ワンルームマンション投資の特徴
ワンルームマンション投資は、不動産投資初心者に人気の投資法です。どのようなタイプの投資を意味するのか、まずは特徴を理解しておきましょう。
賃貸収入を目的とする投資法
不動産投資の種類には、戸建て投資・一棟アパート投資・一棟マンション投資・区分マンション投資などがあります。ワンルームマンション投資は、区分マンション投資の一つとして扱われる投資法です。
キッチン・バス・トイレなどの設備が、一つの居室にコンパクトに配置されているマンションを、ワンルームマンションといいます。1R・1K・1DK・1LDKなどの間取りが基本です。
かつてのワンルームマンション投資は、主に転売目的で行われていました。しかし、近年は好立地かつ設備が充実した物件を購入し、安定した賃料収入の獲得を目的として行われるのが主流です。
不動産投資初心者でも始めやすい
主に単身者向けとして設計されているワンルームマンションは、2LDK～3LDKを中心としたファミリー向けのマンションに比べ、基本的に初期費用を低く抑えられます。
戸建て投資や一棟投資のように、多額の自己資金を用意する必要もありません。そのため、リスクを抑えたい不動産投資初心者に向いた投資手法といえます。
近年の晩婚化により、単身者向け物件の需要が高まっている点もメリットです。空室リスクに対する知識が乏しくても、安定した家賃収入を期待できます。
初めて不動産投資に取り組みたい人や、副業としてチャレンジしてみたいサラリーマンでも、ワンルームマンション投資なら始めやすいでしょう。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的な魅力について理解を深めておきましょう。
初期投資が少額で済む
ワンルームマンション投資における最大の魅力は、初期投資が少額で済むことです。アパートやマンションを一棟丸ごと購入する投資法に比べ、資金額を大幅に抑えられます。
一棟投資の場合は、中古マンションでも1億円以上かかることが少なくありません。しかし、ワンルームマンションなら都心の新築物件でも2,000万～3,000万円で購入できます。
数百万円クラスの中古物件であれば、自己資金に余裕がある人ならローンを組まずに一括購入することも可能です。物件価格が安ければ、ローンを利用する際も審査に通りやすいでしょう。
ニーズが高く安定収入を期待できる
近年の日本は未婚化・晩婚化が加速しており、単身者向け賃貸物件の需要が高まっています。ニーズが高いワンルームマンションへの投資なら、空室が発生しても入居者が見つかりやすいため、安定収入を期待できる点がメリットです。
ファミリー層はマイホームの購入も視野に入れる一方で、単身者が家や部屋を購入することはまれです。ファミリー向けのマンションと比較し、ワンルームマンションはより貸しやすいといわれています。
社会の高齢化に伴い、単身高齢者の増加が予想される点もポイントです。ワンルームマンションのニーズは、今後もますます高まっていくでしょう。
節税対策になる
不動産投資で赤字が出た場合、サラリーマンなら給与所得から赤字分を差し引けます。給与所得が減れば所得税や住民税も減るため、節税につなげることが可能です。
物件購入費は減価償却費として経費計上できます。減価償却費は大きな金額になりやすい費用ですが、実質的な支出がない経費であるため、減価償却期間中は帳簿上の赤字を作りやすい点もメリットです。
ワンルームマンション投資は、相続税や贈与税の節税対策にもなります。不動産の相続税や贈与税は、購入金額の70～80%の価格を基準に算出されるため、同額を現金で相続・贈与するより課税額が安くなります。
リスクと注意点
ワンルームマンション投資には、メリットだけでなくいくつかのリスクもあります。注意点と併せて覚えておきましょう。
大きなリターンは期待できない
ワンルームマンションは単身者向けの賃貸物件であるため、得られる家賃収入の金額がそれほど高額にはなりません。大きなリターンを期待できないことに注意が必要です。
比較的家賃相場が高めの都心部でも、10万円を超える程度の家賃が限度です。地方の中古物件になると、家賃が5万円に満たないケースも少なくありません。
ローンを利用して物件を購入する場合は、家賃を返済に充てることになるため、手元に残る利益はさらに少なくなります。ワンルームマンション1部屋だけでは、十分な利益が得られないことを理解しておきましょう。
空室リスク
ワンルームマンション投資で気を付けたいリスクの一つが、空室リスクです。1部屋しか所有していない場合、入居者がいない間は賃料収入がゼロになってしまいます。
ローンを組んでいるケースでは、空室が発生している間も返済を待ってはもらえません。自己資金を取り崩してローンを返済しなければならなくなるでしょう。
空室リスクを回避する方法の一つに、サブリースの利用が挙げられます。サブリースとは、管理会社に物件の管理を依頼し、空室の有無にかかわらず家賃の80～90%を管理会社から毎月受け取れる制度です。
家賃下落による収入減少
賃貸物件には家賃下落リスクがある点にも注意が必要です。一般的には、築浅の物件ほど家賃の下落率は高く、新築物件は下落率が最も高くなります。
家賃下落リスクを考慮し、築年数で物件を選ぶなら、最初から中古物件を購入するのも一つの方法です。家賃の下がり具合は年数が経過するほど緩やかになり、一般的には築20～25年程度で下げ止まります。
自然災害や犯罪・事故などにより、エリア全域の家賃が下落するリスクもあります。家賃が下落すると収入が大幅に減少するため、周辺の災害リスクなどを事前に調査しておくことも大切です。
金利上昇リスク
投資用住宅ローンの金利は、近年の低金利の恩恵をより強く受けられる変動金利が人気です。ただし、将来的に金利が上昇した場合、変動金利型のローンでは返済負担が重くなります。
超低金利時代に突入して久しい日本の金利は、経済が劇的に好転しない限り、今後も低金利が続くでしょう。しかし、緩やかに上昇していくことは十分に考えられます。
金利上昇リスクに不安を感じるなら、完済まで金利が変わらない固定金利に切り替えることでリスクを回避できます。資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済で返済期間を短縮するのもおすすめです。
ワンルームマンション投資を始める流れ
ワンルームマンション投資の大まかな流れについて解説します。最初に不動産投資の知識を身に付けておくことで、その後の手順をスムーズに進められるでしょう。
不動産投資について知識を付ける
不動産投資に取り組む際、最初にやっておきたいことが不動産投資の勉強です。何も分からないまま業者の言いなりになってしまうと、不利な物件を売りつけられてしまう結果にもなりかねません。
不動産投資の世界では、さまざまな専門用語が使われます。基礎から学んで用語を覚えれば、勘違いによる思わぬ損失も防げるでしょう。業者と対等に話ができる程度の知識を身に付けるのが、学習における目標の目安です。
入門的な学習と並行して、物件情報や管理会社の情報などにも触れておけば、業界の仕組みや動向が理解できるようになります。インターネットや書籍だけでなく、初心者向けのセミナーにも積極的に参加してみましょう。
物件を探す
不動産投資に関してある程度の知識が身に付いたら、次に行うのは物件探しです。予算やエリアなどの大まかな条件を定めて、インターネットに出ている物件をリサーチしてみましょう。
インターネットでの物件探しなら、さまざまな情報を楽に入手できる上、エリアごとの物件価格や家賃の相場も把握できます。
希望エリアの不動産会社に直接問い合わせるのもおすすめです。インターネット上では見つからない、非公開の優良物件を紹介してもらえるケースもあります。
物件の候補をいくつかに絞れたら、現地に足を運んで実際の雰囲気を確認しましょう。外観や周辺の状況など、写真だけでは分からないようなポイントもチェックできます。
ローン申し込み・物件の購入
所有する物件を決めた後は、不動産会社を通して物件を購入します。ローンを利用する場合は、物件購入前に金融機関の審査を受けなければなりません。
不動産投資ローンの審査では、申し込み者の属性のチェックや購入予定物件の評価などが行われます。頭金を多めに入れたり、担保評価の高い物件を選んだりすれば、審査に通りやすくなるでしょう。
ローンを申し込む際は、物件を取り扱う不動産会社の提携ローンを利用するのがおすすめです。ローンの申し込み手続きをサポートしてもらえるほか、ローンを利用できるかどうかも事前に把握できます。
管理会社決定・運用
ワンルームマンション投資での物件管理業務は、管理会社に依頼するのが一般的です。入居者の募集や家賃回収、建物の清掃など、ほとんど全ての管理業務を一任できます。
物件購入後の管理をオーナー自身で行うことも可能ですが、上記の業務に加え入居者のトラブル対応などを1人で行うのは、かなりの時間や手間がかかってしまいます。
物件購入後は信頼できる管理会社を探し、運用・管理を任せてしまうのがおすすめです。家賃の約10%を報酬として毎月支払う必要はありますが、費用に見合ったメリットを得られるでしょう。
利益が出る物件選びのコツ
物件価格のみを参考にマンションを選んでしまうと、投資に失敗する確率は高くなるでしょう。利益を出せる物件選びのポイントを紹介します。
賃貸需要が高いエリアの物件に絞る
ワンルームマンション投資で物件を選ぶ際は、賃貸需要が高いエリアに絞るのが無難です。空室が発生しにくいエリアなら、収益がより安定するでしょう。
日本国内で最も賃貸需要が安定しているエリアは東京都心部です。他の都市圏が軒並み人口を減らす中、東京には他のエリアから人口の流入が続いています。
現在だけでなく、将来にわたり安定した賃貸需要が見込める点もポイントです。大学や企業が多く集まっていることも、単身者向け物件のニーズが高い理由といえます。
需要が高い設備を備えているか確認
物件選びでは備え付けの設備もチェックしましょう。需要が高い設備を備えている物件なら、同エリア内にある多くの他の物件と差別化を図れます。
学生や転勤族から人気を集めやすい部屋が、家電・家具付きの物件です。モニター付きインターホンやオートロックなどセキュリティ機能が充実している物件なら、単身女性をターゲットにしやすくなります。
インターネット無料や24時間捨てられるごみ捨て場も人気です。浴室換気乾燥機やウォークインクローゼットなどの最新設備が導入済みであれば、家賃が高めでも入居者を集めやすいでしょう。
立地や周辺環境もしっかり調査する
物件の立地条件は、賃貸需要を大きく左右する要素の一つです。ワンルームマンションは単身者がターゲットになることを意識し、物件の立地条件をチェックしましょう。
基本的に、駅から近い物件ほど需要は高まります。車を持たない単身者にとって、通勤や通学のしやすさは物件を探す際の最重要ポイントです。
周辺環境もしっかり調査しておきましょう。ファミリー層が多いエリアは、設備など他の条件が良くても、単身者の入居率は低くなる傾向があります。
怪しい不動産会社に注意
不動産会社の中には、収益が期待できない物件を高額で売りつけてくる業者が存在します。怪しい不動産会社の特徴を知り、詐欺物件をつかまされないように気を付けましょう。
不利な物件を売りつける業者も存在
ワンルームマンションを取り扱う不動産会社の中には、利益が出にくい不利な物件を売りつけてくる業者が存在します。さまざまな手口でアプローチしてくるのが特徴です。
近年は、資金をほとんど用意しなくてもローンが組めると謳う詐欺業者も増えています。このような業者と提携している銀行では、実際に頭金なしで立て続けにローンを組める事例もあります。
悪質な業者になると、長時間の拘束や脅迫まがいの行為を受けたり、クーリングオフを妨害されたりするケースもあります。対応する業者がまともな会社であるかどうか、冷静に見極めることが重要です。
こんな業者には注意
物件に関する不利な情報を伝えない業者は、悪徳業者である可能性が高いでしょう。ワンルームマンションのメリットのみを並べ、利益が出る話しかしないケースは危険です。
実際に取り扱いのない優良物件で集客する『おとり広告』を表示している業者にも注意しましょう。他の不利な物件を紹介される可能性があります。
インターネットで会社情報をチェックすることも重要です。事務所が存在しなかったり、雑居ビルに事務所を構えていたりする業者は、物件購入後に連絡がとれなくなる恐れがあります。
優良業者は、問い合わせ内容にきちんと回答し、将来の想定も説明してくれます。大げさな宣伝やしつこい勧誘もありません。さまざまな角度から業者をチェックする意識を持ちましょう。
成功するために意識したいこと
ワンルームマンション投資で成功するために意識すべきポイントを紹介します。物件選びや運用を上手に進めるための参考にしましょう。
キャッシュフローを重視する
ワンルームマンション投資では、キャッシュフローの出せる運用を心がけることが大切です。キャッシュフローとは現金の流れを意味します。
毎月の賃貸収入からローン返済や経費などを差し引いた分がプラスになれば、より多くの現金が手元に残ります。キャッシュフローが出る状態を維持できれば、自己資金を取り崩す必要がありません。
設備の修理や交換で急な出費が発生しても、毎月のプラス分をストックしておけば対応しやすくなります。キャッシュフローが出せる物件は優良物件とみなされるため、売却時に高く売りやすい点もメリットです。
リスクを把握し備える
ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクがあります。どのようなリスクがあるのかを理解し、それぞれのリスクにきちんと備えることが重要です。
例えば、火災や地震などの災害リスクには、保険に加入することで備えられます。資産価値が低下するリスクに関しては、収支や利回りを長期的に想定したシミュレーションの実施が効果的です。
マンション投資における多くのリスクには、十分な資金を確保することで対応できます。手元に多くの現金を確保できるような運用を意識し、余裕を持った投資を進められる状況になるのが理想です。
出口戦略について考えておく
ワンルームマンション投資に取り組む際は、出口戦略についても考慮しておきましょう。出口戦略とは、物件の最終的な処分方法に関する戦略のことです。
出口戦略の種類には、『売却』『自宅にする』『賃貸し続ける』『入居者に売る』などがあります。出口戦略を早めに立てておけば、出口戦略に合った運用を進めることが可能です。
不動産投資で最も多い出口戦略は物件の売却です。売却を考える場合、無理に高く売ろうとする必要はありません。売買自体でマイナスになっても、運用のキャッシュフローでマイナス分以上の利益を出せていれば、損はしていないことになります。
ワンルームマンション投資は物件選びが重要
ワンルームマンション投資は、初期投資が少額で済むため、不動産投資初心者でも始めやすい投資法です。ニーズが高く安定収入を期待できる上、節税対策にもなります。
ワンルームマンション投資で成功するためには物件選びが重要です。エリア・設備・立地条件などをしっかりと調査し、利益が出せる物件を探しましょう。
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