不動産投資ローンの借り換えとは
現在の不動産投資ローンの金利を下げる借り換えとは、今借りている銀行から別の銀行で不動産投資ローンを借り換えることによって金利を下げる方法のことです。
不動産投資ローンの適用金利は、変動金利で借りていても基準金利が下がらない限り、下がりません。ベースとなる短期プライムレートは直近10年間は2008年の1.875%を天井に1.475％まで下がった後に変更はなく、不動産投資ローンの変動基準金利が下がらないために、新規に貸し出される不動産投資ローンの金利は大きく下がっているのにもかかわらず、過去にローンを借りた多くの人が高い金利のまま返済しています。
過去に不動産投資ローンを借りた人が現在の低金利の恩恵を受けるためには借り換えるしかありません。
本稿では、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えについて解説していきます。
借り換えのスキーム図
不動産投資ローンの借り換えの仕組みはこちらの通りです。
例えば、1.575%の金利のローンを新たに借りて、2.775%の金利のローンを全額繰上返済することで、ローンが2.775%の金利から1.575%の金利に引き下がることになります。
借り換えにかかる各種諸費用は新しく借り入れる1.575%の金利のローンに含めて借りるため、借り換え時にキャッシュアウトはありません。（借りられるローンの金額が10万円単位のため、10万円未満のキャッシュが必要になる場合があるのと物件評価によっては一定の自己資金が必要になるケースもあります。）
諸費用分新たに借り入れるローンの元本は増えますが、金利が大きく下がるので、毎月返済額は借り換え前より少なくなります。この毎月返済額の減少に残りの返済期間の月数を掛けたものが借り換えによるメリットとなります。
住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えするメリット
借り換えのメリット下記の通りです。
マイホームを賃貸に出せるようになる
期間も伸ばせる
団体信用生命保険の充実ができる
具体的に見ていきます。
マイホームを賃貸に出せるようになる
住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えする最も大きなメリットがマイホームを賃貸に出せるようになることでしょう。マイホームを金融機関に無断で賃貸に出していることを金融機関に知られてしまうとローンの一括返済を求められることになります。
ローン残債よりも高値で売却できれば良いですが、そうでない場合は売却して残った多額のローン残債を自己資金で賄わないといけなくなります。
一方で、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えができた場合には売却をすることなくマイホームを賃貸に出すことも可能になります。
期間も伸ばせる
通常は一度借り入れした不動産投資ローンの期間は引き伸ばすことができませんが、借り換えを通じて最長35年まで引き伸ばすことが可能です。
期間を伸ばすことで、総返済額は少々増えることになりますが月々返済額を下げることは可能なためキャッシュフローの改善をすることができます。
団体信用生命保険の充実ができる
借り換えによって団体信用生命保険の再度加入が必要になります。その際に、もし借り換え先の銀行で通常の団信の他にがん保障付や三大疾病付など特殊団信のラインナップがあれば借り換え時に付帯することが可能です。
注意点として、原則特殊団信を付けることによって金利が0.1〜0.3％程度上がることになるので、借り換えメリットを減らすことになるのでよほど団信を充実したいときを除いて注意をしましょう。
住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えするデメリット
借り換えのデメリットは下記の通りです。
諸費用がかかる
手間がかかる
借入残高が増える
総返済額は増える可能性が高い
具体的に見ていきます。
諸費用がかかる
借り換えするために新しく不動産投資ローンを借りる際に各種の諸費用がかかります。
主な諸費用の内訳は下記の通りです。
事務手数料（保証料）：借入額の2%程度
登録免許税 ：借入額の0.4%
印紙税 ：2〜6万円程度
司法書士費用 ：10万円程
繰り上げ返済手数料 ：残高の1％程度
最後の繰り上げ返済手数料は銀行によって変わりますので借り換え前に金銭消費貸借契約を確認するようにしましょう。
手間がかかる
借り換えるにはローンの申し込みから各種必要書類の提出、口座開設、決済手続きなど色々手間がかかります。
特に必要書類の収集には、公的証明書の取得など面倒な作業が必要になるものもあります。必要書類一覧は詳しくは下記をご覧ください。
参考>>借り換えによる必要書類一覧
借入残高が増える
借り換える場合にかかる諸費用は、原則自己資金の持ち出しがないように借り入れ後の不動産投資ローンに含めて借りるため、借り換え前後で借入額が増えます。
ただ、それ以上に金利が下がるので、金利支払額は減少します。
総返済額は増える可能性が高い
2021年1月現在、住宅ローンの変動金利は0.3％台から借り入れすることができます。区分マンションに活用される不動産投資ローンの金利水準は1％前半〜2％後半（平均2％前後）です。つまり、現在0.3％台で借り入れしている住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えする場合は総返済額が増える可能性が高い点にあります。
ただし、住宅ローンのままでは賃貸に出すことはできませんので総返済額はあがるものの、期間を伸ばして月々返済額を下げつつ、返済額以上の家賃を得ることができればご自身の手出しはなく返済をしていけます。
不動産投資ローン借り換えの事例
7年前に東京でマンションを購入されたBさん。
当時の金利は1.075%の変動金利、残高2,000万円の住宅ローンを、インベースの特別金利1.575％へ借り換えました。
マイホームから新しい新居に移られてから半年後のお申込みで入居者募集中の状態で借り換えに成功されました。
借り換えの諸費用が約50万円かかったため、借入額は2,050万円と増えましたが、マイホームを晴れて賃貸として出せるようになり、期間も35年に延長することで毎月約6,000円ほど下がりました。
結果、ローンの総返済額は390万円ほど増えたものの、賃貸物件からの毎月の賃料は約14万円入ってくるようになりキャッシュフローは約7万円程生まれるようになりました。これまで自分で住宅ローンを返済していたものが、入居者の家賃で返済していけるようになったということです。
本来は物件貸し出す前に借り換えをしておきたい
本事例だと、すでにマイホームから転居をしており空室の状態で借り換えを行いました。不動産投資ローンの借り換えにおいても、現状空室よりも入居中のほうが借り換えは容易になりますが、住宅ローンから不動産投資ローンの借り換えに関しても同じことが言えます。
また、金融機関に相談なくマイホームから転居してしまうと最悪のケースは一括返済になりますので注意をしておきましょう。
まとめ
今回は、不動産投資ローンの借り換え事例として自宅を賃貸に出した物件を1.575％に借り換えした事例をお届けしました。
住宅ローンの物件を賃貸に出すことは用途から外れるためできません。もしマイホームをやむなく貸し出さないと行けないようになった場合には、不動産投資ローンへの借り換えをしましょう。
現状不動産投資をしていて、低金利環境の恩恵を受けるためには積極的に借り換えをする必要があります。
不動産投資ローンの借り換えをおすすめしたい方はこのようなローンを借りている方です。
現在2%以上の金利で借りている
残高が10百万円以上ある
返済期間が20年以上ある
一つでも該当する方はぜひ借り換えの検討をしてみて下さい。
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