アパート経営にかかる費用とは
アパート経営を始めるためには大きく始めるときと運営中の費用がかかります。
- 物件購入時にかかる初期費用
- 運営中の維持費用
それぞれを具体的に確認していきましょう。
物件購入に必要な初期費用
物件購入時に必要な初期費用と、それぞれの目安について説明します。
初期費用と費用の目安の一覧は下記の通りです。
物件購入時には土地と建物の費用もしくは新築の場合は建築費など土地と建物に関する費用は意識が向きやすい一方で取得するために様々な費用がかかります。
必要な初期費用はどのような物があるのでしょうか。具体的にはこちらです。
- 頭金
- ローン保証料、事務手数料
- 印紙代
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 火災保険料
- 仲介手数料
- 不動産取得税
一棟アパートの取得にかかる初期費用の相場は、新築で物件価格の7～8％ほど、中古の場合は10％ほどです。
ローンを申し込む際は物件価格の20％ほどを別途頭金として用意しましょう。
なお、アパートの建築には数ヶ月かかるため、工事費の中間支払いが発生するのが一般的です。
中間金は自己資金で支払うか、分割融資またはつなぎ融資を利用することになります。条件によっては融資実行のたびにローン手数料や登記費用がかかることがあるため、初期費用のほかに多めに現金を用意するようにしてください。
頭金
物件購入に事業用ローンを組む場合には、物件価格の20％程度の頭金を用意するのが望ましいとされています。つまり、8000万円の中古アパートを購入する場合には1,600万円程度の頭金を見込んでおく必要があります。
それだけの資産があることが融資の審査にプラスに働く可能性がありますし、借入金を少なく抑えることは返済負担の軽減につながります。頭金なしのフルローンを組む方法もありますが、借入金が多くなるため金融機関の審査も厳しめです。金融機関によっては頭金が用意できなければ融資を受け付けないというところもあるので、できれば頭金は用意しておいたほうがよいでしょう。
ローン保証料・ローン事務手数料
ローン保証料とは、事業用ローンを利用する際に保証人の代わりをしてくれる保証会社に支払う費用です。借入金の2％程度が目安ですが、保証料不要という金融機関もあります。ローン事務手数料は融資を受ける金融機関へ支払う費用です。金額は金融機関によって異なり、融資1件につき一律の定額制か、借入期間や借入額に応じて変動する定率制のいずれかになります。
個人向けの住宅ローンはほとんどの金融機関で取り扱っていますが、事業用のアパートローンも取り扱っているとは限りません。融資の申し込みを検討している金融機関でアパートローンを取り扱っているかどうか、扱っていれば保証料や事務手数料はいくらぐらいなのかを確認しておきましょう。
印紙代
不動産売買契約書は課税第1号文書、工事請負契約書は課税第2号文書に該当するため、印紙の貼付によって印紙税を納付しなくてはなりません。印紙代は契約書に記載された金額に応じて異なります。たとえば、5,000万円を超え1億円以下の物件を購入した場合には6万円の印紙税が課税されます。詳しくは国税庁のWebサイトで確認してください。
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
登録免許税
登録免許税は登記の際に納める税金です。アパートやマンション経営に関係する主な登記には、土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記、抵当権設定登記があります。それぞれの登録免許税は以下のとおりです。
- 土地の所有権移転登記：固定資産税評価額の2％（2023年3月31日までは1.5%）
- 建物の所有権保存登記：固定資産税評価額の0.4%
- （ローンを利用する場合）抵当権設定登記：債権金額の0.4%
司法書士報酬
登記手続きは個人で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬は事務所によって異なり、5～10万円が相場とされています。複数の司法書士事務所を比較して、納得したところに依頼するのがおすすめです。
長期保険料
火災保険への加入を融資の条件にしている金融機関が多いため、初期費用として準備しておくと安心です。保険料はアパートの規模や構造で異なりますが、10年契約で50万円ほどが目安となります。万一に備えて地震保険にも加入しておきましょう。地震保険は火災保険の付帯保険であり、単独での加入はできません。火災保険とセットで加入するのが基本です。
仲介手数料
中古アパートを購入する場合は仲介手数料が発生します。物件の仲介業務を行った不動産会社に支払う費用なので、ハウスメーカーなど売主から直接購入する場合は不要です。仲介手数料は宅地建物取引業法にて上限額が定められています。また、成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
物件価格が400万円を超える場合、次の速算式で仲介手数料の上限額を求めることができます。あくまで上限のため、うまく交渉できれば値引きしてもらえるかもしれません。
仲介手数料＝売買価格×3％+6万円+消費税
たとえば、消費税10％で計算すると、8,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料の上限は2,706,000円になります。
不動産取得税
不動産を取得した際にかかる地方税で、購入後半年から1年半くらいに納付通知が届きます。計算式は次のとおりです。
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率
税率は本来4%ですが、2024年3月15日までの取得については軽減税率3％が適用されます。さらに新築住宅に限り、特例措置として課税標準から1戸当たり1,200万円の控除があります。課税標準となる固定資産税評価額は、土地は時価の70％ほど、建物は時価の50～60％ほどが目安です。そのため、新築アパートで特例措置が利用できれば不動産取得税は発生しないことになります。たとえば、建築費8,000万円で2階建8戸のアパートを建てた場合、次のような計算になります。
8,000万円×0.6－（特別控除1,200万円×９戸）×軽減税率0.03＝0円
なお、特別控除を受けるには、床面積が1戸当たり40平方メートル以上240平方メートル以下であること、建物の取得日から60日以内に都道府県税事務所に届け出ることなどの条件があります。お得な制度なので、ぜひ自治体のWebサイトなどを確認してみてください。
参考：Q12新築住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか｜東京都主税局
区分ワンルームマンションの初期費用
区分ワンルームマンションの取得にかかる初期費用や頭金の目安は、一棟アパートと同じです。ただし、一棟アパートに比べて物件価格が安いため、初期費用は少なくて済みます。
借入金も比較的少ないため、フルローンが利用できる可能性は一棟アパートより高めです。資金に余裕があれば、複数の区分ワンルームマンションを取得するのもよいでしょう。
異なるエリアでの物件所有は、自然災害のリスクを分散させるのに効果的です。
アパート経営中の維持費用
アパート経営を維持していくためにも費用はかかります。
- 管理費
- 修繕費
- リフォーム費用
- ローン返済
- 共用部の光熱費
- 損害保険料
- 入居募集の仲介手数料
具体的にみていきましょう。
管理費
物件の管理を管理会社に依頼する場合、賃料の3%~5％程度の費用がかかります。仮に1ヶ月10万円の家賃であれば0.3万円~0.5万円の費用がかかってきます。
管理会社を活用せずに自主管理にする場合にはかからない費用となります。
修繕費
将来、建物の修繕が必要になった際に修繕費が必要になります。毎月計画的に貯めておくことが重要です。
区分マンションの場合、修繕積立金の形で所有者が毎月負担していきますが、アパート経営をしている場合はご自身で積み立てていかないといけません。
リフォーム費用
退去が発生した場合、室内の原状回復が必要になります。平米数、クロスや床の素材にもよりますがワンルームや1K一部屋あたり8万円から10万円前後の費用がかかります。
ここの費用は案外抜け漏れがちで、アパート経営で1部屋3万円といった家賃ですとおおよそ3ヶ月分の家賃必要になる計算となります。
きちんと把握しておきましょう。
ローン返済
アパートローンや不動産投資ローンを借り入れしている方は毎月のローン元本と利息の支払いが必要になります。
共用部の光熱費
共用部分に該当があると思いますが、そういった光熱費が必要になります。
損害保険料
建物の火災保険料や地震保険料などが必要です。ただし、一括で払い込んだほうが安いことも多く、毎月のランニングコストにならない方もいます。
入居募集の仲介手数料
入居者を仲介してくれた不動産会社へ、仲介手数料が必要になります。宅地建物取引業法で仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月と決まっているため、入居者が支払ってくれる場合はオーナー負担はないこともあります。
入居付けで広告費を使うことも
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっていることを記載しました。ローンを抱えるオーナーにとって空室が何ヶ月も続くことは毎月の出費が大きくなり経営に支障をきたします。
そのため、早期に入居付けを仲介会社に依頼するために広告費を上乗せして依頼するケースもあります。募集家賃の1ヶ月〜で金額はオーナーの裁量で決めることができます。
アパートローンの注意点
事業用のアパートローンには、一般の住宅ローンとは異なる特徴があります。アパートを新築する場合、土地ありと土地なしとでは中間金の支払いタイミングにも注意が必要です。ここでは、アパートローンを利用する際の注意点について説明します。
アパートローンや不動産投資ローンの金利に関しては下記記事にまとめています。
参考>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
審査が厳しい
住宅ローンの審査対象は主に年収・職業・年齢・家族構成など個人属性ですが、事業用ローンでは物件の収益性も評価されます。なぜなら、返済の原資が家賃収入であるためです。十分な家賃収入が得られず返済が滞った場合、金融機関では融資したお金を回収するために、担保物件の売却手続きに入ります。その際に債権残高を下回る価格しかつかなければ、金融機関は大損です。そのため、物件の資産価値も審査対象になります。
フルローンは難しい
中古の区分ワンルームマンションなら、頭金なしのフルローンが通ることも少なくありません。しかしながら、一棟アパートは区分マンションに比べて物件価格が高額で借入額も大きくなるため、頭金なしのフルローンは難しいと考えておいたほうがよいでしょう。まれにフルローンが通るケースもありますが、十分な自己資産がある、高収入の仕事に従事している、不動産投資の実績が豊富であるなどの条件付きです。また、RC造マンションは法定耐用年数が47年あるのに対し、木造アパートは22年と短めです。そのため、融資期間も区分マンションより短めに設定されることがあります。
分割融資・つなぎ融資
融資が実行されるのは、原則として建物の引渡し時です。既存のアパートを購入するなら特に問題はありませんが、新築の場合は建物の完成までに日数がかかるため、何回かに分けて決済が行われることに注意してください。決済時期は、土地の引渡し時・着工時・上棟式・完成時の4回です。利用しようとしているアパートローンが分割融資に対応していれば、4回の決済タイミングに合わせて必要な額の融資を受けられます。対応がない場合には、無担保で利用できるつなぎ融資を利用して中間支払いをするのが一般的です。
手元に残すべき自己資金の目安
初期費用や頭金のほかにも、手元にいくらかの資金を残しておくことをおすすめします。アパート経営はさまざまなリスクに対する備えが必要です。新築アパートは入居者がつくまで家賃収入が得られないため、自己資金からローンを返済しなくてはなりません。中古アパートは急な修繕が発生する可能性があります。自己資金が底をつけばローンの返済が続けられず、せっかく購入したアパートを早々に手放すことになりかねません。家賃収入が得られないケースを想定して、半年から1年程度のローン返済が可能な資金を残しておくと安心です。
まとめ アパート経営に必要な初期費用は新築と中古で異なることに注意
今回は、アパート購入を想定して、必要な資金や初期費用について解説しました。
アパート購入にかかる初期費用は、新築で物件価格の7～8％ほど、中古なら10％ほどです。中古アパートは不動産会社を通して購入するケースがほとんどで、新築と違って不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。融資を受ける際は、物件価格の20％ほどの頭金を準備しておきましょう。アパート購入に頭金不要のフルローンが利用できるのはレアケースです。フルローンを希望する場合は、アパートではなく区分ワンルームマンションでの賃貸経営も検討してみてください。
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