１．来月のフラット35の金利はどうなる？
2022年12月は、フラット35の金利が1.56%、フラット20の金利が1.40%と、いずれも11月から0.02%ずつ上昇すると予想します。
この予想は、フラット35を運営する住宅金融支援機構が2022年11月17日に発表した「貸付債権担保第187回住宅金融支援機構債券」（以下、機構MBS）の発行条件に基づき、モゲチェックが予想したものです。
予想通りとなった場合、フラット35が現在の「機構団信付き」へとリニューアルされた2017年10月以来の最高金利を更新することとなります。
しかしながら、ここ最近はフラット35金利が異例の動きを見せています。その理由は「２．最近のフラット35の異例の動きについて」で解説します。
モゲチェックでは従来より、「変動金利は安定した低金利が続き、固定金利は高止まりする可能性がある」と予想してきました。
今後も、固定金利の代表格であるフラット35の動向に注目し発信していきます。
なお、変動金利が上がらないと予想する理由については、以下の記事でも解説しています。ご興味ある方はお読みください。
＞＞変動金利が上がらないと予想する理由は？解説記事はこちら
住宅ローン変動金利はいつ何%へ上がる？2050年までの金利予想
住宅ローンの固定金利が上昇中！変動金利はなぜ上がらないのか？理由と予想を解説
図１ フラット35・フラット20の金利推移
図２ 機構MBSの発行条件とフラット金利予想
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2022年11月 |
2022年12月 |
差 |
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機構MBS利率 |
0.74% |
0.76% |
+0.02% |
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対国債スプレッド |
0.49% |
0.51% |
+0.02% |
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フラット35金利 |
1.54% |
1.56%(予想) |
+0.02% |
|
フラット20金利 |
1.38% |
1.40%(予想) |
+0.02% |
参照元：
２．最近のフラット35の異例の動きについて
通常、フラット35の金利は機構MBSの利率によって決定されます。住宅金融支援機構が機構MBSによって資金調達し、その資金を住宅ローン利用者へのローン貸し出しに振り向けるためです。そして機構MBS利率は、長期金利（10年国債利回り）の動きに連動します。
そのため、
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長期金利が上がり、機構MBS利率が上がると、フラット35金利が上がる
-
長期金利が下がり、機構MBS利率が下がると、フラット35金利が下がる
という動きになるのが通例です。モゲチェックではこの通例に則り、これまでフラット35の金利予想を行ってきました。
図3 フラット35と機構MBSの関係
しかし10〜11月はこの通例を外れる動きとなりました。ベースとなる機構MBS利率が上昇したにも関わらずフラット35が低下したり、機構MBS利率の上昇幅ほどフラット35の金利が上がらないなどです。これはいずれも、フラット35の提供元である住宅金融支援機構が自らの利益を削ってフラット35を提供したことを意味します。なお、日本経済新聞はこの理由を「低水準の変動金利との差が拡大を続け、利用者が減少しているため」と報道しています。
今回発表された機構MBS利率は0.02%の上昇となりました。過去の例を踏襲し12月のフラット35も0.02%上昇と予想しますが、実際に12月金利が発表される12/1になるまでは不透明感の強い状況が続きます。
３．フラット35を取り巻く金利市場の状況
フラット35は「長期金利→機構MBS利率」という経路で金利が決定されていますが、根本である長期金利は現在、2016年1月に日本銀行がマイナス金利政策の導入を決定して以来、最も高金利な水準で推移しています（図４）。
長期金利上昇の背景には、金融の中心地・アメリカでインフレ沈静化に向けた政策金利の利上げが歴史的な急スピードで続いていることが挙げられます。
やや落ち着きつつあるものの、アメリカでは依然として8%を超える高インフレが続いており、政策金利の利上げは当面続くことが予想されています。結果的にフラット35をはじめとする日本の住宅ローン固定金利は、高水準での推移が続くと考えます。
図４ 長期金利の推移
図５ アメリカと日本のインフレ率
いかがでしたか。
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