ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資は不動産投資の一つです。マンションの1室を区分所有し、家賃収入や売買差益を得ます。ワンルームマンション投資のリスクやコツを理解するために、まずは概要を見ていきましょう。
不動産投資手法の一つ
不動産投資にはさまざまな種類があります。その中の一つがワンルームマンション投資です。一棟丸ごとマンションを所有するには、数億円かかるケースもあります。
一方ワンルームマンション投資であれば、所有するのにかかる資金は1,000万円前後の物件もあります。現時点で大きな資産を築いていなくても、比較的取り組みやすい投資方法です。
インカムゲインとキャピタルゲインを期待
得られる可能性のある利益には、主に『インカムゲイン』と『キャピタルゲイン』があります。インカムゲインは家賃収入のことで、安定的な収益を期待可能です。
キャピタルゲインは購入価格より高い価格で売却し、差額を利益として受け取ることをいいます。バブル期の不動産投資は、売買差益を得るキャピタルゲインを目指すスタイルが主流でした。
現在は家賃収入で安定的な利益の獲得を目指すケースが多いでしょう。入居者が常に入るよう、立地・設備・管理状態などさまざまな面で優れた物件を選ぶことが利益につながります。
ワンルームマンション投資のメリット
購入に大きな資金が必要な不動産投資は、一般の会社員には難しいと考えている人もいるかもしれません。しかしワンルームマンション投資であれば、比較的手軽に始められます。
給料のほかに収入の柱を得られる可能性があり、節税にも役立てられる方法です。
自己資金が少なくても始められる
少ない『自己資金』でも不動産投資にチャレンジできるのは、ワンルームマンション投資のメリットといえます。『不動産投資ローン』を利用すれば、用意する資金は手付金や諸費用のみでOKです。
特に会社員は安定した収入があるため、ローンを契約しやすいでしょう。加えてワンルームマンションなら都内でも1,000万円台で購入できます。
価格が安ければそれだけ初期費用を抑えられるため、より少ない自己資金で始めやすい方法です。
安定収入を得られる
所有しているワンルームマンションに入居者が入っていれば、毎月決まった家賃収入を得られます。購入したワンルームマンションを7万円の家賃で賃貸に出せば、月7万円の安定収入を獲得可能です。
複数のワンルームマンションを保有し運用していれば、より多くの収入を得られるかもしれません。会社員として現役の間は副収入の柱となり、定年退職後には年金だけでは不足する生活費を補填できるでしょう。
節税効果がある
賃貸物件の運営は事業です。そのため物件の取得費用は『経費』に計上できます。ただし一度に全額を計上するわけではありません。定められた年数と割合で減価償却します。
『鉄筋コンクリート造（RC）』のマンションは、法定耐用年数が47年、減価償却できる割合である償却率は『0.022』です。
建物部分1,500万円で購入したワンルームマンションであれば『1,500万円×0.022＝33万円』を経費として、47年間にわたり毎年差し引けます。計上した分だけ利益が減少するため、税額をその分減らせる仕組みです。
会社から支払われる給与所得と合わせて税額を計算できるため、所得税の節税にもつながります。
知っておきたいデメリットやリスク
少ない自己資金で安定収入を得られる可能性があるワンルームマンション投資ですが、デメリットやリスクがある点も忘れてはいけません。投資を始める前にどのような内容か確認し、対策することが大切です。
赤字になる可能性がある
安定収入を得られる可能性がある反面『赤字』のリスクもあります。入居者はいつまでもワンルームマンションに住み続けるとは限りません。
仕事や暮らしの変化により、引っ越すこともあります。入居者が退去すれば、次の入居者が入るまでの間は空室になり家賃収入を得られません。
ワンルームマンションを一つしか保有していなければ、空室期間の収入は0円です。その間もローンの返済やマンションの管理費・管理会社への支払いはあるため、赤字が発生します。
また、購入した時点で収益がほとんど出ていないケースもあるでしょう。このような物件は経年劣化により家賃が下がっていくのに伴い、収支が悪化していきます。
ランニングコストがかかる
『ランニングコスト』が必要な点も忘れてはいけません。ワンルームマンションは購入時に大きな資金がかかるだけでなく、保有している間にも費用がかかります。
固定資産税や修繕積立金はもちろん、入居者の退去に伴うリフォームの費用も負担しなければいけません。ランニングコストを想定した資金計画が必要です。
大きな利益は得にくい
手軽に始めやすいワンルームマンション投資は、安定収入につながったとしても大きな利益を得にくいでしょう。ワンルームマンションの家賃は、東京23区内でも5万円台からという物件が多く見られます。
港区や千代田区では10万円を超えるケースもありますが、ほとんどの物件はそれほど大きな家賃収入につながらないでしょう。5万円の家賃収入からランニングコストを差し引くと、ほとんど利益が残らないケースもあります。
家賃で必要なコストをカバーしきれないときには、自己資金から持ち出さなければいけない可能性もあるでしょう。
ワンルームマンション投資は危険？
初心者でも始めやすいワンルームマンション投資だからこその危険もあります。詐欺業者にだまされてしまった、購入直後に物件価格が大きく下がってしまった、という事態も起こり得ることです。どのような危険があるのか知り、回避しましょう。
詐欺業者の存在
投資用のワンルームマンションを販売する業者の中には、詐欺業者も存在します。ワンルームマンション投資のメリットばかりを伝え、デメリットについて触れない業者であれば、警戒した方がよいでしょう。
執拗な営業を繰り返し、契約する手口もあります。中には会社へ電話をかけてきたり、恐怖感から契約するよう仕向ける業者もいるため要注意です。
詐欺業者にはさまざまなタイプがあり、中には大きく報道されるケースもあります。明らかな詐欺ではなくても、投資家をだまし利益を得ようとする業者がいるのは事実です。
代表的な手口を知り、冷静な判断ができるよう対策しましょう。
購入直後に資産価値が下落
ワンルームマンション投資の中でも、新築物件を購入すると資産価値の急激な下落が起こりやすいでしょう。投資用のワンルームマンションを新築で購入する場合、3割ほど価格に上乗せされているといわれています。
販売にかかる広告費や人件費をカバーするためです。しかし最初の入居者が退去すると中古物件として扱われます。その後は実質的な物件の評価額で値付けされるため、大幅に価格が下回る仕組みです。
もしローンを組んで購入していると、売却価格でローン残高をカバーしきれない可能性もあります。それでも売却すると、ローン残高の不足分を自己資金で返済しなければならず、損失につながります。
ワンルームマンション投資で成功するコツ
利益を得るワンルームマンション投資のコツは物件選びです。収益の出る物件を選べば、不動産投資は成功します。加えて不動産業者の選び方や、出口戦略もポイントです。
利益が出る物件選びが重要
ワンルームマンション投資で利益を得られるかどうかは『物件選び』で決まるといっても過言ではありません。利便性が高く管理が行き届いた、空室になりにくい物件を選びましょう。
利回りも重要ですが、物件情報に記載されている『表面利回り』が高いだけでは、必ずしも収益性の高い物件とはいいきれません。ランニングコストも含めて考えることが重要です。
利回りが高い物件は魅力的に見えますが、そこには何らかの理由があります。どのような事情で利回りが高くなっているのか、その事情がどの程度賃貸経営に影響を与えるのか、十分考慮した上で選びましょう。
信頼できる不動産業者を選ぶ
個人が不動産投資をするときには、不動産業者で物件を探し購入するケースがほとんどです。中には詐欺の手口を用いる悪質な業者もいるため、必ず『信頼』できる業者を選びましょう。
見極めるには会社情報の確認が有効です。まずは会社名でインターネット検索をしてみましょう。会社情報は公開されているでしょうか？公開されているとしたら、正確な情報でしょうか？
同時に業績も確認します。業績が公開されていない・極端に多いという場合には、慎重に検討するのがおすすめです。
出口戦略を考えておく
『出口戦略』も重要です。ワンルームマンション投資では家賃で安定収入を得るのを目指します。ただし最終的には売却を見据え、売却価格が購入価格を下回らない物件選びをしなければいけません。
長期的に見て購入物件がどのような評価をされるか、社会情勢も考慮しつつ把握するのがポイントです。例えば単身者の住むワンルームマンションは、現時点では駅に近いことが重視されます。
しかしリモートワークが増え、今後も継続するとなると、駅に近いことはそれほど大きなメリットといえないかもしれません。駅への距離より、ワークスペースのある広めの物件が重宝されていく可能性もあります。
物件選びのポイント
投資を成功させるには物件選びが重要と分かりました。具体的にはどのようなポイントを押さえて物件選びをするとよいのでしょうか？代表的なポイント3点を見ていきましょう。
賃貸需要が高い都心の物件を選ぶ
多くの人が住みたいと考えている場所の物件は、高い家賃でもすぐに入居者が集まりやすい傾向があります。人気の物件を購入できれば、安定した収益を得やすいでしょう。
おすすめなのは都心の物件です。日本の中心地である東京には、さまざまな地域から人が集まってきます。常に賃貸需要が一定以上あるため、長期的に利益を得やすいはずです。
利回りがどれだけ高くても、不人気なエリアに物件を購入すると、賃貸需要がなく入居者が入りにくいでしょう。不動産投資は入居者がいなければ収益が得られないため、需要は大切なポイントです。
利便性が高い立地ほど空室リスクが低い
入居者にとって『利便性』が高い立地である点も考慮しましょう。暮らしやすければ空室リスクを低く抑えられます。
1人暮らしをしている会社員を入居者として想定しているのであれば、どのような立地でターゲットが暮らしやすいか考えましょう。毎日電車通勤しているなら、最寄り駅まで徒歩5分以内にあるのは重宝されるはずです。
駅から物件までの道に、暮らしに便利なお店があるのも喜ばれます。例えば夜中まで開いているスーパーがあれば、残業で遅くなっても日用品の買い物ができ便利です。手軽に利用できる飲食店があるのもよいでしょう。
利便性の高い立地の物件は長く住んでもらいやすく、空室になっても次の入居者が見つかりやすいのが特徴です。
利回りが十分か確認する
入居者候補が集まりやすく、利便性の高い場所にある物件ならば、入居者は比較的見つかりやすいでしょう。しかし利回りによっては、入居者が入っても十分な収益を得られないかもしれません。
十分な利回りがあるか確認するには、全ての収益である『実効総収入』だけでなく、運営にかかる費用を除いた『営業純利益』や、ローン返済後の『税引前キャッシュフロー』も確認しましょう。
それぞれの計算式は下記の通りです。
実効総収入＝満室想定総収入－空室・滞納損失
営業純利益＝実行総収入－運営費（修繕積立金や管理費など）
税引前キャッシュフロー＝営業純利益－返済金額
ワンルームマンション投資の始め方
メリット・デメリットやリスクも確認した上でワンルームマンション投資を始めるには、目的を設定しましょう。初めてチャレンジするなら勉強も欠かせません。
収益を得て目的を達成するためにも、準備をした上で物件探しや契約へ進むことが大切です。
不動産投資の目的を決める
どのような目的で不動産投資をするかによって、優先するものが変わります。手持ちの資金を増やす目的で不動産投資をしたいなら、将来的に価格が上がる可能性の物件を見極めて購入します。
給料とは別に収入の柱を作りたなら、家賃による安定収入を目指すため、空室になりにくい物件を選ばなければいけません。目的の違いは運用方法の違いにつながります。
目標達成のためにも、まずは目的を定めることが重要です。
勉強して知識を付ける
これまで不動産投資をしたことがないなら、基礎知識の勉強にも取り組みましょう。いきなりセミナーへ出席すると、専門用語が多く理解しきれない可能性があります。
まずはインターネットや書籍でワンルームマンション投資の概要を把握しましょう。ある程度知識を身に付けた上でセミナーや交流会へ参加すると、不足した知識を補完できるはずです。
物件見学で実践的に学ぶのも役立ちます。
投資用物件を探す
ある程度の知識を得たら、購入する投資用物件を探し始めます。まずは『不動産サイト』で検索するのがおすすめです。エリア・物件価格・利回りなどで検索すれば、相場観をつかむのにも役立ちます。
不動産サイトであれば自宅にいながら検索できるため、手間がかからないのも魅力です。『不動産業者』で物件を紹介してもらうのもよいでしょう。
購入エリアをある程度決めているなら、そのエリアに詳しい業者を選ぶのがおすすめです。インターネットでは得られない地域の情報を教えてもらえるかもしれません。
物件を紹介するセミナーへ参加する方法もあります。複数社のセミナーへ参加し、比較検討しましょう。
ローン審査・売買契約・引き渡し
ローンを契約してワンルームマンションを購入するなら、まずは『審査』を申し込みます。事前審査に通ったら、物件の売買契約です。宅建士から物件に関する重要事項の説明を受け、納得した上で契約書を交わします。
署名捺印し手付金を支払えば契約完了です。契約書には『融資特約』を付けましょう。万が一ローンの本審査に通らなかった場合には、契約を白紙にでき手付金を返金してもらえる特約です。
金融機関へは本審査を申し込みます。本審査に通過したら、金融機関と『金銭消費貸借契約』を結びましょう。その後、売主・買主・不動産会社で現地確認をしたら決済です。
決済は金融機関の店舗で行われます。手続き完了後に鍵や関連書類を受け取れば、引き渡し完了です。
ワンルームマンション投資は物件選びが重要
ワンルームマンション投資の成功は、物件選びがポイントといえます。住みたいという人が多いエリアにある利便性の高い物件を選べば、空室になにりくく安定収入を得やすいでしょう。
同時に出口戦略を考えておくと、全体の収支を大きくプラスにできるかもしれません。将来的に売却するタイミングで評価されやすい物件の特徴を把握することが重要です。
不動産投資も投資の一種のため、赤字のリスクもあります。また詐欺業者の被害に遭う危険も考えられるでしょう。リスクを最小限に抑え被害を避けるためには、物件購入前の勉強が欠かせません。
自分の投資目的に合う運用が可能な物件を選びましょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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