【2026年9月】CAPS マンション価格動向レポート｜東京23区は上昇、都心3区は足踏み｜価格の推移と今後

【結論】マンション価格は全国で上昇継続、東京都心3区と湾岸は横ばい

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

2026年8月時点の中古マンション価格(3LDK・70㎡換算)は、全国で3,468万円。前月比1.0%の上昇で、直近3ヶ月では3.6%、前年同月比では10.8%上昇しました。

東京23区は8,637万円で前月比0.6%の上昇。ただし同じ東京でも、都心3区(千代田区・中央区・港区)は1億8,491万円で前月比0.2%の下落でした。東京湾岸も1億3,880万円で前月比0.2%の上昇にとどまり、横ばいが続いています。

都心3区の直近3ヶ月の変化率は0.2%にとどまり、直近1年の高値(1億8,526万円)を0.2%下回る水準です。東京23区全体は直近3ヶ月で3.4%上昇しており、都心と周辺部で価格の勢いに差が出ています。

主要エリアの価格・家賃早見表

中古マンション価格(3LDK・70㎡換算)

エリア	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	3,468	+1.0%	+10.8%	上昇が加速(+3.6%)
東京60分圏	5,242	+0.9%	+11.9%	上昇が加速(+3.7%)
東京23区	8,637	+0.6%	+13.5%	上昇基調(+3.4%)
東京都心3区	18,491	-0.2%	+2.5%	横ばい(+0.2%)
東京湾岸	13,880	+0.2%	+3.3%	横ばい(+0.3%)
大阪梅田	6,989	+0.2%	+10.8%	上昇基調(+1.9%)

家賃(3LDK・70㎡換算・月額)

エリア	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	15.6	+0.8%	+4.7%	上昇基調(+1.8%)
東京60分圏	22.3	+0.8%	+6.0%	上昇が加速(+2.1%)
東京23区	30.5	+0.6%	+6.5%	上昇が加速(+2.0%)
東京都心3区	43.7	+0.6%	+5.5%	上昇基調(+1.8%)
東京湾岸	35.6	+0.9%	+6.1%	上昇が加速(+2.0%)
大阪梅田	26.0	+1.2%	+6.2%	上昇が加速(+2.2%)

※価格は3LDK・70㎡に換算したAI査定価格で、実際の成約価格ではありません。トレンドの「+3.6%」等は直近3ヶ月(2026年5月〜8月)の変化率です。

エリア別にみる価格の推移｜全国11ブロック・都道府県別

全国を11ブロックに分けた2026年8月の中古マンション価格は、以下のとおりです。推移グラフは【結論】の図をご覧ください。

日本全国11ブロック 中古マンション価格

ブロック	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	3,468	+1.0%	+10.8%	上昇が加速(+3.6%)
北海道	2,142	+1.1%	+12.9%	上昇基調(+3.4%)
東北	2,419	+1.3%	+8.6%	上昇が加速(+4.1%)
北関東・甲信	2,110	+0.5%	+8.6%	上昇が加速(+2.5%)
南関東	4,644	+1.0%	+11.5%	上昇が加速(+3.8%)
東海	2,147	+1.5%	+9.2%	上昇が加速(+4.2%)
北陸	2,108	+0.4%	+9.1%	上昇基調(+2.3%)
近畿	2,837	+1.0%	+10.2%	上昇が加速(+3.4%)
中国	2,265	+1.3%	+6.8%	上昇が加速(+3.5%)
四国	1,731	+1.0%	+7.7%	上昇が加速(+3.3%)
九州	2,528	+0.8%	+12.2%	上昇基調(+3.4%)
沖縄	3,767	+1.1%	+9.1%	上昇が加速(+3.1%)

関東・近畿の都道府県別／その他主要都市

都道府県・主要都市別 中古マンション価格

エリア	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
東京都	7,257	+0.8%	+13.1%	上昇が加速(+3.6%)
神奈川県	3,919	+1.1%	+10.7%	上昇が加速(+4.0%)
埼玉県	3,119	+1.5%	+10.5%	上昇が加速(+4.2%)
千葉県	2,849	+1.0%	+9.6%	上昇が加速(+3.4%)
大阪府	3,190	+0.8%	+11.0%	上昇基調(+3.2%)
京都府	3,285	+1.0%	+9.5%	上昇が加速(+3.4%)
兵庫県	2,465	+1.3%	+8.8%	上昇が加速(+3.6%)
札幌市	2,264	+1.1%	+13.0%	上昇基調(+3.3%)
仙台市	2,624	+1.2%	+9.2%	上昇が加速(+4.2%)
名古屋市	2,532	+1.5%	+9.4%	上昇が加速(+4.1%)
広島市	2,592	+1.3%	+6.1%	上昇が加速(+3.6%)
福岡市	3,487	+0.4%	+16.5%	上昇基調(+3.5%)
那覇市	3,832	+1.1%	+9.8%	上昇基調(+3.0%)

関東ブロックの販売価格グラフは、次の「なぜ東京都心3区は足踏みしているのか」に掲載しています。以下は近畿ブロックとその他主要都市の販売価格グラフです。

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

なぜ東京都心3区は足踏みしているのか

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

CAPSの分析によると、以前は金融緩和やインフレの影響で都心部を中心に価格が上昇していました。今年に入り金利上昇や賃金の伸びが追いつかないなどの影響を受け、伸び悩んでいると説明されています。

また、金融庁は50年ローンへのモニタリング強化を打ち出しています。今後の住宅ローン融資の動向によっては、価格上昇に対してさらに強いブレーキがかかる可能性もあります。

家賃はほぼ全エリアで上昇、都心の利回りは改善傾向

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

3LDK家賃(70㎡換算)は全国で月15.6万円、前年同月比4.7%の上昇でした。東京23区は月30.5万円で、同6.5%上昇しています。都心3区は月43.7万円で、同5.5%上昇しました。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県は、いずれも過去最高圏です。これは推定値の算出対象である2019年4月以降で見た水準です。

家賃の上昇にともない、利回り(家賃×12ヶ月÷マンション価格)は都心部を中心に改善傾向にあります。投資妙味は以前より強まりつつあると言えます。

日本全国11ブロック 家賃

ブロック	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	15.6	+0.8%	+4.7%	上昇基調(+1.8%)
北海道	11.1	+0.5%	+3.4%	上昇基調(+1.4%)
東北	12.1	+0.6%	+2.9%	上昇基調(+1.4%)
北関東・甲信	11.9	+0.6%	+2.9%	上昇基調(+1.3%)
南関東	20.7	+0.8%	+5.9%	上昇が加速(+2.1%)
東海	12.1	+0.8%	+3.0%	上昇基調(+1.5%)
北陸	11.2	+0.5%	+2.6%	上昇基調(+1.1%)
近畿	13.6	+0.9%	+4.5%	上昇が加速(+2.0%)
中国	11.4	+0.5%	+2.2%	横ばい(+1.0%)
四国	9.9	+0.2%	+2.2%	横ばい(+0.8%)
九州	12.2	+0.5%	+4.2%	上昇基調(+1.3%)
沖縄	16.5	-0.0%	+3.7%	横ばい(+0.9%)

関東・近畿の都道府県別／その他主要都市の家賃

都道府県・主要都市別 家賃

エリア	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
東京都	28.0	+0.6%	+6.4%	上昇が加速(+2.0%)
神奈川県	17.6	+1.1%	+5.9%	上昇が加速(+2.5%)
埼玉県	14.3	+1.0%	+5.0%	上昇が加速(+2.2%)
千葉県	13.9	+0.7%	+4.9%	上昇基調(+1.8%)
大阪府	15.1	+1.0%	+5.2%	上昇が加速(+2.1%)
京都府	14.2	+0.7%	+4.0%	上昇基調(+1.6%)
兵庫県	12.2	+0.7%	+4.2%	上昇が加速(+2.0%)
札幌市	11.6	+0.5%	+3.5%	上昇基調(+1.4%)
仙台市	12.6	+0.9%	+3.1%	上昇基調(+1.7%)
名古屋市	13.4	+1.0%	+2.9%	上昇基調(+1.7%)
広島市	12.1	+0.7%	+2.3%	上昇基調(+1.1%)
福岡市	14.4	+0.7%	+5.9%	上昇基調(+1.8%)
那覇市	16.3	-0.1%	+3.8%	横ばい(+0.6%)

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

新築(竣工前)マンションも値上がりが続く

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

2026年10月以降に竣工予定のマンション(3LDK・70㎡を想定)は、全国で6,795万円でした。前年同月比では8.9%の上昇です。東京23区は1億4,572万円で、同13.3%の上昇です。

竣工前マンション(2026年10月以降竣工) 価格・家賃

エリア	価格(万円)	価格 前年同月比	家賃(万円/月)	家賃 前年同月比
全国	6,795	+8.9%	22.3	+5.2%
東京60分圏	10,735	+11.8%	30.6	+6.9%
東京23区	14,572	+13.3%	36.7	+7.3%
東京都	13,154	+13.0%	34.5	+7.2%
神奈川県	7,940	+10.1%	25.9	+6.4%
埼玉県	6,435	+8.5%	22.2	+6.1%
大阪府	6,624	+9.2%	22.2	+6.0%
兵庫県	6,140	+6.6%	20.6	+4.9%
名古屋市	5,835	+7.1%	19.8	+3.9%
福岡市	6,917	+13.8%	21.0	+6.9%

※竣工前マンションは、3LDK・70㎡・中央階・南向きの住戸を仮定したAI査定価格です。

出典:マンションAI査定サービス「CAPS」

まとめ｜価格は全国で上昇、都心3区・湾岸は高値圏で横ばい

2026年8月時点で、マンション価格は全国的に上昇が続き、家賃もほぼ全エリアで上がっています。一方で東京都心3区や東京湾岸のように、すでに高値圏で横ばいが続くエリアもあります。

金融庁は50年ローンへのモニタリング強化を打ち出しています。今後の住宅ローン融資の動向によっては、価格上昇に対してさらに強いブレーキがかかる可能性もあります。

よくある質問

Q. マンション価格は今後も上がり続けますか？

断定はできませんが、2026年8月時点では全国的に上昇基調が続いています。ただし東京都心3区や東京湾岸は横ばいで、エリアによる差が出ています。金融庁が50年ローンへのモニタリング強化を打ち出しています。今後の住宅ローン融資の動向次第では、さらに強いブレーキがかかる可能性があります。

Q. なぜ東京都心3区の価格は横ばいなのですか？

CAPSの分析では、金利上昇や賃金の伸びが追いつかないなどの影響があると説明されています。都心部を中心に、価格の伸びが鈍化しています。都心3区の直近3ヶ月の変化率は0.2%で、直近1年の高値をわずかに下回る水準です。一方で東京23区全体は直近3ヶ月で3.4%上昇しており、都心と周辺部で勢いに差が出ています。

Q. マンション価格と家賃はどちらも上がっているのですか？

はい、2026年8月時点では価格・家賃とも全国的に上昇しています。特に家賃は東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県で、2019年4月以降の過去最高圏です。家賃の上昇で利回りが改善し、投資目的での注目度も上がっています。

Q. 新築マンションと中古マンション、どちらが値上がりしていますか？

どちらも上昇が続いています。竣工前(新築)マンションは全国で前年同月比8.9%、東京23区で13.3%の上昇でした。中古マンションは東京23区で13.5%の上昇と、新築とほぼ同水準の伸びです。

Q. このデータの出典はどこですか？

マンションAI査定サービス「CAPS」による、3LDK・70㎡換算のAI査定価格・想定賃料です。全国約14.6万棟を対象に算出しており、実際の成約価格ではなく推定値です。詳しいエリア区分や算出方法はCAPSの公式サイトで確認できます。