住宅ローンの借り換え費用の内訳を解説。事前シミュレーションが重要

1. 借り換えを検討するタイミングは？

返済中の金融機関の住宅ローンを新たに契約する住宅ローンで完済し、その後は新たに契約したローンの返済をすることを『借り換え』といいます。借り換えは適したタイミングを見計らった上で行うことが重要です。

 

返済期間が長いほどメリット大

借り換えを考えるなら、残りの返済期間が長い方が総返済額を減らせる可能性が高まります。目安として『10年以上』返済期間が残っている場合に検討し始めるのがおすすめです。

現状より低金利の住宅ローンへ借り換えられたとしても、返済期間が残り2～3年しかない状態では、大きなメリットは得られません。借り換えの手間や費用を差し引くと、結果的に損してしまうことも考えられます。

できるだけ大きなメリットを得るには、少しでも早く検討し手続きを進めることです。タイミングが1年遅くなると、その分、借り換えによるメリットが薄れてしまいます。

 

金利の優遇期間が終了したとき

返済開始から数年間の金利を優遇する当初固定期間引下げ型のローンを利用している場合、当初期間が終了する時期は、借り換えを検討するのによいタイミングです。特に金利上昇の可能性がある場合には、メリットが大きいでしょう。

優遇金利が終了する前に、よりお得な当初固定期間引下げ型のローンへ借り換えれば、再び数年間は優遇された金利で返済できます。

 

借入条件を変更したいとき

契約している住宅ローンの借入条件を変更するときにも、借り換えが役立ちます。借り換えを機に返済期間を延長することができれば、月々の負担額を減らせるでしょう。反対に総返済額を抑えるために返済期間の短縮も可能です。

金利タイプの変更もできます。低金利のタイミングであれば、固定金利から変動金利へ借り換えると、大幅に金利を下げられるかもしれません。また金利上昇のタイミングならば、変動金利から固定金利にするのも一つの手です。

 

 

2. 住宅ローン借り換えにかかる費用

借り換えには費用がかかります。どこへどのような費用を支払わなければいけないのか見ていきましょう。

 

契約中のローンの繰上返済費用

まず挙げられるのは、契約中の金融機関へ支払う『繰上返済費用』です。返済中の住宅ローンを一括返済するときには、手数料がかかる可能性があります。

必要な金額は金融機関によって異なります。店舗の窓口を利用するか、インターネットを利用するかでも異なるものです。無料の場合もあれば、数万円かかるケースもあります。

 

新規契約にかかる諸経費

新たに契約する金融機関には、契約にかかる『諸経費』の支払いが必要です。例えば融資に伴い発生する事務手続きのために支払う費用を『融資手数料』といいます。

金額は金融機関ごとに異なりますが、定額型か定率型のいずれかで請求される仕組みです。ローンの比較をするときには、手数料単体で比較するのではなく、次に挙げる『保証料』との合計金額で比較するとよいでしょう。

保証料は契約者が返済できなくなった場合のために、保証会社へ支払う費用です。万が一返済が滞ると、保証会社から金融機関へ残債が一括で支払われ、契約者は保証会社へローン返済を行います。

融資手数料と保証料の合計で、数十万円になる金融機関もある高額の費用です。

 

抵当権に関する費用

借り換えをするときには、抵当権の設定に関する手続きに伴う費用も発生します。新たに契約する住宅ローンに対してかかるのは『抵当権設定費用』です。

住宅ローンの返済中は、物件を担保として設定しておかなければいけません。そのため借り換え後の住宅ローンでも抵当の設定が必要です。

設定をするには、借入金額の0.4％にあたる登録免許税を支払います。例えば2,000万円の借り換えであれば8万円です。

現在契約中の金融機関では、抵当権抹消手続きを依頼しなければならず『抵当権抹消費用』を支払います。抹消にかかる登録免許税は、登記されている不動産1個に対し1,000円です。

例えば土地1筆・住宅1戸であれば2,000円かかります。

 

その他の費用

新たに契約を結ぶ金融機関との間には、そのほかにも発生する費用があります。金銭消費貸借契約書に必要な『印紙税』や、死亡や障害時に残債を肩代わりしてもらうための『団体信用生命保険の保険料』などです。

また抵当権設定や抹消の手続きのために、金融機関指定の司法書士を利用するケースもあります。その場合は司法書士の報酬も支払わなければいけません。

火災保険は現在のままでも構いませんが、借り換えをきっかけに条件を見直してもよいでしょう。民間の保険から希望に合うプランを探し契約すればOKです。

 

 

3. 借り換えが得か判断する方法

さまざまな費用が発生する借り換えは、行えば必ず得になるわけではありません。タイミングや費用によっては損をすることもあり得ます。借り換えで得になる基準を知った上で検討しましょう。

 

諸経費より支払い利息減少額が大きい

諸経費と利息の減少額を比較したとき、減少額が大きければ借り換えした方が得です。場合によっては金利差が0.2～0.3％と小さい場合でも、総返済額を減らせるかもしれません。

金融機関に支払う諸経費の目安は、合計で30～80万円程度です。金額の幅が広いため、借り換えを検討している金融機関に問い合わせ、正しい金額を把握しましょう。

ケースによっては、諸経費を考慮しても総返済額を数百万円減らせる可能性があります。

 

借り換えにメリットがある条件

借り換えによるメリットが発生しやすい条件も、借り換えが得か判断するときに役立つ基準です。例えば金利差が『1％以上』あるとメリットを得やすいでしょう。

金利の比較的高い固定金利から金利の低い変動金利へ借り換えるケースでも、差が1％に満たない場合にはメリットが出ないか、あってもわずかな可能性があるため注意が必要です。

またローン残高が『1,000万円以上』あることも条件の一つといえます。仮に1％以上金利差があったとしても、ローン残高が100万円というようにごくわずかであれば、総返済額にはあまり影響しません。

 

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4. 借り換え費用が用意できない場合の対処法

借り換えで総返済額を減らしたいと考えていても、数十万円かかる費用を用意できないケースもあるでしょう。対処法を知っていると、現金で費用を工面できなくても借り換えを実施できます。

 

諸経費込で借り換える

金融機関によっては、住宅ローンの借り換えに必要な諸経費を含めて契約できる商品もあります。諸経費を現金で用意するのが難しい場合や、手元資金を残しておきたいときに利用するとよいでしょう。

ただしローンに含めて契約できる費用は、金融機関ごとに異なります。どの費用を含められるかは、各金融機関へ問い合わせて確認しましょう。

また諸経費を含めると借入額が増えます。その分利息が増え、総返済額に影響する点を考慮し、計画的に利用することが大切です。

 

 

5. 借り換え効果をシミュレーションして判断しよう

住宅ローンの借り換えには費用がかかります。ただし返済期間10年以上・ローン残高1,000万円以上・金利差1％以上の条件を満たしていれば、借り換えた方が得になる可能性が高まります。

借り換えで総返済額が減るかどうかは、諸経費の金額にも左右されるものです。融資手数料・保証料・登記費用・印紙税・司法書士への報酬など、必要な費用も金融機関へ確認しておくと、正しく比較検討できます。

実際に借り換えで得するか判断するために、シミュレーションしておくのもよいでしょう。