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１．マンション購入による税金対策1「相続税」
マンションを購入すると相続税の節税につながります。相続税が安くなる仕組みや、賃貸マンションの節税効果がより高くなる理由を理解しましょう。
不動産資産の相続税は現金よりお得
マンションを購入して相続が発生した場合、マンションの購入価格と同じ金額の現金を相続するより、相続税が安くなります。現金を不動産に変えると相続税評価額が低くなるためです。
土地の相続税評価額は、主に路線価を基準に算出されます。路線価は土地購入価格の7～8割程度になるため、土地の相続税は現金での相続と比べ2～3割お得です。
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額で計算します。固定資産税評価額は建物購入金額の5割程度まで下がることから、建物の相続税も現金の場合と比較して半分程度に減らすことが可能です。
不動産の相続では、『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』を基礎控除額として相続税から差し引けるため、実際は相続税が発生しないケースも多くなります。
賃貸に出すとさらに節税効果あり
賃貸に出しているマンションを相続する場合は、本来の相続税評価額がさらに下がります。賃貸に出していないマンションの相続に比べ、相続税をより安くすることが可能です。
賃貸物件の建物における相続税評価額は、『相続税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）』で算出します。土地の評価額の計算式は、『相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）』です。
借地権割合は、地域ごとに30～90%の範囲で指定される割合です。賃貸割合は『賃貸用の部屋数÷総部屋数』で算出します。借家権割合は、全国一律で30%と決まっている数値です。
賃貸用の建物や賃貸物件が建っている土地は、権利の制約を受けることになるため、これらの割合により相続税評価額が減額されます。
ただし、住宅ローン利用中の場合、その物件を賃貸に出すことは銀行への契約違反となります。
賃貸に出す場合は住宅ローンを全額返済するか、住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えるかの対応を取りましょう。
（参考記事）
２．マンション購入による税金対策2「所得税」
マンション経営では所得税の節税も可能です。どのような仕組みで税金が減るのか、具体的な節税対策を紹介します。
必要な支出を経費化できる
マンション経営で得た利益には所得税がかかります。家賃収入が多いほど、基本的には利益も大きくなるため、より多くの所得税を納付しなければなりません。
ただし、マンション経営では必要な支出を経費化できます。収入から差し引く経費が多いほど帳簿上の利益も少なくなり、所得税を減らすことが可能です。
管理費・修繕積立金・リフォーム代・保険料・各種税金など、経営に必要な費用は全て経費化できます。適切に経費を計上することで、節税につなげられる点がメリットです。
減価償却による損益通算で所得を圧縮
マンション経営で発生する所得税は、減価償却による損益通算でも減らせます。減価償却とは、高額な資産の購入代金を、数年に分けて経費計上することです。
マンションの購入代金を減価償却費として計上すると、マンション自体が高額であるため赤字が出やすくなります。しかし、不動産所得の赤字を損益通算により給与所得と相殺すれば、給与所得が減り所得税の節税が可能です。
減価償却費は、実際に支出がなくても経費として扱える便利な費用です。給与所得があるサラリーマンにとって、減価償却で所得を圧縮できる点は大きなメリットといえるでしょう。
青色申告が可能
家賃収入で得た所得が20万円以上ある場合や、損益通算で赤字分と給与所得を相殺したい場合は、確定申告を行う必要があります。節税を意識するなら、確定申告は青色申告で行うのがおすすめです。
青色申告では、『青色申告の特別控除』により、最大65万円の所得控除を受けられます。マンション経営を家族に手伝ってもらっている場合は、家族への給与を必要経費にできることもメリットです。
青色申告なら、白色申告より経費計上できる費用の項目も幅広くなります。白色申告に比べ帳簿管理の手間はかかりますが、それ以上に大きな節税効果を得られるでしょう。
３．税金対策目的の不動産投資は危険
投資用マンションを購入すると一定の節税効果を得られますが、節税のみを重視した投資への取り組みは危険です。税金対策を目的としたマンション投資のリスクについて解説します。
節税効果以上に支出が大きくなる
多額の経費を計上したり、経営の赤字分を損益通算したりすれば、節税につなげられることは事実です。しかし、経費の金額や赤字額が大きくなることは、同時に支出が大きくなることも意味しています。
支出が大きくなると利益が出にくくなり、マンション経営自体を圧迫しかねません。節税効果を得られても、それ以上に利益の少ない状態が続けば、経営を諦めざるを得なくなります。
節税はあくまでも副次効果として捉える必要があり、健全な経営ができている状態において初めて意味をなすものです。節税を意識するあまり利益が出ないという、本末転倒の状況に陥らないようにしましょう。
デッドクロスが発生する
減価償却による損益通算での節税を意識する場合は、『デッドクロス』の発生に注意する必要があります。不動産投資におけるデッドクロスとは、ローン返済額が減価償却費を上回る状態のことです。
実際の支出がない減価償却費を経費計上できている間は、帳簿上の利益を少なくできるため、手元に多くのお金を残せます。しかし、減価償却期間が終わると帳簿上の利益が大きくなり、所得税も多くなってしまいます。
デッドクロスの発生を回避するためには、新たに減価償却が可能な物件を購入したり、デッドクロスの発生前に物件を売却したりする対策が必要です。減価償却による節税には、デッドクロスで資金繰りが悪化するリスクがある点に注意しましょう。
４．マンション経営のリスク
マンション経営には、税金対策目的で取り組む際のリスクだけでなく、ほかにもさまざまなリスクがあります。主なリスクを理解し、適切な対策をとれるようにしておきましょう。
金利の上昇で負担が増える
不動産投資ローンを組んでマンションを購入する場合は、将来的な『金利上昇リスク』に備える必要があります。金利が上昇して返済負担が増すと、家賃収入だけでは返済できなくなってしまうでしょう。
投資用ローンの多くは固定金利選択型となっているため、全期間固定金利で金利上昇リスクを抑えることは困難でしょう。返済期間を長めに設定して月々の返済額を抑えたり、できるだけ自己資金を多く残したりする対策を講じる必要があります。
資金を多めに残しておけば、金利上昇以外のさまざまなリスクにも対応しやすくなります。金利上昇のタイミングで繰り上げ返済を行い、返済負担を抑える方法も有効です。
空室や家賃下落による利回り低下
マンション経営における大きなリスクの一つに、『空室発生リスク』があります。空室が発生すると家賃収入が減るため、経営に大きな打撃を与えかねません。
建物の経年劣化による『家賃下落リスク』にも注意が必要です。建物が老朽化して魅力が下がると空室が発生しやすくなり、入居者を確保するために家賃を下げざるを得なくなります。
空室発生による利回りの低下を防ぐためには、空室が発生しにくい立地にある物件を選ぶことや、入居者募集が得意な管理会社を選ぶことが重要です。物件の定期的な管理・修繕を意識すれば、建物の老朽化も抑えられます。
管理費や修繕費の上昇
建物が老朽化すると、空室リスクや家賃下落リスクだけでなく、資産価値の低下により売却時の価格が低下するリスクも発生します。
建物の老朽化を抑えるためには、定期的な管理や適切なタイミングでの修繕が不可欠です。しかし、予想以上に老朽化が進むと、管理費や修繕費も上昇してしまいます。
支出を抑えるために管理や修繕を怠っていると、後から多額の修繕費用が必要になる場合もあります。管理費や修繕費の上昇リスクに備えるためには、修繕積立金を考慮した資金計画を立てた上で、普段からきちんと物件を管理することが大切です。
５．マンション経営を成功させるコツ
節税だけにこだわらず、利益もしっかりと出す意識を持つことが、マンション経営を軌道に乗せるための重要なポイントです。以下に挙げる成功のコツを押さえておきましょう。
メリットだけでなくリスクも理解する
不動産会社の中には、『不労所得を得られる』『すぐに資産を増やせる』といったキャッチコピーでマンション購入を勧誘する業者が存在します。これらの謳い文句は、完全にうそとは言い切れないものの、鵜呑みにしてしまうのも危険です。
マンション経営には、長期的な安定収入を得られるなどのメリットがあると同時に、空室発生・家賃下落・金利上昇などさまざまなリスクもあります。経営を成功させるためには、リスクを理解した上で、しっかりと対策を立てることが重要です。
リスク対策を適切に講じられれば、リスクが現実となった際の損失を最小限に抑えられます。マンション経営におけるリスクは、いずれも正しく対処すれば損失を軽減できるものばかりです。
キャッシュフローを重視する
マンション投資ではキャッシュフローを重視することが大切です。不動産投資におけるキャッシュフローとは、収入から支出を引いた利益が、現金として手元に残ることを意味します。
毎月の家賃収入からきちんと現金を残せれば、自己資金を減らさず安全な経営を進めることが可能です。手元に残った現金をストックしておくことで、急な出費への対応や新たな物件購入の検討もしやすくなります。
きちんと利益を生み出せる物件は、収益性を認められて売却時に高く売れる点もメリットです。帳簿上の利益だけでなく、きちんと現金を残せる経営を目指しましょう。
適正な物件を選ぶ
マンション経営を成功させるポイントの一つに、利益を出せる適正な物件を選ぶ点が挙げられます。さまざまな角度から、多くの物件を吟味することが重要です。
価格や利回りのみを参考にして選ぶと、物件選びの段階で失敗する可能性が高くなります。低価格・高利回りの物件が、全て優良物件であるとは限りません。
物件を選ぶ際は、築年数やグレード、地域の価格相場・家賃相場なども考慮する必要があります。高利回り物件でも空室が多いと収益は上がらないため、空室リスクを抑えられる立地かどうかにも留意しなければならないでしょう。
６．節税だけでなく利益が出るかも検討しよう
マンション購入により節税できる税金には、相続税と所得税があります。いずれの対策でも一定の節税効果を得られますが、税金対策のみを目的としたマンション投資は危険です。
節税を意識し過ぎてしまうと、節税効果以上に支出が大きくなり、本来の目的を見失ってしまうことにもなりかねません。節税だけでなく、しっかりと利益が出る経営を意識することが大切です。
もしも賃貸経営（不動産投資）に興味がある方は、不動産投資ローンをいくら借入できるかを初めに認識しておくことも重要です。
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