家賃収入をサラリーマンが得る場合は副業とみなされない場合が多い
家賃収入で副収入を得る前に、勤務先では不動産投資が「副業にあたるのか？」ということを事前に確認しておきましょう。
一般的には不動産投資で得る家賃収入を副業とみなさない場合が多いようです。
なぜなら、副業の懸念点は本業へ支障が出てしまうことですが、不動産投資であれば本業への支障が出にくいからです。
本業への支障が出にくい
会社が従業員に対し副業を禁止する理由は、本業の業務が疎かになることを防ぐためや、情報漏洩のリスクを防ぐためです。
不動産投資の場合は、家賃回収など入居者への対応は管理会社に任せることができます。
業務を委託すればオーナーはよほど特段何もする必要がなく、本業に影響を与えることはほとんどありません。
相続で家賃収入を得る場合
家賃収入を得ている人の中には、相続によって親から引き継いだアパートを経営している方もいます。。相続は本人の意思ではなく、やむを得ない事情で、会社も許可しやすいでしょう。
相続した不動産で、当初の想定以上の長期の運用になったとしても、大家業を管理会社などに委託することで本業への支障を抑えることができるでしょう。
家賃収入の副業がバレるパターン
家賃収入の副業がうっかりバレてしまうケースはどんなケースがあるでしょうか。具体的には下記場合が考えられるでしょう。
- 住民税の金額
- 社内の人の噂
いずれも家賃収入の副業に限らず他の副業でも人にバレてしまう典型的なパターンです。
住民税の金額
通常サラリーマンの方の住民税は毎月の給与から天引きされることで納付しています。住民税の納税額は前年度の所得によって決まります。
このため、確定申告でサラリーマンの所得以外の家賃収入を申告することで収入が増えると住民税も増えます。
結果、経理の方などに副業をしていることを疑われることに繋がり事情を聞かれると家賃収入の副業がバレるきっかけになるでしょう。
住民税の納付方法を特別徴収ではなく、普通徴収を行うことで家賃収入で増えた住民税分はご自身で納付することができ会社にバレるきっかけを減らせるでしょう。
なお、不動産投資をしていて赤字だからといって、もしくは黒字部分が少ないからといって確定申告をしないことはやめておきましょう。
場合によっては無申告課税が加算されることに繋がります。
社内の人の噂
自分が家賃収入を得ていることを会社の人にうっかり自慢していませんか。最近はFIREという単語も流行っており、FIREの達成のために不動産投資を検討している人もいるようです。
家賃収入を得ていることが、サラリーマンの給与以外の所得であることには間違いないため人によっては妬みを覚えることにもつながる可能性があります。
また、SNSで匿名で家賃収入を得ていることに関して投稿をすることも場合によっては会社の人に見つかる可能性もあります。
なるべくバレる可能性を減らすのであれば、会社の人には言わないようにすること、SNSに関しても徹底して身バレを防ぐようにしましょう。
家賃収入の副業がバレたらどうなる？
副業を禁止している会社で家賃収入が原因で副業であるとみなされてしまった場合、どうなるのか心配になりますよね。
場合によっては解雇や減給と言った何かしらの処罰を想像してしまうでしょう。
副業を禁止している会社はまだ多いものの、本来労働者は本業の勤務時間外であれば副業を自由にすることが可能です。
つまり、副業が原因で解雇や処罰を受けた場合は、無効である可能性が高いと言えるでしょう。
しかし、家賃収入を得ている事自体を快く思わずに思わぬ形で本業の足を引っ張られる可能性は拭いきれないためバレないようにしておくことが重要でしょう。
家賃収入の副業がバレたらどうなる？
副業を禁止している会社で家賃収入が原因で副業であるとみなされてしまった場合、どうなるのか心配になりますよね。
場合によっては解雇や減給と言った何かしらの処罰を想像してしまうでしょう。
副業を禁止している会社はまだ多いものの、本来労働者は本業の勤務時間外であれば副業を自由にすることが可能です。
つまり、副業が原因で解雇や処罰を受けた場合は、無効である可能性が高いと言えるでしょう。
しかし、家賃収入を得ている事自体を快く思わずに思わぬ形で本業の足を引っ張られる可能性は拭いきれないためバレないようにしておくことが重要でしょう。
会社に家賃周流・副業がバレないようにするには
きちんと確定申告を行う
不動産投資で得た家賃収入は、不動産所得に該当します。サラリーマンでも給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合には、確定申告を行わなければいけません。これは家賃収入に限らず、他の副収入があればその収入も含めた金額です。
確定申告を忘れたり申告内容に不備がある場合には、追徴課税等のペナルティが課せられる可能性があります。
税務署から職場に連絡があれば、会社に副業が知られることにもつながるため、確定申告は確実に行いましょう。
住民税は普通徴収を選択する
住民税の支払い方法には、住民税の徴収方法を会社経由で行う「普通徴収」と自分で納税する「特別徴収」の2つの方法があります。
自分でどちらの方法で納税するか選択ができます。そのため、自分で納税する「普通徴収」を選択しましょう。
特別徴収にした場合、不動産投資で得た家賃収入にかかる住民税も会社の給与から源泉徴収されるので会社に知られるリスクがありますが、普通徴収を選択することで。そのリスクを避けることができます。
家賃収入を得る際の注意点
本業のある方が家賃収入を得る場合に、注意しておきたい点があります。
- 一定以上の規模になること
- 公務員が本業であること
- 確定申告の必要があること
- 同僚に話さないこと
具体的に見ていきます。
一定以上の規模になること
不動産投資の規模が大きくなる場合は注意が必要です。
- 5棟以上のアパート経営
- 10室以上のマンション経営
- 年間家賃収入が500万円以上
許可の範囲は会社によって異なるため、不動産経営を始める前に必ず確認しておきましょう。
公務員が本業であること
国家公務員は、人事院規則にて副業の扱いが決められており、人事院規則14-8には、「営利企業の役員等との兼業の運用について」の項目があります。
参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
項目によると、5棟以上・10室以上・年額500万円以上の不動産投資は自営扱いです。公務員が自営にあたる不動産投資をする際には、承認申請書を出さなければなりません。この場合、不動産投資に関する書類を添付し、許可を得る必要があります。 ほかにも細かな規約があるため、事前に確認しておいてください。
とはいえ、親が営んでいたアパートを引き継ぐ場合や小規模の投資なら、相談の価値はあるでしょう。不明な点がある場合には、事前に確認しておくことをおすすめします。
確定申告の必要があること
家賃収入を得る場合は、税金の取り扱いに注意してください。副業で年間所得が20万円以上になれば、確定申告が必要です。所得は経費を引いた利益のことです。家賃収入まるまるを計上するわけではなく、ローン返済金利や修繕費、管理費などを引いて計算されたものが所得になります。
参考>>不動産投資に確定申告は必要？やり方や経費について解説
同僚に話さないこと
家賃収入を得られるようになると嬉しくて、誰かに話したくなるものです。信頼できる人に話す分は問題ありませんが、むやみに多くの人に話すのはやめておいたほうがよいでしょう。会社にバレたくないなら、同僚であっても家賃収入のことを話さないようにしましょう。
また、家賃収入が副業にあたらない場合でも、会社からの印象が悪くなる恐れがあります。本業の業績が悪い際に、不動産投資をしていることを理由に小言を言われる可能性もありますし、昇進の際に家賃収入を得ているのであれば優先しなくても良いと思われる可能性もあります。
信頼できる同僚にだけ話しているつもりでも、誰かが聞いているかもしれません。基本的に家賃収入を得ていることは同僚含め話さないことをおすすめします。
家賃収入を得るための初期費用について
これから家賃収入での副業を考えているなら、初期費用について理解しておくようにしましょう。不動産購入の際には物件価格の他に、頭金や諸費用などの初期費用がいくつかかかってきます。
頭金については、区分マンションの場合、物件価格まで融資を受けるフルローンが可能であれば必要にならないケースもありますが、一棟物件では少なくとも物件価格の10%〜20%の頭金が必要になります。
参考>>不動産投資はいくらからできる？必要資金や頭金についても解説
ここでは、初期費用についてアパートとマンションのケースで紹介します。
アパート経営をする際の初期費用の目安
キャッシュフローの観点でアパートを使った不動産投資はおすすめです。区分マンション1室よりも戸数を多く保有できるため家賃収入も増え、手元に残る金額も大きいです。
中古アパート投資の頭金は、物件購入金額の10%～20%用意するのが一般的です。
5,000万円の物件なら500万円、3,000万円なら300万円の初期費用が最低でも必要になる場合が多いです。
2018年以前は物件価格まで融資を受けるフルローンが利用できたケースもありましたが、2021年3月時点では原則10%~20%の頭金が必要になります。
頭金に加えて、不動産購入時の初期費用の支払いが必要になります。初期費用は、仲介手数料・住宅ローン手数料・火災保険料・税金・司法書士報酬などが含まれており物件価格の7〜8%程度が必要となります。
つまり、物件価格の17%〜27%（頭金と初期費用分）の自己資金を貯めておく必要があります。
中古アパートを購入して不動産投資を始めるなら、最低でも物件価格1割の初期費用は用意してください。余裕をもった投資をするなら、2割以上の初期費用を用意しましょう。
区分マンション経営をする際の初期費用の目安
区分マンションの初期費用は、アパート同様に7〜8%となります。
大きな違いが出るのは、頭金の必要性となります。アパートの場合は10〜20%の頭金が必須ですが、区分マンションで不動産会社から直接購入する場合であれば提携ローンの活用によって頭金なしでも不動産投資を始めることができます。
ただし同じ区分マンションでも、ポータルサイトに載っている物件は提携ローンが活用できないこともあり、その場合はアパートと同じく頭金10〜20%が必要となります。
家賃収入を得るための手順
家賃収入を得る具体的な資金計画が経ったら、次は投資の流れを把握しましょう。
不動産投資は、3つの項目で進んでいきます。
- 物件探し
- 賃貸開始
- 家賃収入が入る
具体的に見ていきましょう。
物件探し
不動産投資を始める際には、物件探しから開始します。まずは、どんな物件に投資するのか、物件種別を決めなければなりません。マンションなら1室のみを入手する方法と、1棟選ぶ方法があります。アパートの場合は、1棟丸ごと入手するケースも多いでしょう。
どちらにしても、既存の物件から購入するか、または一から建築することになります。
物件の選定については、業者と資金計画を立てながら、キャッシュフローが得られるかよく話し合いましょう。ここで注意したいのが、業者の言いなりになってしまうことです。業者は自社の利益を優先するため、メリットしか伝えてくれない場合もあります。
また、サブリースで一括で借り上げるシステムもありますが、家賃保証が途中でなくなる等のなどリスクがあるため注意してください。
不動産投資を始めるなら、自分で勉強をしながら、メリット・デメリットを比較できるようになりましょう。
賃貸開始
賃貸物件が決まったら、入居者の募集を開始します。入居者の募集は、オーナーが仲介業者に依頼する方法と、建築から募集まで一貫して購入元の不動産会社に任せる方法があります。
手間やかかる金額などを比較しながら、どちらがいいのか判断しましょう。
家賃収入が入る
入居者が決まると、家賃収入が入り始めます。募集開始から入居までは、3ヶ月程度が目安です。空室の間であってもローンの支払いや経費が発生するため、自己資金に余裕をもっておきましょう。
家賃収入があると税金はどうなる？
家賃収入がある場合、給与所得を得ているサラリーマンは別途不動産所得として確定申告をする必要があります。
家賃収入を得る不動産投資の場合、不動産所得の計算方法は下記になります。
不動産所得＝不動産収入－必要経費
不動産所得に応じた税金を納税することになります。
もし不動産所得が黒字であれば給与所得と合算した上で税金を収めることになります。一方で、初年度などは不動産投資にかかる初期費用が大きくかかることもあり不動産所得が赤字になることも大いにあります。その場合は給与所得から赤字の不動産所得分を差し引いて税金を収めることになるため若干前年度よりも税金が減る可能性があります。
いずれにせよ、家賃収入を得ているということは不動産所得を得ていることにつながるため必ず確定申告を行うようにしましょう。
まとめ 不動産投資はサラリーマンでも始めやすい副業
今回は、家賃収入は副業に該当するのかどうか、初期費用や始める手順も含めて解説しました。今後副業を検討している方にとって、不動産投資は他の副業に比べて手間がかからないことに加え、副業とみなされにくいため検討しやすいのではないでしょうか。
不動産投資を行う際には、自己資金が必要になりますが、いくらの頭金や初期費用が必要になるかは投資したい物件種別によって異なります。事前に借り入れできるかどうか、借り入れできる上限がいくらなのかを把握できると無理のない範囲内で不動産投資を始めることができます。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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