきましょう。投資目的でのフラット35の利用は禁止されており、利用目的を偽り、取得した住宅を自己居住せずに賃貸に出すのは明らかな契約違反です。過去には、用途を偽ったことで逮捕者が出たこともあります。

フラット35のメリットとは？

フラット35は民間の金融機関の住宅ローンとは異なる特徴を持つことから、民間の金融機関の住宅ローンにはないメリットもあります。

計画が立てやすい固定金利

一つ目のメリットは、ライフプランを立てやすい固定金利であることです。完済まで金利が変わらないため、借入時点で返済総額が確定します。つまり、返済期間中に市中金利が上昇した場合でも、確定済みの金利で返済し続けられるのです。

金利の動向を確認しながら、返済総額が少なく収まるように借り換えを考える必要もありません。金利変動により返済額が変わるのが心配な人や、きっちり計画的に返済していきたい人に向いています。

細やかなサポート

住宅ローンは、返済中に収入や支出の状況が変わることも珍しくありません。例えば子どもの進学で一時的に資金繰りが難しくなったり、資金に余裕ができたため繰上返済したりということもあるでしょう。そのようなときに、状況に合わせた柔軟な返済ができるのもメリットです。

また、3種類の団信から、自身に合うものを選べるのもポイントです。 

・新機構団信：申込者本人の死亡・所定の身体障害が保障の対象なる

・新3大疾病付機構団信：がん・急性心筋梗塞・脳卒中が保障の対象に加わる

・ペア連生団信：ペアローン利用時に、どちらか一方に死亡・所定の身体障害が生じた場合に、夫婦双方のローンが保障の対象となる

また団体信用生命保険に加入しなくても借入できるため、健康上の理由で団信に加入できない人でも契約できる可能性があります。 

保証人や繰上返済手数料不要

住宅ローンの契約時には保証人が必要なこともありますが、フラット35では保証人を立てる必要がありません。身近にお願いできる人がいない人にも安心して利用できます。

また繰上返済に手数料がかからない点もメリットです。民間の金融機関では繰上返済にも費用がかかることが多いため、それを考慮する必要がありますが、フラット35であれば気軽に手続きができます。

自営業や転職したばかりの人でも審査が比較的通りやすい

自営業や転職したばかりの人は、収入の安定性が未知数であることから、民間の金融機関では住宅ローンを借入できないことがあります。一方で、フラット35の審査では雇用形態が考慮されないことから、このような属性の場合でも審査に通過する可能性があるのです。

フラット35は民間の金融機関と審査の基準が異なり、収入基準と物件基準が重視されます。そのため、収入の安定性が低いと判断されがちな就業形態の人でも、申し込みやすい住宅ローンです。

フラット35のデメリットはある？

一方で、フラット35にはデメリットもあります。デメリットが許容できるかを考えて、フラット35を利用するか冷静に判断しましょう。

変動金利より金利が高い

完済まで金利および毎月返済額が変わらないフラット35は、返済計画が立てやすい利点があります。しかし、固定金利は変動金利より高めに設定されているため、返済総額が大きくなってしまうことがデメリットといえます。

変動金利の住宅ローンは一般的に、日銀の政策金利に連動して金利が上下していきます。将来的に金利が相当上がった場合を除けば、相対的にフラット35のほうが割高になってしまいます。

繰上返済の最低額が高め

まとまった資金ができたら繰上返済をして、住宅ローンの早期返済を目指したいという人もいるでしょう。フラット35の場合、繰上返済の最低金額は100万円に設定されており、細々と繰上返済をすることができない点はデメリットといえます。

ただし、フラット35のインターネットサービス「住・My Note（すまいのーと）」を利用すれば、10万円から繰上返済をすることができます。

フラット35に向いている人・やめたほうがいい人の特徴

フラット35は、雇用形態の審査がないこと、団信への加入が任意であることが、一般的な民間の金融機関の住宅ローンと決定的に異なるところです。

そのため、正社員ではない契約社員やパートタイム、アルバイトといった雇用形態や、個人事業主、会社役員といった収入の安定性という点で不利になりがちな属性の人には向いている商品です。ほかにも、勤続年数が問題となりやすい転職直後の人にも相性が良いと言えます。一方、大企業の正社員や公務員であれば、より金利の安い民間の金融機関の商品を検討すべきでしょう。

また、健康問題を抱えていて、団信への加入が難しい人は民間の金融機関での借入が難しいため、フラット35は魅力的な選択肢になります。

フラット35を利用する際のポイント

フラット35を利用するときには、その特徴が自分に向いているかどうかを掘り下げて検討する必要があります。ここではその考え方を紹介します。

現在の状況や希望を明確にして

まずは、自分の現在の状況と、住宅ローンに関する希望をはっきりさせることが大切です。もし、あなたが「固定金利で計画的に返済したい」と考えているならば、全期間固定金利型のフラット35は魅力的です。しかし、「支払総額を考慮してできる限り低金利の住宅ローンを選びたい」と考えている人にとっては、金利が高い固定金利は回避すべきです。

また、民間金融機関の住宅ローンで優遇金利が得られる属性の人は、そちらを利用した方が有利になる可能性が高いです。フラット35の特徴が魅力的かどうかを判断する基準をもつために、現在の状況や自身の希望について事前に考えておきましょう。

さまざまな住宅ローンと比較しよう

フラット35ありきではなく、さまざまな金融機関の商品と比較して選ぶことが大切です。例えば勤務先に提携ローンがある場合には、フラット35よりも好条件で借入できるかもしれません。

利用できる住宅ローンを1つずつ検討することで、自分にとって最も条件のよい商品はどれか把握しやすくなります。

1番おトクな住宅ローンを見つけるなら、モゲチェック

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携しているのが特徴の住宅ローンです。住宅ローンを借りにくい属性の人にとっては有用なメリットが多いのですが、金利が高めというデメリットもあります。高額かつ長期の借入となることから、民間の金融機関を含めて利用すべき住宅ローンを検討することが重要です。

モゲチェックの住宅ローン提案サービス「住宅ローン診断」を利用すれば、年齢や年収、雇用形態などをもとに、蓄積した融資データから融資承認確率の高い住宅ローンの提案を受けられます。「住宅ローン診断」は無料で利用できます。ぜひ試してみてください。

まとめ

フラット35は、融資の条件が民間の金融機関とは異なり、正社員ではない雇用形態の人や転職直後の人、個人事業主などの就業形態の人など、住宅ローンを借りにくい属性の人にとってはメリットが多い商品です。固定金利での借入となるため、利用する際には固定金利のメリットとデメリットを詳しく検討したうえで、契約者と住宅の条件を満たせるように準備しましょう。