アパート経営とは
不動産投資の中でも、比較的取り組みやすいのがアパート経営です。特徴や魅力など、まずはアパート経営の基礎知識を解説します。
一棟アパートを所有し家賃収入を得ること
アパート経営とは、アパートをまるごと一棟購入し、入居者からの家賃収入を得ることです。アパートを担保に金融機関から融資を受けられるため、自己資金が少なくても取り組めます。
部屋ごとに購入して賃貸経営を行う区分マンションに比べ、より大きな収入を安定的に得られる点も特徴です。投資戸数を短期間で増やしたい人にも向くでしょう。
アパート経営では、基本的に建物と土地を所有します。土地があると担保価値を高めやすいことや、土地のみ所有する状態に比べ節税効果を期待できる点もメリットです。
建物が老朽化しても、土地を資産として手元に残せます。アパート全体が経営の対象となることから、区分マンションに比べ経営の自由度が高く、管理会社の選択肢も増えます。
家賃以外の収入も期待できる
1室単位で経営する区分マンションは、基本的に家賃収入しかありません。しかし、建物や土地まで有効活用できるアパート経営は、工夫次第で家賃以外の収入も得られます。
アパートの敷地内に土地が余っていれば、自動販売機を設置して毎月の固定収入を上げられます。月極駐車場やコインパーキングで安定収入を目指すのも一つの方法です。
太陽光発電システムを設置すれば、電気代を削減したり売電収入を得たりできるでしょう。それぞれの収入は小さくても、合計すると収入を月に数万円増やせる可能性があります。
アパート経営の始め方は二つ
アパート経営には、新たに建物を建築する方法と、既に建築済みの建物を取得する方法があります。それぞれの特徴を押さえておきましょう。
更地にアパートを新築する
アパートを新たに建築して経営に取り組む場合、まずはハウスメーカーなどへ土地活用の相談を行い、設計や収支モデルなど経営プランの提案を受けることになります。
依頼先の選定やプランの検証を急ぐ必要はなく、検証中に費用が発生することもありません。半年をめどに依頼先を選ぶのが一般的です。
依頼先が決定したら、請負契約を結んでアパートの着工が開始します。2階建てアパートなら、一般的には約3カ月で完成します。
新築アパート経営を都市部で行う場合は、物件価格の大半を土地代が占めるでしょう。鉄筋コンクリート造や鉄骨造を選ぶと、木造に比べ建築費用が高くなります。
新築または中古アパートを購入する
既に建築済みの新築アパートや、建築後ある程度の年数が経過した中古アパートを購入し、経営に取り組む方法もあります。
新築や中古のアパートを購入すれば、土地探しや建物の設計を考える手間が省けます。更地にアパートを建築する方法に比べ、割安なケースが多いのもメリットです。
新築アパートなら、家賃が高くても空室のリスクを軽減できます。担保力が高く融資を受けやすいことや、メンテナンス費用を抑えられることも特徴です。
一方、中古アパートの場合は、初期投資を低く抑えられます。物件価格が新築物件と比べると安く、高利回りを実現しやすい点も魅力です。
必要な資金目安と調達方法
新築と購入のそれぞれについて、必要な資金の目安を紹介します。借入可能額や頭金の目安も知っておきましょう。
アパートを新築する場合
50坪の土地にアパートを新築する場合、木造なら5000万〜7000万円、鉄骨造は7000万〜9000万円が費用の目安です。鉄筋コンクリート造では9500万〜1億3000万円程度の資金を必要とします。
70坪のケースでは、木造が7500万円〜1億円、鉄骨造が1億〜1億2500万円、鉄筋コンクリート造は1億3500万〜1億8500万円が費用の相場です。
それぞれ、建ぺい率を60%とした場合の費用の目安です。建築費用には総予算の約85%を占める建築工事費以外に、約5%の設計料や、約10%の諸費用も含まれています。
購入費用の相場
既に建築済みのアパートを購入する場合、最低でも2000万円、ある程度の収益を上げたいなら5000万円が購入費用の目安です。アパートの購入費用は、構造の差だけでなく地域差もあります。
80坪の木造アパートなら、東京や神奈川で4800万円、大阪では4400万円が費用の相場です。埼玉・名古屋・福岡では、4000万円が目安となります。
アパートの購入費は坪単価と延べ床面積に比例し、坪単価は建物の耐久性で変わるのが基本です。80坪の木造アパートの平均相場は3000万～4000万円となっており、地価が高い地域ほど相場も高くなります。
借入可能額の目安
金融機関から融資できる金額の上限は、物件の担保価格をベースに算出されるのが一般的です。物件の時価ではなく、金融機関が独自に設定した評価基準により導き出されます。
さらに、アパート経営で得られるキャッシュフローを計算し、建物の耐用年数内にきちんと返済できるかを審査されます。事業の収益性が低ければ、借入可能額も下がるのが基本です。
融資限度額の目安は、最高でも年収の6～7倍と考えればよいでしょう。ただし、事業性の高さを認められたり、過去に不動産投資の実績があったりする場合は、さらに限度額を上げられる可能性があります。
自己資金はいくら必要？
アパートを購入して不動産投資ローンを組む場合、頭金として自己資金を多めに投入すれば、返済負担を減らせます。収益性を重視したい人におすすめです。
相続税対策を重視するなら、借入金の割合を高めることで、相続財産からの債務控除額を増やせます。ただし、月々の返済額は高くなる点に注意が必要です。
自己資金額を考える際は、物件取得にかかる諸費用を考慮することが重要です。物件購入価格の5～8%を、現金で用意する必要があります。
諸費用と頭金を合計した自己資金額は、物件価格の10～30%を目安にするとよいでしょう。頭金を入れないフルローンや、諸費用までローンに組み込んだオーバーローンも利用できます。
アパート経営のメリット
アパート経営にはさまざまなメリットがあります。主なメリットを理解し、アパート経営を検討する際の参考にしましょう。
長期間にわたり安定収入が期待できる
アパート経営の大きなメリットとして、長期的な安定収入を得られることが挙げられます。入居者さえいれば継続して家賃を受け取れるため、キャッシュフローを確保しやすい点も特徴です。
不動産投資ローンを組んでいる間は、家賃収入をローンの返済に充てられます。土地や建物を所有し続けられることから、資産がゼロになるリスクもありません。
ローンの返済が済んだ後は、家賃収入を老後の生活費に回せる点もポイントです。長期にわたり安定的に収入を得られるため、積立投資などの資金としても活用できます。
経営や管理を外部の会社に委託すれば、運営に手間がかからないのもメリットです。本業が忙しいサラリーマンでも、時間や労力をかけずに副次的な収入を確保できます。
インフレに強い
現金などは、インフレにより経済全体の価格水準が上昇すると、価値が下落します。しかし、家賃は物価と連動するため、アパート経営ではインフレ時に家賃収入が増えます。
インフレでお金の価値が下がると、借金が目減りする点もポイントです。アパートを購入する際は金融機関から融資を受けるのが一般的であり、インフレ時には実質的に得をします。
このように、アパート経営はインフレに強い点もメリットです。現金や預貯金の価値が下がるインフレ時には、価値が下落しにくい現物資産に変えておくことで資産価値を守れます。
節税効果も期待できる
税金対策として有効な点も、アパート経営のメリットです。所有している更地にアパートを建てると、更地のままの状態に比べ、土地に課税される固定資産税を大幅に減らせます。
相続税の節税対策になるのもポイントです。現金をそのまま相続せず、土地や建物などの不動産に変えて相続すれば、価値が同じでも相続税を抑えられます。
アパート経営で得た収入から経費を差し引いた損益は、給与所得などと相殺できます。経営が赤字でも、給与所得と相殺して課税所得が減れば、所得税や住民税の節税につながる点もメリットです。
知っておきたいリスク
アパート経営にはリスクがあることも知っておきましょう。デメリットをきちんと理解しておけば、実際の経営時に対策を立てやすくなります。
空室による利回り低下
アパート経営での収入源は、ほとんどが入居者から得られる家賃です。空き部屋が多くなるほど収入が減るため、利回りが低下します。
家賃収入が少なくなっても、ローンを組んでいる場合は返済を続けなければなりません。建物のメンテナンス費用もかかるため、自己資金からの持ち出しが発生する場合もあります。
空室が発生する主な原因は、賃料設定と立地です。特に、立地は後から変更できないため、物件選びの際に慎重な検討を必要とします。
建物のデザイン・防犯設備・部屋の間取りなど、ほかにもさまざまな差別化を図りながら、入居率を高める工夫を凝らすことが大事です。
金利上昇による資金繰り悪化
物件購入時に変動金利で不動産投資ローンを組んでいる場合は、金利の上昇にも注意が必要です。金利が上がると返済負担が増加するため、資金繰りが悪化しやすくなります。
金利上昇のリスクを回避する方法としては、固定金利でローンを組むことが挙げられます。変動金利に比べ金利自体は高めですが、返済額を一定にできるため経営プランを立てやすくなるでしょう。
自己資金に余裕があるなら、繰り上げ返済を行うのも有効です。返済期間を短縮したり、毎月の支払額を抑えたりして、金利上昇のリスクに備えられます。
年数が経つほどに収益が下がる
アパートは、時間が経つにつれて外壁が汚れたり設備が古くなったりしていきます。競合するアパートより見た目が悪くなると入居率が下がるため、家賃を下げて対抗せざるを得ません。
家賃を下げれば収益も下がり、経営の計画に狂いが生じてしまいます。物件の購入費だけでなく、建物を長期間良い状態で維持管理することも考えて、計画を立てなければなりません。
経年劣化によるダメージは、お金をかければ最小限に抑えることが可能です。長期にわたり経営する上でのさまざまなリスクをイメージし、維持管理も含めた経営を意識することが求められます。
アパート経営を成功させるコツ
アパート経営で失敗しないためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。収益が上がらない主な原因を知り、適切な対策を講じて経営を成功に導きましょう。
仕組みと利益の出し方を知る
アパート経営で利益を生み出すには、家賃収入がローン返済額を上回る必要があります。収支を計算する際は、常に満室の状態とは限らない点を考慮しなければなりません。
アパートがある地域の平均的な空室率を調査すれば、家賃収入の見込み額が分かります。物件選びの際に、空室リスクが低い地域を優先的に選ぶのも大事です。
金利が安い不動産投資ローンを組めば、月々の返済負担を軽減できるでしょう。税金を抑えるためにもれなく経費計上することや、自分で管理してランニングコストを削減することも、より多くの利益を出すためのポイントです。
ターゲットに合った物件を購入する
アパートを購入する際は、どのような人に住んでもらいたいのか、入居者像を明確にすることが重要です。ターゲットを絞ることで物件に統一性が生まれ、空室が発生しにくくなります。
1人暮らし・サラリーマン・ファミリーなど、入居者のイメージが固まれば、アパートの構造や経営の方向性も定まりやすくなるでしょう。
ターゲットを決める際は、地域性も考慮しなければなりません。例えば、サラリーマンが多いビジネス街に近いアパートなら、サラリーマン向けの間取りや設備を意識する必要があります。
キャッシュフローを重視する
不動産投資では、家賃収入から経費や返済額を引いた後、お金が残るようにしなければなりません。キャッシュフローが出る経営ができていなければ、返済が滞り収支も赤字になってしまいます。
キャッシュフローの計算では、融資金額や自己資金も考慮されるため、より現実的な経営イメージをつかみやすくなるでしょう。融資による借入金を考慮しない利回りばかり気にすると、正確な数字は出せません。
キャッシュフローを重視したアパート経営の手法としては、サブリースの活用がおすすめです。不動産管理会社がアパートを借り上げ、全ての管理業務を行うため、空室が発生しても家賃収入を受け取れます。
収益を上げ続けるための対策
アパート経営で長期的に安定した収入を得るための対策を紹介します。業者選び・適切なメンテナンス・満室維持のための対策を意識することが大切です。
信頼できる業者を見つける
アパート経営で成功するためには、信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶのがポイントです。収益を増やすコツやリスク対策に関する知識や経験が豊富な業者なら、安心して任せられます。
業者を選ぶ際は、経験に基づいた戦略を提案してくれるかどうかをチェックしましょう。過去の事例からさまざまな対策を立てられれば、リスクを回避しやすくなります。
空室が多い状況で、すぐに値下げを提案する業者は要注意です。家賃の値下げはアパート経営の最終手段であり、値下げしたがる業者には戦略や対応力がないことがうかがえます。
トラブルが発生した際に仲介してくれる業者や、何かあったときすぐに丁寧な対応ができる業者は、信頼できる業者といえるでしょう。
適切なメンテナンスを行う
アパート経営では、さまざまなメンテナンス費用が発生します。定期的に行う小規模の修繕から、10～15年単位で実施する大規模な修繕まで、建物の価値を維持するメンテナンスが欠かせません。
外壁・屋根・廊下など、建物全体のメンテナンスだけでなく、専有部分の設備が故障した場合もオーナーが費用を負担します。新築より中古の方が、修繕する場所や回数は多くなるでしょう。
収益の一部をメンテナンス費用として積み立てておけば、大規模な修理や設備の更新に対応しやすくなります。維持費がかかりにくい素材で建築するのも、コストを抑える一つの方法です。
満室維持のための対策を怠らない
できるだけ空室を作らないためには、退去が決まった時点ですぐに入居者を募集することが重要です。空室になる前に次の入居者が決まっていれば、空室の期間を縮められます。
物件の魅力の底上げも意識しましょう。インターネット回線を無料提供したり、家具付きの部屋を提供したりするなど、ほかのアパートと差別化できるポイントは数多くあります。
ペット可・楽器可・外国人向けなど、ターゲットを絞るのも一つの方法です。最終手段である家賃値下げの前に、できる範囲でさまざまな工夫を凝らしてみましょう。
アパート経営は情報収集と資金計画から
アパートを一棟まるごと所有して家賃収入を得るアパート経営では、長期的に安定した収益を得られます。インフレに強いことや節税効果を期待できることもメリットです。
アパート経営を成功させるためには、収益を高めるポイントやリスクへの対策を理解しておく必要があります。情報収集と資金計画をきちんと行った上で、行動に移していきましょう。
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