2026年8月の住宅ローン市場、何が起きているか
2026年8月は、変動・固定がそろって上昇し、当社が集計する5つの金利すべてが2017年9月の集計開始以降で最も高い水準になりました。
5つとは、変動（ネット銀行1.21%・メガバンク1.08%・地方銀行1.23%）と固定（10年3.78%・35年3.29%）の各平均です。7月はフラット35が下がりましたが、8月は再び上昇に転じています。 それでも変動金利を希望する人は5割を超えました。
本記事では、2026年9月上旬時点で確認できる最新集計として、2026年8月までのモゲチェック診断ユーザーのデータをもとに、新規借入の最新トレンドを整理しました。
先月（7月）からの変化を中心に、ポイントは次の5つです。
・適用金利：変動（ネット系）1.21%・フラット35が3.29%（先月比+0.15%）など、変動（ネット系・メガ・地銀）と固定（10年・35年）の5つすべてが2017年9月以降で最高
・希望金利タイプ：変動を希望する人が50.5%（先月比+1.8%）と5割を超え、固定は3.6%（先月比-1.0%）まで減少
・35年超ローン：東京41.3%（先月比+1.6%）と4割を突破、全国も39.7%で2026年2月から7か月連続の上昇
・申込先金融機関：ネット銀行41.5%が集計開始（2021年9月）以降で最低、地方銀行37.7%が同期間で最高となり、両者がほぼ並ぶ
・借入希望額：全国5,079万円（先月比-14万円）、東京は7,327万円（先月比+33万円）と持ち直し
借入希望額と世帯年収の動向
不動産価格の高止まりを背景に、借入希望額は高水準が続いています。2026年8月は、前月に大きく減った東京が持ち直す一方、全国はわずかに下がりました。
全国｜借入5,079万円、年収867万円にやや低下
全国の平均借入希望額は、2026年8月に5,079万円（先月比-14万円）と、2026年6月から3か月続けて前月を下回りました。
世帯年収も867万円（先月比-7万円）とやや下がっています。それでも水準としては、これまでで最も高かった2026年5月（5,210万円）に近い位置を保っています。
図1：全国｜借入希望額と世帯年収の推移（2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
データ引用時は『住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」』と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
東京｜借入7,327万円へ持ち直し
東京の平均借入希望額は、2026年8月に7,327万円（先月比+33万円）と、前月の大きな減少から持ち直しました。世帯年収は1,134万円（先月比-6万円）とわずかに下がっています。借入は全国平均（5,079万円）の約1.4倍で、水準の高さは変わりません。
図2：東京｜借入希望額と世帯年収の推移（2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
データ引用時は『住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」』と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
年収倍率は6倍前後で高止まり
2026年8月の年収倍率は全国5.9倍・東京6.5倍と、先月（全国5.8倍・東京6.4倍）からわずかに上がりました。借入額以上に世帯年収が下がったためです。全国5.7〜6.0倍、東京6.1〜6.7倍のレンジで推移しており、「借入可能額の目安：できれば年収の5倍まで、家計を切り詰めても7倍まで」の範囲内で高止まりが続いています。
年収700万円で7倍（4,900万円）を借りると、金利が1%上がるだけで月の返済は約2.5万円増える計算です。無理のない借入額かどうかは、今の返済額ではなく「金利が上がった後の返済額」で判断してください。
図3：全国・東京｜年収倍率の推移（2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計（借入希望額÷世帯年収）
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
データ引用時は『住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」』と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
ペアローン・連帯債務｜東京は2か月続けて減少
夫婦で借りる「ペアローン・連帯債務」は、東京で2か月続けて減りました。2026年8月の利用割合は東京30.6%（先月比-2.6%）と、2025年1月以降で最も低い水準です。6月の38.4%から2か月で8%近く下がりました。それでも東京では3人に1人が選んでおり、全国22.7%（先月比-0.1%）の約1.3倍です。
東京の高額物件取得にはペアローンがメインの選択肢となっており、世帯収入の合算でしか手が届かない価格帯が広がっていることが背景です。
一方、ペアローンには夫婦それぞれが債務を負うため、出産・育休・転職・離婚といったライフイベント時に返済負担が片方へ集中するリスクもあります。借入額の最大化だけでなく、将来の変化への備えもセットで検討することが重要です。
図4：全国・東京｜ペアローン・連帯債務の利用割合（2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
データ引用時は『住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」』と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
35年超の超長期ローンが東京で4割を突破
返済期間の長期化が一段と進んでいます。35年超ローンの選択割合は、2026年8月に東京41.3%（先月比+1.6%）と初めて4割を超え、全国も39.7%（先月比+1.0%）と、ともに集計開始（2025年1月）以降の最高を更新しました。全国は2026年2月から7か月連続の上昇で、2025年1月（全国17.8%・東京15.0%）からは2倍以上に拡大しています。
背景にあるのは不動産価格の上昇です。月々の返済額を抑えるために返済期間を延ばす動きが、特に若い世代で強く出ています。毎月の負担は軽くなる一方、期間を延ばすほど総返済額は増え、完済年齢も上がります。
なお、完済時年齢は多くの銀行で80歳が上限のため、50年ローンを最長期間で組めるのはおおむね30歳未満に限られ、その場合も完済は70代後半です。老後まで返済が続く前提で、退職金での一括返済や繰上返済の計画をあわせて立てておくと安心です。「毎月返せるか」だけでなく「何歳まで返し続けるか」もセットで確認してください。
図5：全国・東京｜35年超ローン利用割合の推移（2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
データ引用時は『住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」』と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
金融機関選び｜ネット銀行と地方銀行がほぼ並ぶ
モゲチェック経由の申込先が大きく入れ替わりました。2026年8月はネット41.5%（先月比-3.6%）・地方銀行37.7%（先月比+5.0%）・メガバンク19.9%（先月比+0.2%）です。
ネット銀行は2021年9月の集計開始以降で最も低く、地方銀行は同じ期間で最高となりました。地方銀行は2026年4月から5か月続けて上がり、ネット銀行との差は約4%まで縮まっています。2026年3月にはネット銀行が8割を占めていたことを踏まえると、5か月で構図が入れ替わった形です。
背景として挙げられるのは金利の逆転です。ネット銀行の平均変動金利（1.21%）がメガバンク（1.08%）を上回り、「ネット銀行が一番安い」という前提が崩れました。3タイプの平均金利の差はわずかで、順位はこの1年半で5回も入れ替わっています。
図6：モゲチェックユーザーの希望金融機関タイプ推移（2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計（ネット銀行・メガバンク・地方銀行）
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
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希望金利タイプ｜金利が上がっても変動希望が5割を超える
金利が上がる中でも、変動を選ぶ動きはむしろ強まりました。2026年8月は変動50.5%（先月比+1.8%）と5割を超え、2025年1月以降で最も高い割合です。一方、固定は3.6%（先月比-1.0%）と、同じ期間で最も低くなりました。
診断時点で「未決定／わからない」が45.9%と、依然として半数近くを占めます。金利タイプを決めているユーザーだけで見ると、構成比は変動約93%・固定約7%。金利タイプを決めている層では変動がほぼすべてという構図です。
将来の金利は誰にも正確には読めません。ただ、変動1.21%・35年固定3.29%という今の約2.08%の差なら、変動で借りて差額を貯蓄や運用に回す方が、多くのケースで合理的です。なお、変動を選ぶなら「金利が2%上がっても返せるか」を一度試算し、上昇分を吸収できる家計の余裕を持っておきましょう。
図7：希望金利タイプの推移（変動・固定・未決定／2025-01〜2026-08）
出典：モゲチェック診断登録ユーザー集計（100%積み上げ構成比）
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
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適用金利｜変動・固定のすべてが2017年9月以降の最高水準に
2026年8月は、変動・固定がそろって上がりました。変動（ネット系）1.21%（先月比+0.04%）・変動（メガ）1.08%・変動（地銀）1.23%・10年固定（メガ）3.78%（先月比+0.18%）・35年固定（フラット35）3.29%（先月比+0.15%）。この5つすべてが当社集計を開始した2017年9月以降で最も高い水準です。
（なお、今月の適用金利は住宅ローン金利の最新動向でご覧いただけます。）
7月はフラット35だけが下がりましたが、8月は再び上昇に転じました。10年固定は2025年8月から13か月続けて上がっています。2025年1月から2026年8月にかけての各金利の推移は次の通りです。
・変動金利（ネット系）：0.52%→1.21%（+0.69%）
・変動金利（メガ）：0.45%→1.08%（+0.63%）
・変動金利（地銀）：0.74%→1.23%（+0.49%）
・10年固定（メガ）：1.65%→3.78%（+2.13%）
・35年固定（フラット35）：1.86%→3.29%（+1.43%）
この1年半では長期固定ほど上昇幅が大きく、変動（ネット系1.21%）と35年固定（3.29%）の金利差は年2.08%です。借入5,000万円・35年なら、固定を選ぶと当初の返済額は月5万円あまり重くなります。その差額を払ってでも金利を確定させたいかどうかが、判断の分かれ目になります。
図8：適用金利水準の推移（変動・10年固定・35年固定／2025-01〜2026-08）
出典：各行の公表値より集計（ネット系・メガバンク・地方銀行・10年固定(メガ)・フラット35）
※グラフの数値はこのページ下部に表形式でまとめています。
データ引用時は『住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」』と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
全国約30の主要銀行を一括比較｜最安は年0.9%台
変動金利の平均が1%を超える中でも、銀行ごとの金利差は大きく開いています。モゲチェックでは全国約30の主要銀行をまとめて比較でき、診断結果に応じて最安で年0.9%台の銀行をご案内しています（診断内容によってはご案内できない場合もございます）。
仮審査の申込みは最短3分です。今月のように申込先がネット銀行・地方銀行・メガバンクの間で大きく動く局面では、銀行のタイプで絞らず横断して比べることで、「自分が実際に借りられる中で最も低い金利」を見つけやすくなります。
住宅ローンアナリストからのアドバイス｜2026年の住宅ローン選びの3つのポイント
ここまでのデータを踏まえ、2026年に住宅ローンを選ぶ際のアドバイスをお伝えします。
1. 借入額は「年収の5倍まで。家計を切り詰めても7倍まで」を目安に
安全性を重視するなら年収5倍程度、家計を切り詰めても最大7〜7.5倍がひとつの目安です。
ただし、資産性の高い物件で将来的な売却・住み替えを見据える場合は、あえて大きく借りる選択肢もあります。
一律の正解はなく、家計・資産・物件の資産性を踏まえた判断が必要です。
2. 金利タイプは「3つの軸」で選ぶ
変動か固定か迷っている方は、金利総額の比較に加えて、次の3軸でも判断してください。
・メンタル：金利上昇に怯えるのが嫌な方は固定金利
・フロー（収支）：仮に金利が2%上がっても家計は回るか？
・ストック（資産）：金利上昇に耐える貯蓄や運用資産があるか
メンタルと家計に余裕があるのであれば、変動金利を選びやすくなると思います。
3. 金利上昇対策には長期分散積立投資を！
変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇に対する備えもセットで考えることが重要です。金利上昇はインフレが主な原因です。インフレ効果を家計に取り込み、追い風にするためにも、資産運用を検討しましょう。
例えば、固定金利との差額分を運用に回すことで、金利上昇時の取り崩し原資として活用できる可能性があります。ただし投資には元本割れリスクがありますので、長期分散積立投資がよいでしょう。
まとめ｜データが示す2026年の住宅ローン選び
2026年8月の住宅ローン市場は、変動（ネット系・メガ・地銀）と固定（10年・35年）の5つすべてが、2017年9月の集計開始以降で最も高い水準に並びました。それでも変動を希望する人は5割を超え、東京の35年超ローンは4割を突破しています。
一方、希望金利タイプは半数近くが「未決定」のまま。金利を決めかねている人が多いいまだからこそ、「自分はいくらまで借りられて、金利が2%上がったら毎月返済はどう変わるのか」を一度シミュレーションしておくことが、後悔しない住宅ローン選びの第一歩になります。
モゲチェックでは、最短3分の診断で全国約30の主要銀行を一括比較し、あなたに最適な金利タイプ・銀行を提案します。金利上昇局面の今こそ、客観的なデータに基づいた住宅ローン選びを始めてみてください。
データ一覧
本記事で紹介したデータの月次推移詳細です（2025年1月〜2026年8月）。
全国｜借入希望額・世帯年収・年収倍率
| 年月 | 借入希望額（万円） | 世帯年収（万円） | 年収倍率 |
|---|---|---|---|
| 2025-01 | 4,807 | 838 | 5.74 |
| 2025-02 | 4,746 | 824 | 5.76 |
| 2025-03 | 4,704 | 829 | 5.67 |
| 2025-04 | 4,921 | 872 | 5.64 |
| 2025-05 | 4,938 | 861 | 5.74 |
| 2025-06 | 4,957 | 867 | 5.72 |
| 2025-07 | 5,018 | 864 | 5.81 |
| 2025-08 | 5,145 | 863 | 5.96 |
| 2025-09 | 4,945 | 833 | 5.94 |
| 2025-10 | 5,104 | 867 | 5.89 |
| 2025-11 | 5,117 | 851 | 6.01 |
| 2025-12 | 5,202 | 872 | 5.97 |
| 2026-01 | 5,132 | 878 | 5.85 |
| 2026-02 | 5,206 | 887 | 5.87 |
| 2026-03 | 5,126 | 887 | 5.78 |
| 2026-04 | 5,051 | 884 | 5.71 |
| 2026-05 | 5,210 | 894 | 5.83 |
| 2026-06 | 5,115 | 885 | 5.78 |
| 2026-07 | 5,093 | 874 | 5.83 |
| 2026-08 | 5,079 | 867 | 5.86 |
東京｜借入希望額・世帯年収・年収倍率
| 年月 | 借入希望額（万円） | 世帯年収（万円） | 年収倍率 |
|---|---|---|---|
| 2025-01 | 7,324 | 1,144 | 6.40 |
| 2025-02 | 7,078 | 1,116 | 6.34 |
| 2025-03 | 7,096 | 1,155 | 6.14 |
| 2025-04 | 7,219 | 1,190 | 6.07 |
| 2025-05 | 7,470 | 1,200 | 6.22 |
| 2025-06 | 7,269 | 1,168 | 6.22 |
| 2025-07 | 7,452 | 1,164 | 6.40 |
| 2025-08 | 7,701 | 1,154 | 6.67 |
| 2025-09 | 7,233 | 1,107 | 6.53 |
| 2025-10 | 7,459 | 1,172 | 6.36 |
| 2025-11 | 7,568 | 1,134 | 6.67 |
| 2025-12 | 7,727 | 1,177 | 6.56 |
| 2026-01 | 7,557 | 1,150 | 6.57 |
| 2026-02 | 7,921 | 1,216 | 6.51 |
| 2026-03 | 7,599 | 1,175 | 6.47 |
| 2026-04 | 7,530 | 1,191 | 6.32 |
| 2026-05 | 7,693 | 1,181 | 6.51 |
| 2026-06 | 7,763 | 1,217 | 6.38 |
| 2026-07 | 7,294 | 1,140 | 6.40 |
| 2026-08 | 7,327 | 1,134 | 6.46 |
ペアローン・連帯債務利用割合（全国・東京）
| 年月 | 全国（%） | 東京（%） |
|---|---|---|
| 2025-01 | 21.8 | 30.7 |
| 2025-02 | 22.9 | 32.1 |
| 2025-03 | 22.3 | 31.0 |
| 2025-04 | 24.2 | 36.7 |
| 2025-05 | 23.6 | 32.8 |
| 2025-06 | 24.4 | 33.6 |
| 2025-07 | 23.6 | 32.8 |
| 2025-08 | 22.6 | 32.1 |
| 2025-09 | 22.4 | 31.5 |
| 2025-10 | 22.8 | 30.8 |
| 2025-11 | 22.9 | 34.1 |
| 2025-12 | 23.9 | 35.1 |
| 2026-01 | 22.6 | 33.9 |
| 2026-02 | 22.7 | 34.1 |
| 2026-03 | 23.5 | 35.2 |
| 2026-04 | 23.6 | 35.5 |
| 2026-05 | 23.0 | 33.2 |
| 2026-06 | 22.5 | 38.4 |
| 2026-07 | 22.8 | 33.2 |
| 2026-08 | 22.7 | 30.6 |
35年超ローン利用割合（全国・東京）
| 年月 | 全国（%） | 東京（%） |
|---|---|---|
| 2025-01 | 17.8 | 15.0 |
| 2025-02 | 19.2 | 15.1 |
| 2025-03 | 20.2 | 15.9 |
| 2025-04 | 19.3 | 17.4 |
| 2025-05 | 19.2 | 15.5 |
| 2025-06 | 20.1 | 18.4 |
| 2025-07 | 21.4 | 18.5 |
| 2025-08 | 21.1 | 18.5 |
| 2025-09 | 22.8 | 20.8 |
| 2025-10 | 24.8 | 23.3 |
| 2025-11 | 25.4 | 22.2 |
| 2025-12 | 28.4 | 26.6 |
| 2026-01 | 27.6 | 28.6 |
| 2026-02 | 28.7 | 29.9 |
| 2026-03 | 28.9 | 29.5 |
| 2026-04 | 30.6 | 32.0 |
| 2026-05 | 32.5 | 32.1 |
| 2026-06 | 38.5 | 38.2 |
| 2026-07 | 38.7 | 39.7 |
| 2026-08 | 39.7 | 41.3 |
モゲチェック経由の申込先金融機関タイプ
| 年月 | ネット銀行（%） | メガバンク（%） | 地方銀行（%） |
|---|---|---|---|
| 2025-01 | 60.9 | 29.5 | 8.3 |
| 2025-02 | 63.4 | 23.2 | 11.2 |
| 2025-03 | 50.3 | 22.6 | 25.2 |
| 2025-04 | 64.1 | 11.6 | 22.1 |
| 2025-05 | 51.4 | 22.1 | 23.6 |
| 2025-06 | 54.2 | 18.9 | 26.2 |
| 2025-07 | 68.1 | 15.0 | 15.9 |
| 2025-08 | 68.5 | 13.4 | 17.5 |
| 2025-09 | 71.2 | 10.4 | 16.9 |
| 2025-10 | 76.3 | 8.5 | 14.3 |
| 2025-11 | 76.4 | 8.0 | 15.0 |
| 2025-12 | 77.4 | 5.3 | 14.8 |
| 2026-01 | 80.2 | 5.0 | 13.6 |
| 2026-02 | 77.7 | 4.7 | 14.6 |
| 2026-03 | 82.4 | 3.9 | 7.8 |
| 2026-04 | 78.1 | 8.4 | 8.9 |
| 2026-05 | 63.6 | 17.3 | 15.3 |
| 2026-06 | 66.7 | 9.8 | 20.9 |
| 2026-07 | 45.1 | 19.7 | 32.7 |
| 2026-08 | 41.5 | 19.9 | 37.7 |
希望金利タイプ（変動・固定・未決定）
| 年月 | 変動（%） | 固定（%） | 未決定／わからない（%） |
|---|---|---|---|
| 2025-01 | 47.5 | 6.6 | 45.9 |
| 2025-02 | 47.4 | 6.5 | 46.0 |
| 2025-03 | 45.3 | 7.1 | 47.6 |
| 2025-04 | 50.0 | 5.7 | 44.3 |
| 2025-05 | 47.4 | 5.9 | 46.7 |
| 2025-06 | 47.3 | 6.3 | 46.3 |
| 2025-07 | 46.4 | 5.9 | 47.7 |
| 2025-08 | 46.4 | 6.8 | 46.8 |
| 2025-09 | 43.6 | 7.0 | 49.4 |
| 2025-10 | 46.1 | 6.7 | 47.3 |
| 2025-11 | 45.7 | 6.8 | 47.6 |
| 2025-12 | 46.1 | 6.7 | 47.3 |
| 2026-01 | 45.3 | 5.9 | 48.8 |
| 2026-02 | 46.7 | 6.4 | 46.9 |
| 2026-03 | 47.6 | 6.3 | 46.1 |
| 2026-04 | 45.7 | 6.9 | 47.3 |
| 2026-05 | 47.4 | 5.6 | 47.1 |
| 2026-06 | 48.9 | 4.9 | 46.2 |
| 2026-07 | 48.7 | 4.6 | 46.7 |
| 2026-08 | 50.5 | 3.6 | 45.9 |
適用金利水準（変動・10年固定・35年固定）
| 年月 | 変動・ネット系（%） | 変動・メガ（%） | 変動・地銀（%） | 10年固定・メガ（%） | 35年固定・フラット35（%） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-01 | 0.52 | 0.45 | 0.74 | 1.65 | 1.86 |
| 2025-02 | 0.52 | 0.45 | 0.74 | 1.78 | 1.89 |
| 2025-03 | 0.58 | 0.45 | 0.74 | 1.94 | 1.94 |
| 2025-04 | 0.73 | 0.68 | 0.96 | 2.16 | 1.94 |
| 2025-05 | 0.80 | 0.68 | 0.96 | 1.93 | 1.82 |
| 2025-06 | 0.79 | 0.68 | 0.96 | 2.11 | 1.89 |
| 2025-07 | 0.78 | 0.68 | 0.96 | 2.06 | 1.84 |
| 2025-08 | 0.78 | 0.68 | 0.96 | 2.22 | 1.87 |
| 2025-09 | 0.78 | 0.68 | 0.96 | 2.24 | 1.89 |
| 2025-10 | 0.77 | 0.77 | 0.97 | 2.36 | 1.89 |
| 2025-11 | 0.78 | 0.77 | 0.97 | 2.41 | 1.90 |
| 2025-12 | 0.78 | 0.79 | 0.97 | 2.55 | 1.97 |
| 2026-01 | 0.80 | 0.79 | 0.97 | 2.88 | 2.08 |
| 2026-02 | 0.83 | 0.79 | 0.97 | 3.03 | 2.26 |
| 2026-03 | 0.84 | 0.97 | 1.00 | 3.16 | 2.25 |
| 2026-04 | 0.97 | 1.08 | 1.23 | 3.24 | 2.49 |
| 2026-05 | 1.12 | 1.08 | 1.23 | 3.37 | 2.71 |
| 2026-06 | 1.11 | 1.08 | 1.23 | 3.59 | 3.21 |
| 2026-07 | 1.17 | 1.08 | 1.23 | 3.60 | 3.14 |
| 2026-08 | 1.21 | 1.08 | 1.23 | 3.78 | 3.29 |
※本記事のデータは、モゲチェック診断登録ユーザーを対象とした自社集計です（2026年9月2日取得時点）。過去月の数値は、診断後の情報更新等により取得タイミングで軽微に変動する場合があります。35年超ローン割合は回答が得られたユーザーを母数に算出。金融機関タイプはモゲチェック経由の申込実績。適用金利は各行の公表値より集計。データ引用時は「住宅ローン比較診断サービス『モゲチェック』」と当該ページのリンクを記載するようにお願いします。
