１．アパート経営とは
アパート経営とは、どのような投資手法のことを指すのでしょうか。まずはアパート経営の基礎知識を理解しておきましょう。
アパートを購入し賃貸収入を得る投資法
アパート経営とは、アパート一棟を購入し、部屋の入居者から賃貸収入を得る投資手法をいいます。マンション投資や戸建て投資などと同じ不動産投資の一種です。
マンション経営は、部屋単位で経営する区分マンション投資と、一棟丸ごと所有する一棟マンション投資に分かれます。しかし、アパート経営は一棟投資が基本であり、部屋単位での所有・運営はほとんど行われません。
アパート経営は一棟マンション投資に比べ規模が小さいため、不動産投資初心者でも比較的取り組みやすいでしょう。比較的少ない資金で始められる点も魅力です。
２．アパート購入の選択肢
アパートを購入する方法は、新築アパート建設と中古アパート購入の2種類です。それぞれの流れやポイントについて解説します。
新築アパートを建設
新築アパートを建設して経営する場合、新築を謳って入居者を集めやすいメリットがあります。既に土地を持っている場合も、土地活用手段の一つとして選択肢に入るでしょう。
投資用アパートを建設する際は、最初にハウスメーカーと相談するのが一般的です。複数のハウスメーカーから経営プランや見積りを集め、比較検討しましょう。
建設前にエリア特性や設計について考えておくことも重要です。エリアは賃貸ニーズが高そうな場所を選び、設計に関しては単身者とファミリー層のどちらを重視するか決める必要があります。
ハウスメーカーと請負工事契約を結んだら、工事が始まります。請負工事契約の際に管理会社も決めておくのが一般的です。経営開始時の入居者は、管理会社が募集してくれます。
中古アパートを購入
中古アパートを購入して経営する場合は、新築の建設に比べ大幅に費用を抑えられます。物件購入後、すぐに経営を始められる点もメリットです。
中古アパート経営を始める際は、物件を探す必要があります。インターネット上の検索サイトを使ったり、不動産会社に相談したりしながら、予算に収まる物件を探しましょう。
新築の建設と同様、中古アパートもエリアと設計を考慮して探すことが重要です。エリアに賃貸需要はあるか、エリアに合った設計になっているかなどを調査する必要があります。
物件が決まったら不動産会社に購入を申し込み、売り主と売買契約を結びます。ローンを組んで融資を受け、決済後に物件の引き渡しを受けたら、経営を始めることが可能です。
３．アパート購入に必要な資金
アパートを購入する場合、どのくらいの資金が必要なのでしょうか。アパート経営に関する費用について、押さえておきたいポイントを解説します。
金融機関から融資を受けるのが一般的
アパート経営のために所有する物件は、金融機関から融資を受けて購入するのが一般的です。
借入可能額の目安が年収の7倍程度となる住宅ローンと異なり、アパートローンでは年収の10倍以上の融資を受けられる可能性があります。物件からの家賃収入が返済に充てられるためです。
住宅ローンの返済中でもアパートローンは利用できます。ただし、住宅ローンの残高の分、アパートローンの融資限度額が減らされることに注意が必要です。
中古アパートでローンを組む場合、築年数が古いほど設定できる返済期間は短くなります。あまりにも古いアパートに対しては、ローンを組めない可能性もあります。
必要な自己資金の目安
アパートローンを利用する際は、現金で頭金を用意するのが一般的です。不動産取得時やローン契約時の手続きにも、さまざまな諸経費が発生します。
ローンを組んでアパートを購入する際に必要な自己資金の目安は、物件価格の1～3割です。基本的には、頭金を多く入れるほど、金融機関の審査に通りやすくなります。
自己資金がまったくない状態でも、融資を受けられる可能性はゼロではありません。しかし、不動産投資の経験がなければ、物件の収益性が評価されず審査に落ちる可能性があるでしょう。
購入後のランニングコストも計算しておこう
アパート経営では、物件購入時だけでなく、購入後のランニングコストも発生します。資金計画を立てる際は、ランニングコストも計算に入れましょう。
不動産を所有している人に対しては、固定資産税や都市計画税が毎年課税されます。アパート経営で利益が出た場合、利益に対して所得税と住民税がかかることにも注意が必要です。
税金以外の諸経費としては、賃貸管理・建物管理・入居者募集広告などに費用がかかります。ただし、管理業務を管理会社に依頼すれば、これらの費用は管理会社に対する報酬に含まれます。
購入後に発生するそのほかの費用は、ローン返済費・原状回復費・修繕工事費・税理士費用などです。大規模修繕を行う場合は多額の費用がかかるため、修繕費を積み立てておくことが重要です。
４．アパート経営のメリット
安定収入を得られることや節税効果を期待できることなど、アパート経営には多くのメリットがあります。代表的なメリットを知っておきましょう。
安定収入を得られる
アパート経営の最も大きなメリットは、長期にわたり安定収入が得られることです。入居者がいる間は、毎月定期的に家賃収入を得られます。
ローン返済中は家賃収入を返済に充てることになりますが、完済後は家賃収入のほとんどを利益にできるでしょう。老後の生活費の十分な足しになります。
建物や入居者の管理を専門業者に任せておけば、オーナーとしてやるべき日々の業務もほとんどありません。不労所得に近い仕組みを作れます。
比較的小さな元手で始められる
アパート経営をはじめとした不動産投資は、大きなレバレッジ効果を期待できる投資手法です。レバレッジ効果とは、小さな資金で何倍～何十倍もの投資効果が得られることを意味します。
アパート経営では、物件購入時にローンを組むことで、初期資金を抑えることが可能です。3,000万円のアパートを購入する場合、初期費用を物件価格の1割に抑えられれば、300万円の元手で10倍の投資効果を期待できることになります。
レバレッジ効果を効かせられない投資手法では、投入資金と同等の投資効果しか得られません。リスクを抑えてある程度の利益を狙える点は、アパート経営の大きなメリットの一つといえるでしょう。
節税効果を期待できる
アパート経営で赤字が出た場合、給与所得や事業所得など他の所得との相殺が可能です。課税所得が減ると所得税や住民税も減ることになるため、節税につながります。
所有している更地にアパートを建てれば、土地にかかる固定資産税や都市計画税に軽減措置が適用されます。自分の土地でアパートを経営することは、土地にかかる税金の節税対策としても有効です。
相続税を減らせることも覚えておきましょう。相続税は不動産の固定資産税評価額を基準に算出されますが、固定資産税評価額は不動産の時価より低くなるため、現金を相続するより不動産に変えて相続したほうが税金を抑えられます。
現物資産となる
アパートなどの現物資産は、インフレに強い特徴があります。現金や預貯金などの金融資産は、インフレ時に価値が目減りしますが、現物資産はインフレ時でも価値が下がりません。
余剰資金が1億円あるなら、預貯金で貯めておくよりアパートに変えておいたほうが、インフレ時に1億円の価値を維持しやすくなります。インフレが続いた場合、現金や預貯金で保有し続けると、目減り額が数千万円に達する恐れもあります。
家賃がインフレの影響を受けにくい点もポイントです。インフレ時には物価が上昇しますが、家賃相場も物価に合わせて緩やかに上昇するため、家賃収入の安定性を保ちやすくなるでしょう。
５．知っておきたいデメリットやリスク
アパート経営にはメリットだけでなく、デメリットやリスクもあります。経営を妨げる要素を理解し、できる限りの対策を立てることが重要です。
空室や家賃下落リスク
アパート経営で最も気を付けるべきリスクが空室リスクです。空室が発生すると、その部屋の賃料はゼロになるため、経営に大きな悪影響を与えてしまいます。
空室が埋まらなくても、毎月のローン返済は続けなければなりません。健全な経営を進めるためには、空室が発生しないような対策を講じることが重要です。
家賃下落リスクも収入を左右するリスクです。周辺の相場に比べて家賃が高過ぎたり、建物の老朽化が進んで物件の魅力が落ちたりした場合、家賃を下げざるを得なくなることもあるでしょう。
適正な家賃を設定しなければ、空室が増えて収入が減ります。建物の老朽化などに対しては、きちんと対策を立てておかなければなりません。
定期的に修繕費がかかる
アパート経営において、建物の老朽化は避けられない問題です。老朽化が進行すると見た目や住み心地が悪くなり、空室リスクや家賃下落リスクが高くなります。
老朽化をできるだけ遅らせるためには、定期的な修繕が必要です。修繕には費用がかかるため、キャッシュフローを安定させ、毎月の利益の一部を修繕費としてストックしなければならないでしょう。
修繕に関しては、場当たり的な対応を繰り返すことで、余計に出費がかさむ恐れもあります。効率的な修繕を意識した構造や建材を建設時に採用するなど、長期的な視点で修繕計画を立てることも重要です。
入居者トラブルへの対応
アパート経営を進めていると入居者トラブルが発生します。ゴミ処理問題や騒音問題、家賃の滞納など、トラブルの種類はさまざまです。
入居者トラブルは時間を問わずに発生する上、簡単に解決しないことも多いため、オーナー自身が全てに対応していると心身ともに疲れてしまうでしょう。場合によっては、トラブルにより退去者が出たり、物件の評判を落としたりしかねません。
管理会社に物件の管理を委託すれば、入居者トラブルにも対応してもらえます。要望やクレームは全て管理会社で受け付けるため、オーナー自身が時間や手間をかける必要がありません。
６．アパート購入を成功させるコツ
アパート購入を成功させるためには、大事なポイントを押さえて適切に対処することが重要です。失敗しないアパート経営のコツを紹介します。
利回りだけを重視しない
物件探しで重視する要素の一つに利回りがあります。利回りとは、物件購入価格に対して得られる見込み収入の割合です。
利回りを考慮する際は、物件購入価格と家賃収入のみで算出する『表面利回り』ではなく、購入時の経費やランニングコストも加味した『実質利回り』を重視しましょう。物件を選ぶときに、より精度の高い判断ができるようになります。
利回りだけで物件を選ばないことも重要です。物件の収益性には、利回り以外にも多くの要素が影響を与えます。利回りが高いからといって、確実に安定収入が得られるわけではないことを覚えておきましょう。
余裕を持った資金計画を立てる
アパート経営を成功させるためには、無理のない資金計画を立てることが大切です。さまざまなリスクに備えるためにも、自己資金に余裕を持たせる点を意識しましょう。
資金計画を立てる際は、最初に余裕資金を把握し、予算を決めた後に購入可能な物件を探します。ローンを組む場合は、限度額まで融資を受けると、資金に余裕がなくなるため注意が必要です。
ある程度の自己資金を確保した上で、無理なく返済できる範囲の借入を行いましょう。自己資金に余裕を持たせた状態で経営を進められれば、多少のリスクには対応できます。
適切な管理を行う
建物の老朽化が進み、大きな修繕が必要になった場合、多額の修繕費が発生してしまいます。損傷の拡大を抑えるためには、日頃から小まめに清掃や修繕を行っておくことが大事です。
アパートが激しく老朽化すると、入居希望者が内見の段階で入居を嫌がる可能性が高くなります。資産価値が下落するため、売却時にも悪影響を与えかねません。
自分で十分に管理ができない場合は、早めに管理会社の利用を検討しましょう。管理会社を選ぶ際も、過去の実績などを確認し、適切な管理をきちんと行ってくれる業者を選ぶことが重要です。
７．アパート投資は情報収集から
アパート経営とは、アパートを購入して家賃収入を得る投資方法です。安定収入を得られることや、比較的小さな元手で始められることなどのメリットがあります。
アパート経営を成功させるためには、デメリットやリスクを理解し、対策を講じることが重要です。ある程度の知識や情報を身に付けた上で、自分に合うかどうか検討しましょう。
