オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、売却時点で賃借人がいる物件のことです。マンション1室やアパート1棟、店舗や事務所など物件の種類や規模に関係なく、その時点で賃貸契約が稼働している物件はすべてオーナーチェンジ物件になります。なお、この記事ではマンションやアパートにおけるオーナーチェンジについて解説します。
オーナーチェンジ物件を購入すると、入居者はそのままでオーナーだけが変わり、賃貸借契約を引き継ぎます。前のオーナーが敷金を預かっている場合はそれも引き継がれ、賃借人が退去する際には新しいオーナーに敷金の返還義務が生じます。
オーナーチェンジ物件が販売されている理由
現在入居者がついている状態で物件が売りに出されているため、家賃入ってくる状態にも関わらず物件の売却がされるにはいくつか理由が考えられます。
具体的には下記理由が挙げられます。
- ローン残債よりも物件価格が高い
- 現金が必要な理由がある
- 相続などで取得し保有する必要がない
ローン残債よりも物件価格が高い
物件をローンを借りて取得したあと、ローン残債よりも物件価格が高いのであれば利益を残して売却することができます。
物件の売却によって利益を確定し、手元資金を作りたい場合に売却する方もいるでしょう。
現金が必要な理由がある
他の物件を購入したいなど、急な現金が必要になる方もいらっしゃることでしょう。物件にもよりますが、売却することによって大きな手元資金が入るため、手元資金を作りたい場合に売却する方もいるでしょう。
相続などで取得し保有する必要がない
親が賃貸業を営んでおり、子が賃貸物件を取得したものの賃貸経営を引き継ぎたくない方や、物件を取得して相続税がかかってしまうのを懸念される方もいらっしゃるかもしれません。
このように相続などで物件を取得し、保有する必要がない場合には売却する方もいるでしょう。
オーナーチェンジ物件に投資するメリット
オーナーチェンジ物件に投資するメリットは、主に次の4点です。
- すぐに家賃収入が発生する
- 利回りが確定している
- 物件価格が安め
- 融資・不動産投資ローンが通りやすい
それぞれ具体的に解説します。
すぐに家賃収入が発生する
すでに賃借人がいるオーナーチェンジ物件では、家賃収入がすぐに発生するのが大きなメリットです。
物件購入にローンを組んだ場合、その返済は基本的には家賃で賄います。もし空室状態で購入した場合は、入居者募集から始めなくてはならず、家賃収入が発生しない間は自己資金からローンを返済しなくてはなりません。
物件の種類によっては管理費や修繕積立金といった月々の経費が発生しますが、それらも自己資金からの持ち出しになります。
利回りが確定している
利回りとは、投資した金額に対して年間得られる利益の割合を示す数値です。不動産投資では以下の計算式で求めます。
利回り（%）＝年間家賃収入÷購入金額×100
空室の場合はその時点での家賃が決まっていないため、周辺相場などを参考にして計算します。しかしながら、実際に入居者を募集する際にはそれよりも低い金額になることが一般的です。
その点、賃貸借契約が継続しているオーナーチェンジ物件は、正確な家賃から利回りを算出できます。資金計画が立てやすいのはオーナーチェンジ物件のメリットのひとつといえるでしょう。
物件価格が安め
オーナーチェンジ物件は分譲物件に比べると物件価格が比較的安いという特徴があります。オーナーチェンジ物件の多くは、そもそもが賃貸用に建てられた物件です。マンションを例にあげると分譲と賃貸とではグレードが異なります。
賃貸物件では内装材や設備などに量産品を使用するのが一般的であるため、物件価格も安く抑えられるというわけです。
融資・不動産投資ローンが通りやすい
収益物件を購入する場合、購入しようと思っている物件にすでに入居者がついている場合には購入後すぐに家賃収入を得ることができます。家賃収入があれば、ローン返済も賄うことができるため、融資審査が有利に働きます。
一方、空室が続いている物件の場合、金融機関から収益性が低いと評価され、融資審査に影響が出る恐れがあります。
有利に融資審査を進めたい方にとってはオーナーチェンジ物件を購入するメリットになりうるでしょう。
オーナーチェンジ物件に投資するデメリット
オーナーチェンジ物件への投資を検討する際には、次のようなデメリットがあることも意識するようにしてください。
- 室内を確認できない
- 入居者を選べない
- すぐに空室になる可能性がある
なぜデメリットになるのか、以下で詳しく説明します。
室内を確認できない
賃貸にしろ売買にしろ、物件を選ぶときには事前に内見を行い納得してから契約するのが一般的ですが、オーナーチェンジ物件は契約前の内見ができません。間取りは図面で確認するしかありませんし、室内の使用状況は空室になるまでわかりません。もしも雑に使用されていれば、退去後に多額の修繕費が発生する可能性があります。
入居者を選べない
オーナーチェンジ物件を購入すると、現在の賃貸借契約を賃借人ごと引き継ぎます。新規に入居者を募集するときのように事前に審査をすることはできません。家賃の支払いが遅れがち、ご近所トラブルが多いなどのネガティブな情報は、こちらから確認しない限りは伏せられたままです。賃借人が必ずしも常識的な人とは限らないため、慎重に調査する必要があるでしょう。
すぐに空室になる可能性がある
契約時に賃借人がいたとしても、いつ賃貸借契約を解約するかまではわかりません。購入してすぐに空室が発生し家賃収入がストップすれば、十分な収益があげられないうちにリフォームや新しい入居者を募集する手間や費用が発生します。そうなると月々の経費なども含め自己資金から支払うことになり、予定していた資金計画も早々の見直しが必要になります。
オーナーチェンジ物件の購入前にチェックすべきこと
オーナーチェンジ物件の購入を検討する場合は、次の3点は必ず確認するようにしてください。
- 売却理由
- 物件の管理状態
- 管理会社の評判
それぞれのチェックポイントを詳しく説明していきます。
売却理由
安定した家賃収入が得られるはずの物件を売りに出すには、何かしらの理由があるはずです。もともと売却を予定していた時期なのかもしれませんが、もしかしたら家賃滞納が続いて資金繰りが悪化したことが理由かもしれません。近隣環境の変化により次の入居者づけが難しいと考えて、早めの損切りを考えたという可能性もあります。前のオーナーに売却理由を尋ねても正直に答えてくれるとは限らないため、不動産会社を通じて確認するようにしてください。
物件の管理状態
オーナーチェンジ物件では内見はできませんが、それでも現地に足を運ぶべきです。駅からの距離、周辺環境、マンションやアパートの場合はエントランスやゴミ置き場など共有部分の状況は現地に行かないとわかりません。立地や管理の良し悪しは賃貸ユーザーからの人気にも関係するため、きちんと確認しておいてください。
修繕履歴も要チェック項目です。大規模修繕の履歴や予定などは管理会社に確認してみましょう。現地では外壁のひび割れや共用部分の故障・破損などを自分の目で確認するようにしてください。
管理会社の評判
サラリーマンが副業で賃貸業を行う場合、入居者の募集や家賃回収などのオーナー業務は不動産管理会社に委託するケースがほとんどです。丁寧に業務を行ってくれるところもあればそうでないところもあるため、管理会社選びは不動産投資の成功を左右する大切な要素のひとつといえます。
オーナーチェンジ物件では管理会社をそのまま引き継ぐこともできますし、自分で見つけた管理会社に委託先を変更することもできます。どのような管理を行っているのか、委託費は妥当か、会社の評判なども含めてきちんと調べたうえで委託先を決めるようにしてください。
オーナーチェンジ物件に自分で住める？注意点は？
事業用であると同時に自分の持ち物である投資用物件。自分で住める？という疑問や期待を持つ人も多いでしょう。
結論からいうと、オーナーチェンジ物件を購入して自分の住まいにすることは可能です。ただし、次の点には注意してください。
- 入居者がいる間は自己使用が難しい
- ローンの借り換えは難しい
- 節税効果が少ない
ここからは、以上3つの注意点について具体的に説明します。
入居者がいる間は自己使用が難しい
借地借家法の第28条に、貸主側に正当の事由があると認められる場合を除き、借主に立ち退きを要求できない旨が定められています。過去の判例では、オーナー自らが居住するためという理由は正当な事由と見なされないことがほとんどです。
購入した物件に自分が住みたいと思ったら、賃借人の解約・退居を待つか、立ち退き料を支払って出て行ってもらうかになります。オーナーといえども自由にはならないことに注意してください。
ローンの借り換えが難しい
自宅を購入する際は住宅ローンが利用できますが、オーナーチェンジ物件の購入に利用できるのは不動産投資ローンです。事業を目的とした不動産投資ローンは住宅ローンよりも高い金利が設定されています。なお、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは難しいです。借り換えが難しい以上、マイホームでありながら金利の高い不動産投資ローンを返済していくしかないということです。
この場合、なるべくなら家賃収入が得られている間にローンを完済するか、より金利の低い不動産投資ローンへの借り換えを検討したほうがよいでしょう。
節税効果が少ない
マイホームなら住宅ローン控除が利用できます。投資用なら減価償却費の経費計上や不動産所得以外の所得との損益通算が、所得税の節約につながります。オーナーチェンジ物件をマイホームにした場合はこれらの適用条件から外れてしまうため、節税効果が得られません。
なお、現金よりも不動産のほうが相続税の負担は少なくなります。その点はメリットといえるでしょう。
まとめ オーナーチェンジ物件のメリット、デメリットを確認して投資しよう
そこで今回はオーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについて解説しました。オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる物件です。入居者を募集する手間がなく家賃収入がすぐに得られるというメリットがあるものの、購入前に室内や入居者を確認できないなどのデメリットには注意してください。
空室になった時点で自身の住まいにすることは可能ですが、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは非常に難しいです。ローンの返済が残っている場合は、金利の低い不動産投資ローンへの借り換えを検討することをおすすめします。
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