管理物件とは
管理物件とは、文字通り管理されている物件のことを言います。
物件管理の仕方は、大きく２パターンに分かれています。
物件所有者の大家さんが自分で物件管理をする自主管理の方法か、大家さんが管理会社に物件管理を委託する委託管理です。
管理とは具体的に、空室時の入居者の募集であったり、家賃の集金、物件の維持管理、といったものです。
管理方法の違い
物件管理の仕方は、大きく２パターンに分かれていることを記載しました。
自主管理
委託管理
両者の違いは、物件の所有者が自分の物件を管理しているかどうかですがそれぞれの特徴をメリットとデメリットに分けて見ていきます。
自主管理の特徴
自主管理の特徴をメリットとデメリットに分けると以下のようになります。
自主管理のメリット
管理委託費用がかからない
修繕時に直接業者に依頼できるので費用を浮かせることが可能
入居者の募集から全て自分で行うので物件管理のノウハウが貯まる
自主管理のメリットとしては管理会社を間に挟まずに自分で所有している物件を管理するために管理手数料や物件の修繕時の修繕依頼を直接業者にお願いできる点がメリットになります。
要は、管理会社にお願いする分の管理費用がそのまま浮くので、費用面でのメリットが大きいです。
後は入居者の募集から全て自分で行うので、物件管理のノウハウが貯まる点もあります。
今はサラリーマンをしながら副業で不動産投資を行っている人も、将来的に不動産業を行いリタイヤを考えている場合はご自身で物件管理をできるノウハウがあると、入居者の募集から修繕まで自分で考えて動けるようになるので長い目ではメリットになります。
自主管理のデメリット
一方で自主管理のデメリットはこちらです。
入居者の募集から、クレーム対応、等全て自分で行う必要がある
不動産投資として成功させるのは、インカムゲインとして入居者からの家賃収入を上げる必要があります。
入居者が初めから入っていればいいですが、入居者が抜けた後の募集、原状回復、クレーム対応など全て自分で実施をしないといけないのでノウハウがない場合、またサラリーマンで片手間で物件管理をする場合には時間的にも厳しかったりします。
委託管理の特徴
委託管理の特徴をメリットとデメリットに分けると以下のようになります。
委託管理のメリット
管理会社に全て（一部）お任せできる
管理会社に自分のできない部分をおまかせすることができるので、不動産投資をしているあなたの代わりに入居者の募集、クレーム対応などを行ってくれます。
要は、時間的な拘束や対応の手間から開放されるところがメリットになります。
委託管理のデメリット
一方で委託管理のデメリットはこちらです。
管理費用が発生する
ずさんな管理会社だと結局は手間がかかることもある
自主管理と違って、管理会社に管理を委託することになるのでその分管理費用がかかることになります。
管理費用は、家賃の5％前後になることが多いです。
委託管理をする分、入居者が入っていようがいまいが管理費用は掛かってくるので収支を悪化させることにはなります。
また、管理会社に委託していたものの、管理能力の低い業者であった場合にはうまく入居者の募集ができないとかで収支を悪化させることにも繋がります。
自主管理と委託管理どっちがおすすめ
現状、仕事は不動産投資業、いわゆる大家業ができるノウハウや時間がある方は自主管理がおすすめになりますが、サラリーマンをしながらの不動産投資を行うのであれば初めは委託管理を選択することがおすすめです。
ご自身で物件管理を行うとしたときに、何から手を付けていいかもわからないでしょうし、どうしていくといいかもわからないと思います。
まずは、物件管理とはなんぞやというところを委託管理でおまかせしつつ、管理会社から物件管理に関してのノウハウを吸収するようにしてから自主管理に移行していくのが良いでしょう。
良い管理会社の見極め方
不動産投資を行う際に、物件管理もその不動産会社が行うケースもありますが、購入物件によっては管理は別会社が実施することもあります。
良い管理会社の見極め方としては下記点に留意するといいです。
お客様目線に立っている
担当の入れ替わりが激しくない
担当者が不在でも会社として対応ができる
管理の実績が豊富
お客様目線とは、物件所有者のあなただけでなく入居者や仲介業者がいれば利害関係者の立場に立って物件管理をしてくれることです。
また、会社として担当者が頻繁に変わることや、担当者不在だと相談ができない等だと任せるには少々不安になるかもしれません。
管理の実績が豊富であることも目安になります。
ただ、管理戸数が多すぎると一戸あたりにかけられる時間も少なくなるので、管理戸数が多いから必ず良いというわけではなく創業からの実績を見るようにするといいでしょう。
要は、お客様目線に立って、担当の入れ替わりが頻繁でなく担当者不在でも対応できる、管理の実績の豊富な会社に依頼するようにしましょう。
まとめ 不動産投資は管理も大切
今回は物件管理に関して、管理物件とは？マンション管理の種類と特徴もあわせて解説していきました。
物件管理を依頼するときに、どこまでお願いするかは大家さんのあなたと管理会社との契約によります。
まずは、物件管理を管理会社に委託管理でお願いしつつ、ゆくゆくはご自身で自主管理できるように先を見据えて不動産投資を検討していきましょう。
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