マンション購入のメリット・デメリットを解説。良い物件の選び方とは

 

１．マンション購入の基本

マンションを購入する際の基本的な流れを確認しておきましょう。新築マンションと中古マンションの購入に関する相違点も紹介します。

 

購入までの流れ

マンションの購入を検討している場合、最初は物件探しから始めるのが基本です。インターネットやチラシなどで情報収集し、モデルルームなどを確認しながら物件を絞り込みましょう。

物件を決める際は、家族が希望する条件を重視するだけでなく、予算を考えておくことも重要です。多くの場合はローンを組むことになるため、無理なく返済できるような資金計画を立てておく必要があります。

購入物件が決まり、不動産会社を仲介して物件の売り主と不動産売買契約を締結したら、住宅ローンの手続きを進めなければなりません。審査に通過し融資金を受け取った後、残金を決済すればマンションの引き渡しを受けられます。

 

新築と中古の違い

一般的に、新築マンションの申し込み方法は、先着順と抽選の2種類に分かれます。人気物件なら抽選で入居者を決定するケースが多いでしょう。

一方、中古マンションの申し込みは基本的に先着順です。自分の前に申し込んだ人がいる場合は、キャンセルが発生しなければ購入できません。

新築と中古では売り主が違う点もポイントです。通常、新築はデベロッパーが売り主となるため、仲介手数料を支払わずに済みます。

個人が売り主となることが多い中古マンションの場合は、仲介する不動産会社に対する手数料が発生します。ただし、売り主が事業者ではないため消費税はかかりません。

 

２．マンション購入にかかる費用の内訳

マンション購入時には、物件代金以外にもさまざまな費用が発生します。購入後にかかる費用をあらかじめ知っておくことも大切です。

 

物件代金以外にかかる諸経費

住宅ローンを組んでマンションを購入する際、頭金を入れる場合は現金で用意しなければなりません。ローン利用時には、事務手数料や保証料も諸費用として発生します。

物件取得時に必要な登記には、登録免許税が課税されます。一般的に、登記作業は司法書士に依頼することになるため、司法書士への報酬も必要です。

マンション取得時には、各種税金も発生します。固定資産税と都市計画税は日割り計算となるため、清算分を支払わなければなりません。物件取得時に発生する不動産取得税や、ローン契約・売買契約にかかる印紙税も必要です。

中古マンションの購入時には、不動産会社に仲介手数料が発生することも覚えておきましょう。

 

購入後にかかる費用

分譲マンションには、規約の範囲内で自由に扱える専有部分とは別に、住人全員で使用する共用部分もあります。共用部分の管理費は、物件の所有者全員が支払わなければなりません。

建物の大規模修繕用に所有者全員で積み立てる修繕積立金も、毎月の支払いを求められる費用です。管理費と修繕積立金の金額は、物件購入前に確認しましょう。

マンション購入後にかかる費用としては、固定資産税・都市計画税・駐車場代・ローン返済費などもあります。室内を修繕・リフォームしたい場合は、資金の準備が必要です。

 

３．マンション購入のメリット

分譲マンションの取得には、どのようなメリットがあるのでしょうか。賃貸マンションと比較した場合のメリットを紹介します。

 

資産になる

マンションを購入すれば自分の資産にできます。将来住まなくなった際に、売却して現金化したり、賃貸物件にして家賃収入を得たりすることが可能です。

自分が亡くなった後も、子どもが相続すれば子どもの資産になります。このように、自分の資産として考えられる点が、マンション購入の大きなメリットです。

賃貸の場合は、どれだけ家賃を払い続けても自分の資産にはなりません。ローン返済額が家賃と同程度の金額でも、購入物件ならいずれ自分のものになるという安心感があります。

 

設備のグレードが高い

一般的に、分譲マンションの設備はグレードが高めです。専有部分と共用部分のどちらにも、入居者に便利な設備が多いため、より快適に過ごせるでしょう。

室内設備で人気があるものとしては、食器洗い乾燥機やディスポーザーが挙げられます。宅配ボックス・ジム・キッズルーム・24時間出せるゴミ捨て場は、人気が高い共用設備です。

オートロック・防犯カメラ・常駐管理人など、セキュリティ対策が充実しているマンションも増えています。

賃貸マンションは費用を抑えて建設されることが多いため、設備面で分譲マンションに劣る点がデメリットです。防音性の低さなど、構造面でも難のある物件が多いでしょう。

 

自分好みの部屋にできる

購入したマンションは室内を自由に改修できます。畳からフローリングに張り替えたり壁紙を変更したりと、管理規約の範囲内であれば自分好みの部屋にすることが可能です。

部屋を自由に改修できるため、物件の選択肢が増えることもメリットといえます。室内は後からリノベーションすればよいため、好立地でありながら室内に不満がある物件も選択肢に入れられます。

一方、賃貸マンションは改修の制限が厳しく、ネット回線の導入や釘打ちなどを行いたい場合もオーナーや管理人の許可が必要です。勝手に改修すると、退去時に高額な原状回復費を請求される恐れもあります。

 

団信に加入できる

住宅ローンを組んで物件を購入する際は、団信への加入が求められます。団信とは、契約者の死亡時に保険金でローンの残債を完済できる、住宅ローン専用の生命保険です。

住宅ローンでは、契約者に万が一のことがあった際の返済不能リスクを、金融機関が負うことになります。契約者が死亡しても残債を回収できるよう、金融機関はローン契約時に団信への加入を義務づけているのが一般的です。

ローンが返済不能になるリスクを重視するなら、団信は一般的な生命保険の代わりになります。団信の種類によっては、死亡保障以外の保障を追加することも可能です。

マンションを購入するケースと違い、賃貸マンションには団信のような保険がありません。通常の生命保険や医療保険に加入する必要があります。

 

 

４．デメリットと注意点

マンションの購入を検討する際は、次のようなデメリットや注意点も考慮しましょう。賃貸や戸建てと迷う際の参考になります。

 

初期費用が多額

マンションを購入するデメリットとしては、初期費用が多額になる点が挙げられます。住宅ローンを利用するケースでも、基本的には数百万円の初期費用を現金で用意しなければなりません。

一般的に、ローンを組んで物件を購入する場合、物件価格の3～10%の諸経費が発生します。頭金を入れるなら、諸経費とは別に頭金としての現金が必要です。

賃貸マンションの初期費用は、敷金・礼金・仲介手数料を合計しても数十万円で済むでしょう。購入と賃貸では、初期費用の金額に大きな差が生まれます。

数十年先まで考慮したトータルコストで比較すると、途中でローン返済が完了する分譲マンションのほうがお得でしょう。

ただし、賃貸の場合はライフスタイルに合わせて物件のレベルを変えられるため、トータルコストでの比較はそれほど意味がないといえます。

 

騒音トラブルは起きやすい

マンションは隣人との騒音トラブルが発生しやすいタイプの物件です。上下左右が他の部屋と密着している以上、苦情を受けるリスクを完全になくすことは不可能です。

マンションの種類によっては、騒音をできるだけ抑えるために、建物の材質や構造に工夫を凝らしているケースもあります。業者から図面を取り寄せてマンションの専門家に見せれば、防音性を判断してもらえるでしょう。

中古マンション購入時に騒音トラブルが気になるなら、オーナーに住人の特徴を確認したり、管理組合でトラブル履歴を見せてもらったりするのも一つの方法です。

 

気軽に転居できない

賃貸マンションの場合、原則として退去の1カ月前までに通知を出しておけば、気軽に転居できます。しかし、分譲マンションからの転居は簡単ではありません。

購入後に転居する場合は、売却する方法と賃貸物件にする方法があり、いずれもかなりの手間がかかるでしょう。空き家にしておくケースでも、ある程度の管理は必要です。

ローンの返済中に転居を余儀なくされたら、残債の扱いも考慮しなければなりません。仕事で転勤する可能性がある人は、転勤後にマンションをどうするのか考えておく必要があるでしょう。

 

５．マンションと戸建てを比較

マンションと戸建てで購入を迷う場合に、比較すべきポイントを紹介します。購入価格・資産価値・ランニングコストの違いを押さえておきましょう。

 

購入価格

マンションと戸建ての購入価格は、立地により大きな差があります。一般的に、都市部では戸建てのほうが購入価格は安く、面積も広めです。

かつての日本は、若い頃に安いマンションを買い、お金が貯まったら高額な戸建てを買うという流れがセオリーでした。マンションも戸建ても、郊外に建てられるのが一般的であったためです。

しかし、バブル後の地価の下落とともに住宅供給エリアが都心に近づくと、駅の近くにマンションが増えていきます。好立地のマンションは高額になりやすいため、現在は都市部のマンションが戸建てより高くなっているのです。

 

資産価値

一般的に、戸建ては建物と土地をセットで所有します。建物部分は築30年ほどで価値がゼロになるとされますが、土地の価値は年数が経過しても下がらないため、一定の資産価値を維持することが可能です。建物を建て替えれば、新たな価値も生み出せます。

一方、マンションは土地の占有割合が小さいため、建物の老朽化に合わせて資産価値も下がっていきます。戸建てに比べ、売却のハードルは高くなるでしょう。

資産価値を考える際は、売却価値だけでなく、賃貸物件としての収益価値を調べておくことも重要です。売却価値と収益価値の差が小さいほど、売却と賃貸のどちらにも対応しやすい優秀な物件といえます。

 

ランニングコスト

マンションと戸建てをランニングコストで比較した場合、マンションより戸建てのほうがランニングコストを抑えられます。

最も大きな差を生む費用が、管理費や修繕積立金です。マンションでは管理費や修繕積立金を徴収されますが、戸建てにはこれらの支払いが発生しません。ただし、戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めておく必要があるでしょう。

駐車場代もマンションと戸建てで差が出ます。戸建ての場合は敷地内に駐車場を設置すればコストはかかりませんが、マンションでは月々の駐車場代がかかります。

 

 

６．マンション購入が向いている人は？

マンションの購入はどのようなタイプの人に適しているのでしょうか。賃貸や戸建てと比較した場合に、マンション購入のほうが向く人の特徴を紹介します。

 

住居の利便性を重視する人

マンション購入は、住居に利便性を求める人に向いています。立地の良さを重視するなら、戸建てよりメリットの多いマンションがおすすめです。

徒歩5分以内に駅やショッピングセンターがあるような物件は、マンションのほうが圧倒的に多い傾向があります。同水準の立地条件を戸建てに求めようとすると、価格が高過ぎて現実的ではないでしょう。

物件内部の利便性を重視する場合も、設備面がより充実したマンションのほうが向いています。最新設備や防犯機能などを戸建てで導入するケースでは、余計な手間やコストがかかってしまいます。

 

老後の不安を減らしたい人

マンションを購入と賃貸で比較した場合、賃貸は収入の変化に合わせて気軽に引っ越しできるメリットがあります。しかし、賃貸マンションに住み続ける以上は、家賃を支払い続けなければなりません。

定年退職後も家賃が発生するため、老後の生活費に不安が残ります。現役時代の収入と同水準の年金を受け取れるとは限らないため、家賃が高い賃貸マンションに住んでいる人は特に注意が必要です。

老後の不安を減らしたいなら、ローン完済後に住居費を大きく減らせるマンションの購入がおすすめです。老後資金をキープしながら年金生活を送れます。

 

転勤の可能性が低い人

購入したマンションからは簡単に退去できないため、転勤の可能性が低い人に向いています。定住志向が高く、地域と密着しながら長く生活したい人にもおすすめです。

将来的に大きなライフイベントがない人にも適しています。家族構成が変化した場合、マイホームの規模の拡大を余儀なくされる可能性が高いためです。

転勤の可能性があるなど、今後の人生に大きな変化が予想される人は、賃貸のほうが向くでしょう。資金に余裕がなく初期費用が支払えない場合も、マンションの購入は難しくなります。

 

７．自分に合ったマンションを見つけるコツ

マンションを選ぶ際に注意したいポイントについて解説します。以下に挙げるコツを意識し、自分に合ったマンションを見つけましょう。

 

無理のない予算を立てる

マンションの購入を検討する場合は、最初に物件を探す必要があります。予算の範囲内でしか物件は選べないため、予算をきちんと計算しておくことが大切です。

マンションの予算は、初期費用や頭金など購入前にかかるお金と、ローン返済額やランニングコストなど購入後にかかるお金を合計して算出します。

予算を立てる際は、無理のない返済計画を考えましょう。月々の返済負担を軽減するためには、頭金を多めに入れたり、返済期間を長くしたりする方法が有効です。

 

しっかり物件を確認する

物件探しはインターネットや不動産会社の資料を使って行うことが多いでしょう。ただし、実際に目で見なければ分からないポイントもあるため、最終的にしっかりと内見を行うことも重要です。

眺望・日当たり・換気性・においなどは、内見をしなければ正確にチェックできません。柱・壁・天井の細かいシミや傷なども、実際に物件を見れば入念に確認できます。

内見をする際は、家具の搬入時に困らないよう、メジャーを持参するのがおすすめです。モデルルームでしか部屋を確認できない場合も、可能な範囲で細部をチェックしましょう。

 

周辺環境やエリアについても調べる

マンションの立地条件も、住みやすさに大きな影響を与える要素です。資料だけで得られる周辺環境の情報は限られているため、現地に足を運んで自分の目でも確認しましょう。

駅に近い物件なら、自分で歩いた場合にかかる時間や歩きやすさ、交通機関の便利さなどを確認するのがポイントです。夜の暗さや駅前の雰囲気は、実際に身をおかなければ分からないでしょう。

自治体の状況を確認するのもおすすめです。子育て支援やコンパクトシティー構想など、自治体の施策や計画にも目を向ければ、エリアの将来性を判断できます。

 

８．ライフプランに合った住まいを選ぼう

購入マンションには、物件を自分の資産にできることや、グレードの高い設備を利用できることなどのメリットがあります。自分好みの部屋にできる点も魅力の一つです。

マンションの購入は、老後の不安を減らしたい人や転勤の可能性が低い人に向いています。無理のない予算を立てた上で、ライフプランに合ったマンションを選びましょう。

 

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