住宅ローンでリフォームは損？【徹底比較】ローンとの違いと注意点

自宅のリフォームに使えるローンの種類と選び方

リフォームをする際に使えるローンには、リフォームローンと住宅ローンの2種類があります。適切な契約をするためにも、それぞれの違いや適用条件を知っておきましょう。

リフォームローンとはどんなローン？

自宅のリフォームを目的としたローン商品が「リフォームローン」です。間取りの変更やバリアフリー化、キッチン・浴室・トイレといった設備の入れ替えなどの際に利用することができます。

リフォームローンは住宅に関するローン商品ですが、住宅の購入資金に使うことはできず、借入はリフォームのみを行う場合に限られています。

リフォームローンの金利は1.5～4.5％台で、借入限度額は1,000万～1,500万円、返済期間は長くても10～15年程度です。住宅ローンと比較すると金利は高く、借入限度額は低くなり、返済期間は一般に短いといえます。

リフォーム一体型住宅ローンとは

住宅ローンにもリフォームに対応した商品があり、「リフォーム一体型住宅ローン」は住宅の購入資金とリフォーム費用を合わせて借入できます。

ただし、利用にあたっては、金融機関ごとに異なる条件が設定されています。また、中古住宅の購入と同時に申し込む場合には、通常の住宅ローン審査のための資料に加えて、リフォームの見積書などの書類が必要になります。この場合には、各種の書類も必要になることから、スケジュールがタイトになることに注意が必要です。そのため、申し込む金融機関に詳細を確認しましょう。

例えば「フラット35」で展開しているリフォーム一体型住宅ローンは下記の通りです。

出典：フラット35リノベ｜住宅金融支援機構

 

リフォームローンと住宅ローンの違い

リフォームローンとリフォーム一体型住宅ローンには借入条件に大きな違いがあります。

一般的に、リフォームローンには次のような特徴があります。

• 対象：リフォーム費用のみが対象

• 金利：変動金利で2.0％以上

• 借入金額：上限は1,000万～1,500万円程度

• 借入期間：10～15年程度

• 抵当権：抵当権なしでも契約可能

• 住宅ローン控除：対象外

 

一方、リフォーム一体型住宅ローンには次のような特徴があります。

• 対象：住宅購入費用とリフォーム費用

• 金利：変動金利で0.5％程度

• 借入金額：1億円程度まで

• 借入期間：35年またはそれ以上

• 抵当権：設定が必要

• 住宅ローン控除：対象

 

リフォームローンでは抵当権を設定しないため、金融機関にとっては、契約者の返済が滞ったときに資金を回収できない可能性が高まります。そのリスクを考慮しているため、住宅ローンより金利が高めに設定されています。

また借入できる金額も住宅ローンより低く、借入期間は短くなります。

 

 

リフォームローン申し込みの流れ

リフォームローンの借入は、一般的に「申し込み→仮審査→本審査→契約」という流れで進みます。ウェブサイトから申し込みを行える金融機関も多く、大まかな流れは住宅ローンと同じと考えて差し支えありません。

 

 

申し込みは、書類またはウェブフォームに以下のような情報を記入します。

• 申込者の氏名、年齢、住所などの個人情報

• 年収

• 勤務先の社名、住所、資本金などの情報

• 雇用形態と勤続年数

• 借入希望額

• 借入期間

• リフォーム費用

 

その後、申し込み内容をもとに仮審査が行われます。仮審査で承認を得られたら、本審査へと進むことができます。

本審査ではより詳細な審査が行われ、承認が得られたらいよいよ契約へと進むことができます。

 

リフォーム一体型ローンのメリット

住宅を購入し、リフォームしてから住み始めようと考えているなら、リフォーム一体型住宅ローンを利用するとよいでしょう。住宅ローンと別にリフォームローンを組むことと比較して、多くのメリットがあります。

低金利・長期返済など住宅ローンと同じ好条件で借りられる

住宅ローンとリフォームローンを併用すると、リフォームローンの完済までは月々の返済額が大きくなってしまいます。しかし、住宅ローン一体型のローンを利用すれば、リフォーム資金を住宅ローンと同条件で調達できます。長期のローンも組めるため、毎月の返済額を抑えつつ一定にすることができ、計画的に返済できる利点があります。

具体的には、変動金利であれば0.7～1.0％前後、返済期間は最長で35～50年もの長期で借り入れることができます。固定金利のフラット35でも2％前後であることから、リフォームローンより低金利での借入が可能になりやすいメリットがあります。

また、リフォーム費用も含めて団体信用生命保険（団信）へ加入することができます。住宅ローンに組み込む形で契約することで、万一のときにはリフォーム費用の部分も保障されます。

借入限度額が大きい

住宅ローンは、リフォームローンより借入限度額が大きい点もポイントです。中古住宅を購入してリフォームするときには、1,000万円を超える規模になることも少なくありません。しかし、リフォームローンは限度額が1,000万円前後のこともあり、資金をまかないきれないケースもあります。

一方で、一体型の「フラット35リノベ」であれば住宅の購入資金と合わせておよそ8,000万円まで借りることができます。限度額が大きいぶん、高額な費用がかかる大掛かりなリフォームも視野に入れやすくなります。なお、リフォーム一体型住宅ローンの場合の実際の借入可能額は、住宅ローンと同様に年収に対する返済負担率（返済比率）で決まります。一般的には返済負担率が30～35％になる借入額が上限です。

ローン契約を一本化でき、手間や費用を抑えられる

リフォーム一体型住宅ローンを利用すれば、1本のローン契約で済みます。

一方で、住宅ローンとリフォームローンを併用すると、2本のローンの申し込みと審査が必要になります。2本分のローンを借りるとなると、用意する書類も増えるほか、諸費用もかさんでしまいます。

そのため、リフォーム一体型住宅ローンを利用するほうが、手間も費用も節約できます。住宅ローンとリフォームローンを併用する場合には、融資実行のタイミングによってはつなぎ融資が必要なケースもありますが、リフォーム一体型住宅ローンであればその心配もありません。ただし、リフォーム一体型住宅ローンの場合は、リフォームの見積書や契約書も住宅ローン審査の際に必要になります。これらはリフォームローンでも必要ですが、住宅ローンの審査の段階で必須になることから、短期間で集める手間がかかるという注意点があります。

リフォーム費用も住宅ローン控除の対象

リフォーム一体型住宅ローンの場合、リフォーム費用の部分も住宅ローン控除の対象になります。住宅ローン控除を利用すると、年末のローン残高の0.7％を基準に、一定金額が所得税や住民税から控除されます。

同額のリフォームを行ったとしても、リフォームローンを使用した場合には住宅ローン控除の対象にはなりません。

ただし、控除が適用されるには、本人が居住する住宅である必要があるほか、借入年数が10年以上であるなどの条件を満たす必要があるなどの要件があります。リフォーム内容についても国税庁が定める増改築等にあたる必要があり、次のような一定の条件を満たす必要があります。

・工事費用の目安が100万円を超え、かつそのうち居住用部分の工事費が全体の2分の1以上

・間取り変更などの大規模な修繕、模様替え

・スケルトンリフォーム（リノベーション）などの床・階段・壁の過半を改修

・水回りや1室の全面改装

・壁や基礎の耐震補強、耐震診断に基づく補強工事

・段差の解消や手すりの設置などのバリアフリー工事、窓や外壁の断熱（断熱改修）などの省エネ改修工事

したがって、家具・家電のような備品や、壁紙や塗装の小規模な補修などは対象外になります。

 

リフォーム一体型住宅ローンのデメリット

低金利の借入条件や高額な借入上限額、住宅ローン控除など、さまざまなメリットがあるリフォーム一体型住宅ローンですが、デメリットもあります。おもなデメリットは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることと、リフォーム一体型でも金利が下がるとは限らないことで、この2つは後ほど詳しく解説します。その他にも次のようなデメリットがあります。

・そもそも取り扱っている金融機関が限られる

・審査に必要な資料などの準備に時間と手間がかかる

・審査中に見積もりやリフォーム内容が変わった場合には承認が取り消されたり、条件が変更されたりするリスクがある

・リフォーム費用が大きくなると返済負担が大きくなる

・ 無担保での借入はできない

・リフォーム費用に相当する分の融資金の支払いのスケジュールが複雑になる

・リフォーム一体型住宅ローンを組むためのリフォーム内容や仕様に制約がある

通常の住宅ローンより審査が厳しくなる

審査が通常の住宅ローンよりも厳しくなりがちな点が、リフォーム一体型住宅ローンのデメリットです。その理由は、リフォーム費用が住宅ローンへの追加融資として審査されるためであり、年収に対する年間返済額の割合である返済負担率に余裕がなければ承認を得られません。

また、返済負担率だけでなく、返済能力として年収と勤務先、雇用形態、勤続年数が主な審査項目として確認されます。年収の条件を200万円以上としている金融機関が多く、購入する住宅の価格にもよりますが、現実的には300万～400万円以上の年収が必要になると考えておきましょう。なお、勤続年数は通常の住宅ローンの審査と同様に、現在の職場での勤続年数1年以上が目安になります。

リフォーム一体型住宅ローンでは、一般的に完済時年齢は厳しくチェックされます。借入額が大きくなりやすい点も、審査が厳しくなる原因です。借入期間が長いぶん、リフォームローンと比較しても審査は厳しくなります。

そのため、通常の住宅ローンやリフォームローンでは審査に通過する人であっても、一体型だと審査に落ちる可能性があります。

リフォーム一体型でも金利が下がるとは限らない

無担保で契約するリフォームローンと比較して、リフォーム一体型住宅ローンは金利を低く抑えやすい特徴があります。しかし、必ずしも金利が低くなるわけではありません。審査が厳しくなることで、最優遇金利が適用されず、思ったよりも金利が高くなるケースもあります。

また、借入額が大きくなることから、手数料や保証料の負担もより大きくなることを頭に入れておきましょう。そのため、融資手数料や保証料一括前払いといった条件を満たすと金利の優遇を受けられるプランを利用しても、結果的に費用が膨らみ過ぎてしまうこともあるでしょう。条件を満たすために高額な費用がかかると、優遇金利によって抑えられた支払い額より大きな費用になってしまうケースもあります。

通常の住宅ローンの比較の際と同様に、手数料・保証料を含めた総支払額で比較する必要があります。

 

リフォームローンの2つの種類

リフォームローンには、大きく分けて無担保型と有担保型の2種類があります。担保の有無により、審査の手続きや借入までの期間、融資可能額、金利、返済期間といった特徴が異なります。

 

 

これらの特徴から、壁紙の張り替えや手すりの工事などの比較的小規模で少額のリフォームの場合には無担保型が、水回りの大規模改修やスケルトンリフォームといった数百万円以上の規模になる場合には有担保型が向いています。予定しているリフォームの内容によって、どちらを利用するかを考えましょう。

無担保型リフォームローンの特徴

無担保型のリフォームローンは借入時に担保が不要な方法で、詳しくは次のような特徴があります。

・審査の手続きが比較的簡潔

・借入までにかかる時間が短い

・融資可能な金額が限られる

・金融機関によって異なるものの、一般的には有担保型よりも高金利

・返済期間は数年程度の短期間に設定されることが多い

これらの特徴から、数十万円から数百万円までの小規模なリフォームに向いています。

有担保型リフォームローンの特徴

有担保型のリフォームローンは、リフォームを行う不動産を担保に入れて借入を行う方法で、詳しくは次のような特徴があります。

・条件によっては数百万円以上の高額融資が可能

・登記手続きなどが必要で、諸費用がより多くかかる

・審査にかかる期間が長い

・一般的に、金利は無担保型に比べて低い

・返済期間が長いローンを組める

・返済困難に陥ると、担保に入れている不動産を売却する必要がある

無担保型とは逆に、より長期・高額の借入になることから、利用する際には慎重な判断が必要です。

 

リフォーム費用を住宅ローンに組み込む方法【状況別に解説】

リフォーム一体型住宅ローンを利用し、リフォーム費用を借り入れるには、通常の住宅ローンとは異なる注意点があります。ポイントを押さえた上でスムーズに利用できるよう手続きしましょう。

 

購入時にリフォームプランを確定しておく

1つ目の注意点は、購入時にリフォームプランを確定しておかなければいけないことです。借入金額がいくらになるのかが決まっていなければ、そもそも申し込みに必要な書類をそろえることができません。

審査時には、リフォーム工事の見積書も必要です。スムーズに手続きをするには、物件探しを始める前に、リフォーム業者を決定するのも方法の1つです。

事前に相談しておけば、気になる物件のリフォームについてのアドバイスを受けることができ、審査に合わせて見積書を作成するといった依頼も可能でしょう。

リフォーム費用を上乗せして借り換える

住宅ローンの申込時に、リフォームのプランや見積書が間に合いそうにない場合には、借り換えで住宅ローンとリフォームローンをまとめる方法もあります。これにより、低金利のローンを利用できるかもしれません。

場合によってはリフォームローンを併用しているときよりも、大幅に返済額を減らせる可能性があります。ただし借り換えの利用には金融機関ごとに条件が異なるため、事前に確認して申し込みましょう。

住宅ローン完済済みの家をリフォームする場合

住宅ローンを完済済みの家をリフォームする場合には、一般的には住宅ローンではなく、リフォームローンを借りる人が多いでしょう。しかし、金融機関によっては、一定の増改築には住宅ローンを適用できることがあるため、金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンを利用できれば、自宅を担保に入れる必要があるものの、金利や融資期間、借入可能額といった点で好条件で物件を購入することができます。一方で、壁紙の張り替えといった程度の小規模なリフォームには適用が難しいことに留意が必要です。このような場合には、抵当権の設定が不要で、融資が早いリフォームローンを利用するようにしましょう。

住宅ローン返済中の家をリフォームする場合

住宅ローンを返済中の場合にリフォームを行う場合には、新たにリフォームローンを契約するか、別の金融機関のリフォーム一体型住宅ローンに借り換えて、リフォーム費用を住宅ローンにまとめるという2つの方法があります。

リフォーム一体型住宅ローンにまとめたほうが金利や返済期間といった条件がよいことがほとんどですが、借り換えには残債の2～3％程度の手数料がかかります。したがって、比較検討する際には借入条件や月々の返済額だけでなく、手数料も含めた総額で考える必要があります。

 

リフォームローンと住宅ローンの比較ポイント

リフォームローンは保証料や抵当権、団信（団体信用生命保険）の有無が金融機関や商品、借入条件によって異なります。また、金利や借入期間、審査の厳しさといった点も、以下の表のように住宅ローンとは異なります。そのため、これらを含めて総合的に比較することが重要です。

 

保証料・抵当権の有無

契約者がローンの返済ができなくなってしまった場合に、金融機関は大きな損失を被ってしまいます。そこで、住宅ローンの契約時には、契約者が返済不能に陥った場合に立て替える保証会社との契約を要し、契約者は保証料を支払う必要があります。

リフォームローンでは、保証会社との契約の要否は金融機関によって異なります。保証料が不要な場合には、そのぶん金利が高いこともあります。

また、住宅ローンでは土地・建物に抵当権を設定し、担保に入れる必要がありますが、リフォームローンの場合はさまざまです。抵当権を設定する場合には初期費用がより多くかかりますが、金利は低くなります。

保証料や金利、その他の手数料を総合的に考えて、利用する商品を選びましょう。

団信（団体信用生命保険）への加入は必須？

ローンの返済中に、契約者が死亡したり、高度障害に陥ったりした場合に、その時点での住宅ローン残高に相当する保険金が支払われ、以降の住宅ローンの支払いがなくなる生命保険を団信といいます。

金融機関が提供する住宅ローンでは団信への加入が原則として必須ですが、リフォームローンでは加入不要な商品や、加入するかどうかを選べる商品があります。高額の借入が必要な場合には、団信への加入が求められる場合もあります。

健康状態に不安があるなどの理由で団信への加入が難しい場合や、そもそも団信の保障が必要ない場合は、団信に加入しなくても借りられるローンを利用しましょう。住宅金融支援機構が提供しているフラット35リノベは団信への加入が必須ではないため、リフォーム一体型住宅ローンを選ぶ場合には、フラット35リノベの利用を検討してみましょう。フラット35は固定金利であることから、変動金利と比較して金利は高くなりますが、リフォームローンを利用するよりも金利が安い可能性はあります。また、返済期間が長く、毎月返済額が抑えられるメリットもあります。

一方で、万一の場合に負債を残したくない場合は、団信に加入しておくのがオススメです。

 

まとめ：自分に合うローンを選び、まずは専門家に相談しよう

住宅ローンの中には、リフォーム費用を組み込んで契約できるリフォーム一体型住宅ローンがあります。リフォーム一体型住宅ローンを利用することにより、リフォーム費用も住宅ローンと同条件での借入が可能です。

住宅ローンは借入限度額が高いため、大規模なリフォームを検討しやすく、住宅ローン控除も受けられます。ただし審査が厳しくなりやすい点や、金融機関によっては最優遇金利が適用されない場合がある点にも注意が必要です。リフォームローンは、商品によって融資条件がさまざまであることから、有利な条件で借りるためには比較検討が重要です。

また、購入時にリフォームプランを決定していなければいけないため、計画的に進める必要があります。間に合いそうにないときには、借り換えによるローンの一本化も検討するとよいでしょう。

リフォームの実施の時期が購入時と同時なのか、すでに購入した物件を後からリフォームするのかといったリフォームの時期や、実施する予定のリフォームの規模や内容によっても利用できるローンが異なります。まずは、住宅ローンやリフォームローンの取り扱いがある金融機関に相談してみましょう。