一棟アパートの借り換え事例
愛知県在住の会社員Uさん。
8年前に名古屋市の土地を購入し、木造アパートを建設しました。
金利3.3％で6,500万円の借入をし、返済比率（家賃収入に対する返済額割合）は80％程度でした。
幸い満室経営でしたが、少しずつ築年数も経過し空室リスクも高まってくるので、運用状況を改善すべく、INVASE借り換えサービスに申込をいただきました。
当初フルローンで組んでいたことから残高の減少も大きくは進んでおらず、借り換え時には700万円程度の自己資金が必要となりました。
しかしながら、金利は1.5％台と半分になり、結果として毎月返済額を6.7万円削減でき、返済比率を60％程度まで低減できることから、借り換えを進めることにしました。
ご自宅住宅ローンや他物件の借入もありましたが、ご勤務先やご年収状況が良く、また自己資金を大きく拠出できることも金融機関への良いアピールとなり、無事に融資承認となりました。
この事例を踏まえ、一棟物件の借り換えが成功するポイントをお伝えします。
一棟物件の借り換え成功のポイント
一棟物件の借り換えの成功のポイントは大きく4つあります。
- 最寄り駅までの距離
- 物件の築年数
- 物件の収支状況
- お客様のご属性
それぞれ詳しく見ていきます。
1.物件が駅から徒歩10分以内
所在地は担保評価に直結してきますので、非常に重要なポイントです。
駅から大きく離れていたり、政令指定都市以外のエリアだったりすると、路線価も低くなってしまい、担保評価が伸び悩む要因となります。
今回は名古屋市内で最寄り駅徒歩10分以内の物件だったことで一定の評価がでました。
2.物件が古くない
金融機関では、原則、耐用年数をベースとして融資期間や収支を計算します。
木造であれば築10年以内、RCであれば築20年以内が有利な融資条件の出やすい目安です。
高利回りの築年数30年などの木造、軽量鉄骨物件などは築年数の観点で次に記載の収支状況が良くても難しいケースがございます。
3.物件の収支状況が良好
借り換え後の返済比率が60％未満に収まることが理想的です。
借り換え時に期間の延長や自己資金の拠出によって実現できる可能性があるので、そういった方法も踏まえて検討しましょう。
4.お客様の属性が高い
区分マンションに比べ、リスクの高い投資となることが多いため、ご収入状況や資産背景はよりシビアに見られることになります。
借入のない物件を共同担保に入れることで担保評価が上がるケースもあるので、資産の積み上げは怠らずに行っていただくと良いでしょう。
まとめ
今回は一棟物件の借り換え事例をご紹介しました。
一棟物件は借り換えが成功した際には収支状況を劇的に改善できるため非常にメリットが大きいです。
しかしながら、区分マンションと比較すると借り換えが難しいことが実情です。
INVASEをご利用頂くと、借り換えメリットがあるかどうかを瞬時にご確認いただけるだけでなく、本審査承認までの手続きを代行をいたします。
まずは借り換えできそうかどうか気になる方は無料WEB診断をご利用ください。
INVASEはオンライン完結サービスとなっておりますので、お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。
一方で、お電話でのご相談もご対応しておりますので、ご希望に合わせた形でご利用くださいませ。
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現状不動産投資をしていて、低金利環境の恩恵を受けるためには積極的に借り換えをする必要があります。
不動産投資ローンの借り換えをおすすめしたい方はこのようなローンを借りている方です。
- 現在2%以上の金利で借りている
- 残高が10百万円以上ある
- 返済期間が20年以上ある
一つでも該当する方はぜひ借り換えの検討をしてみて下さい。
