１．フラット35とは
フラット35とは、どのような特徴を持つ住宅ローンなのでしょうか。まずはフラット35の基礎知識をおさらいしておきましょう。
全期間固定金利の住宅ローン
フラット35は、住宅金融支援機構と全国の民間金融機関が提携して貸付を行う、官民協業型の住宅ローンです。返済中の金利が固定されるため、明確な返済計画を立てられます。
一般的な住宅ローンでは保証人の用意を求められることがありますが、フラット35では保証人が不要です。保証会社に保証金を支払う必要もありません。
返済期間は最長35年まで設定できます。団信への加入が任意となっているため、健康上の理由で他の住宅ローンを組めなかった人でも、融資を受けられる可能性があります。
他の金融機関より審査基準が緩めとされる
フラット35の審査基準は、他の民間金融機関より緩いといわれています。大きな理由の一つが、申し込み条件に職業や勤続年数の条件を設定していないことです。
一般的な住宅ローンでは、申し込み者の返済能力を判断する材料として、職業や勤続年数を重視する傾向があります。しかし、フラット35ではこれらの基準がないため、自営業者や転職直後のサラリーマンでも審査に通りやすくなります。
官民協業型の住宅ローンである点もポイントです。フラット35は、実質的には住宅金融支援機構が提供している住宅ローンであり、提携金融機関は融資元ではありますが最終的なリスクは住宅金融支援機構が負います。
金融機関が回収不能リスクを負うわけではないため、一般的なローンの審査ほど厳しくならないという側面があります。
２．審査条件と審査の流れ
フラット35の主な審査条件や、審査の大まかな流れを紹介します。審査に落ちる理由を考える前に、審査でどのようなことが行われるのかをチェックしておきましょう。
主な審査基準
フラット35の年齢条件は、申し込み時に満70歳未満であることです。希望借入額として設定できる金額は、100万円以上8,000万円以下に設定されています。
年収が400万円未満の場合、年間の合計返済額は年収の30%以下でなければなりません。年収が400万円以上なら、年収に占める年間合計返済額の割合は35%以下が条件です。
借入期間は原則として15～35年の間で設定できます。ただし、申し込み時の年齢によっては、この限りではありません。
住宅の品質は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している必要があります。住宅の床面積の条件は、戸建てが70平米以上、マンションが30平米以上です。
事前審査
一般的な住宅ローンと同様に、フラット35の審査も事前審査と本審査の2段階で行われます。事前審査は、融資の可否を短期間で判断する審査です。
フラット35を取り扱う金融機関で申し込めば、事前審査が始まります。収入証明書類・身分証・住民票など、最低限の書類提出を求められるでしょう。
事前審査の結果が分かるまでの期間は約1～2日です。長くても1週間以内には回答を得られるでしょう。金融機関によっては、窓口だけでなくオンラインで事前審査を申し込めるケースもあります。
本審査
事前審査に通過したら本審査に進みます。フラット35の本審査を行うのは住宅金融支援機構です。本審査では、本当に融資を行っても大丈夫かどうかをしっかりとチェックします。
本審査にかかる期間は約1～2週間です。事前審査よりも多くの書類を準備することになるでしょう。審査中に追加資料の提出を求められる場合もあります。
フラット35に限らず、住宅ローンの審査は本審査より事前審査が重要です。事前審査に通った人の大半は、本審査も通過します。
ただし、事前審査での申告内容と事実に重大な相違がある場合は、本審査で落とされるケースもあります。本審査では事実を入念にチェックされるため、正確に申告することが重要です。
４．フラット35のローン審査に落ちた理由は？
フラット35の審査に落ちた場合は、さまざまな理由が考えられます。以下に挙げる代表的な三つの理由を知り、自分にあてはまるものはないか確認しましょう。
信用情報に問題がある
フラット35の審査に落ちる大きな理由の一つとして、信用情報に問題があることが挙げられます。過去にカードや税金の滞納歴がある場合、審査はかなり厳しくなるでしょう。
滞納や遅延などの金融事故は、個人信用情報機関に一定期間保存されます。金融機関が問い合わせれば、申し込み者の金融事故歴を確認することが可能です。
自分の信用情報を確認したい場合、個人信用情報機関に問い合わせれば情報を公開してもらえます。金融事故歴が審査落ちの原因だと考えられるなら、情報が消えるまで一定期間待つしかありません。
返済比率が基準より高い
フラット35の審査基準には、返済比率の数値が設けられています。返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合です。
フラット35の審査における返済比率の基準は、年収400万円未満で30%、年収400万円以上で35%と明確に定められています。これらの基準より返済比率が高い場合は、審査に通りません。
返済比率の審査条件をクリアしている場合でも、高過ぎる返済比率で申し込むのは危険です。無理なく返せる返済比率の目安は20～25%とされているため、この数値を目標に希望借入額を設定しましょう。
カードローンや自動車ローンの返済が残っているなら、返済比率を算出する際、年間返済額に含まれてしまう点にも注意が必要です。
物件の担保価値が低い
フラット35を利用できるのは、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅に限ります。条件の詳細は明確に定められているため、購入物件が基準を満たしているかどうかチェックすることが重要です。
また、一般的な住宅ローンと同様、フラット35でもローン契約時に抵当権を設定します。契約者が返済不能となった際、物件を売却して残債を回収できるようにするためです。
購入物件がフラット35の定める技術基準を満たしていたとしても、物件の担保価値が低ければ審査に落ちる可能性があります。物件を選ぶ際は、担保価値を意識することも大切です。
４．フラット35の審査に落ちた場合の対処法
フラット35で審査落ちした場合も、住宅ローンを組むチャンスがなくなるわけではありません。審査に落ちた場合の対処法について解説します。
他の金融機関で審査を受ける
フラット35に限らず、住宅ローンの審査基準は、非公開となっている部分が多数あります。ほとんどの場合、何が原因で落とされたのか、はっきりとは分からないでしょう。
審査基準の細かい部分は金融機関によって異なるため、フラット35の審査に落ちた場合でも、他の金融機関ならまったく同じ条件で審査に通る可能性があります。
大きな不利となる要素がない限り、他の金融機関で審査を受けてみる価値は十分にあるでしょう。ただし、できるだけ審査に通りやすくなるためのポイントは、きちんと押さえた上で申し込むことが重要です。
再度の申し込みは間隔をあけよう
住宅ローンの申し込み状況は、信用情報機関に半年間登録されます。審査落ちの後、すぐに別のローンを申し込むと、審査に落ちた履歴を金融機関に確認されてしまいます。
新しくローンを申し込んだ金融機関が審査落ちの事実を知った場合、通常の審査に加えて、別の金融機関で審査に落ちた理由も深掘りされかねません。
仮審査は同時に3社程度まで、本審査は1社に絞るのがおすすめです。仮審査で全て審査落ちした場合、半年以上間隔をあけてから、再度ほかのローンにチャレンジしてみましょう。
５．審査落ちを避けるためにできること
ローン審査に良い影響を与える要素を知っておけば、1回目の申し込みから審査落ちする確率を下げられます。以下に挙げる三つのポイントを押さえておきましょう。
自己資金を増やす
フラット35での審査落ちを避けるためには、できるだけ多く貯金することを意識しましょう。自己資金を増やし頭金として準備すれば、審査で有利に働きます。
審査に通りやすくなるとされる頭金の目安は、物件価格の約2割です。頭金が多いほど借入額を減らせるため、返済負担の軽減にもつながります。
1割以上の自己資金を準備すれば適用金利が引き下げられる点も、フラット35で注目したいポイントです。お得にローンを利用する意味でも、最低1割は頭金を入れるようにしましょう。
物件を変更する
返済比率が低くなるように見直すことで、審査に落ちにくくなります。返済負担が軽くなれば、返済不能に陥るリスクが低いと判断されるためです。
返済比率を下げる方法の一つに、借入額を減らすことが挙げられます。購入予定の物件を諦めて、より価格が安い物件に変更すれば、借入額を減らすことが可能です。
基準ぎりぎりの返済比率に設定すると、病気やリストラなどで万が一収入が途絶えた場合にも困った事態に陥りかねません。身の丈に合った物件のグレードを把握した上で、無理なく返済できる価格の物件を選ぶようにしましょう。
ペアローンや収入合算を利用する
夫婦共働き世帯なら、ペアローンの利用を検討するのもおすすめです。一つの物件に2本のローン契約を結ぶペアローンなら、夫婦の年収の合計を考慮した上で審査してもらえます。
1人で住宅ローンを申し込むケースと、ペアローンで同額の融資を希望するケースでは、年収が多くなるペアローンのほうが有利です。
夫婦の合計収入で借入できる方法には、ペアローン以外に収入合算もあります。収入合算とは、申し込み者の年収に近親者の年収を合算して借入する方法です。
収入合算はペアローンと違い、物件に対するローン契約が1本のみとなります。審査時にチェックされる収入を増やせるため、審査に通りやすくなるでしょう。
６．フラット35に落ちても諦める必要はない
全期間固定金利の住宅ローンであるフラット35は、審査基準が比較的緩めとされるローンです。ただし、場合によっては審査に落ちてしまうこともあります。
申し込み条件をしっかりと確認した上で、審査落ちを避けるためにできる対策を講じておけば、審査に通りやすくなります。それでも審査に通らない場合は、他の金融機関で申し込みましょう。
フラット35以外の住宅ローンが分からない人は、簡単に商品を探せるサイト『モゲチェック』を利用するのがおすすめです。プロフィールを入力するだけで、自分に合った住宅ローンがランキング形式で表示されます。
商品ごとに審査承認確率が提示されることも魅力です。承認確率が高い住宅ローンに申し込めば、審査に落ちる確率も下げられます。
それぞれの商品に設けられた仮審査ボタンから、手軽に審査を申し込むことも可能です。フラット35の審査に落ちた人だけでなく、審査に通るか不安な人も、商品を便利に探せるモゲチェックを活用してみましょう。
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