【2026年10月】マンション価格の下落は本当か？推移と今後｜CAPSマンション価格レポート

【結論】マンション価格は全国で上昇、頭打ちは都心・湾岸と2億円超

2026年9月時点の中古マンション価格(3LDK・70㎡換算)は、全国で3,553万円でした。前月比0.6%の上昇で、直近3ヶ月では3.4%、前年同月比では10.9%上昇しています。

東京23区は8,717万円で、前年同月比11.8%の上昇です。2026年1月と比べても8.1%上がっており、市場全体の下落は起きていません。

一方、東京都心3区(千代田区・中央区・港区)は1億8,680万円、東京湾岸は1億3,891万円でした。前年同月比はそれぞれ0.2%、0.4%の上昇で、ほぼ横ばいです。

どちらも2026年3月を高値に、小幅に下げています。高値からの下げ幅は、東京都心3区が1.1%、東京湾岸が1.3%です。グラフの湾岸5地区のタワーマンションは、2025年11月を高値に下げています。

【早見表】全国・23区は上昇、都心3区と湾岸は横ばい

中古マンション価格(3LDK・70㎡換算)

エリア	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	3,553	+0.6%	+10.9%	上昇が加速(+3.4%)
東京60分圏	5,360	+0.7%	+11.5%	上昇が加速(+3.3%)
東京23区	8,717	+0.4%	+11.8%	上昇基調(+2.4%)
東京都心3区	18,680	+0.1%	+0.2%	横ばい(-0.5%)
東京湾岸	13,891	-0.4%	+0.4%	横ばい(-0.8%)
大阪梅田	7,365	+0.1%	+9.7%	上昇基調(+1.6%)

家賃(3LDK・70㎡換算・月額)

エリア	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	15.8	-0.1%	+3.6%	横ばい(+1.0%)
東京60分圏	22.4	-0.0%	+4.5%	上昇基調(+1.1%)
東京23区	30.4	+0.1%	+5.1%	上昇基調(+1.3%)
東京都心3区	43.5	-0.1%	+3.8%	横ばい(+0.8%)
東京湾岸	35.5	+0.0%	+4.5%	上昇基調(+1.2%)
大阪梅田	25.8	-0.4%	+3.7%	横ばい(+0.7%)

※価格は3LDK・70㎡に換算したAI査定価格で、実際の成約価格ではありません。トレンドの「+3.4%」等は直近3ヶ月(2026年6月〜9月)の変化率です。

※CAPSはモデルの更新にあわせて、過去の推定値を見直すことがあります。前月までに公表した数値と異なる場合があります。

湾岸タワマンは年初から3.6%下落｜下げは築浅と1億5,000万円以上に集中

CAPSは今月、勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟を、棟ごとに分析しました。

3LDK(70㎡換算)のAI査定価格は、2026年1月から9月までに3.6%下落しました。
2025年11月の高値からは3.8%の下落です。地区別の下落率は晴海の4.3%が最大で、有明は2.6%でした。

下げが大きいのは、価格の高い住戸と築浅の住戸です。間取りを問わず住戸の価格で分けると、1億5,000万円未満は2.0%の下落にとどまります。1億5,000万円以上は、いずれも4.0%下げました。築年数では、築10年以内が4.7%、築10年超が2.1%の下落です。

一方で家賃は同じ期間に2.9%上がり、45棟中43棟で上昇しました。

CAPSによると、湾岸5地区のタワーマンションは2019年4月と比べると約2倍の水準です。
年初からの3.6%の下げは、ここ数年の急な上昇に対する小幅な修正とCAPSはみています。

【地区別】下落率は晴海の4.3%が最大

湾岸5地区のタワーマンション 地区別の価格・家賃(2026年9月、3LDK・70㎡換算)

地区	価格(万円)	価格 1月→9月	家賃(万円/月)	家賃 1月→9月
湾岸5地区	15,277	-3.6%	37.9	+2.9%
月島	20,410	-2.8%	42.8	+2.1%
勝どき	17,624	-3.9%	40.6	+2.3%
晴海	15,039	-4.3%	38.0	+4.0%
豊洲	14,562	-3.3%	36.1	+2.7%
有明	13,374	-2.6%	34.5	+2.8%

【価格帯・築年数別】1億5,000万円以上と築10年以内で下げが大きい

湾岸5地区のタワーマンション 価格帯・築年数別の変化(2026年1月→9月)

区分	販売価格	家賃	販売価格が上がった住戸の割合
1億5,000万円未満	-2.0%	+3.1%	21%
1億5,000万〜2億円	-4.0%	+2.8%	4%
2億円以上	-4.0%	+2.6%	5%
築10年以内	-4.7%	+3.2%	2%
築10年超	-2.1%	+2.8%	19%

※湾岸5地区のタワーマンションは、中央区の勝どき・月島・晴海と江東区の豊洲・有明にある45棟です。地上20階以上・200戸以上で2026年1月時点で竣工済み、かつ3LDKの売買・賃貸の募集が十分ある棟に限っています。

※価格帯・築年数別は間取りを問わない住戸単位で、各住戸の2026年1月時点の推定価格で分けました。築10年以内は2016年1月以降の竣工です。販売価格が上がった住戸の割合は、9月の推定値が1月を上回った住戸の割合です。

※早見表の「東京湾岸」は、豊洲・晴海など13地区のエリア全体の値です。湾岸5地区のタワーマンションとは集計の範囲が違います。

東京23区は2億円超で頭打ち｜1億円未満は年初から10.5%上昇

湾岸に限らず、東京23区全体でも価格帯によって値動きが分かれています。CAPSは東京23区のマンションを、2026年1月時点の推定価格で5つの価格帯に分けて分析しました。

2026年1月から9月の変化は、1億円未満が10.5%、1億〜1億5,000万円が4.9%の上昇でした。1億5,000万〜2億円は1.4%の上昇です。2億〜3億円は0.2%の上昇、3億円以上は1.0%の下落で、2億円を超える価格帯は頭打ちになっています。

価格が上がった住戸の割合も、1億円未満はほぼすべて(99%)ですが、2億〜3億円は49%、3億円以上は37%です。家賃は、すべての価格帯で1.6%〜3.9%上がっています。

東京23区 価格帯別の価格・家賃の変化(2026年1月→9月)

価格帯	販売価格	家賃	販売価格が上がった住戸の割合
1億円未満	+10.5%	+3.9%	99%
1億〜1億5,000万円	+4.9%	+3.1%	86%
1億5,000万〜2億円	+1.4%	+2.6%	63%
2億〜3億円	+0.2%	+2.2%	49%
3億円以上	-1.0%	+1.6%	37%

※価格帯は、各住戸の2026年1月時点の推定価格で分けています(間取りの条件なし)。家賃は同じ住戸を賃料モデルで推定した値です。

【CAPSの見方】高価格帯ほど買い手が限られ、値動きに差が出ている

CAPSは、金利上昇で借入余力が縮むなか、期待先行で上がった価格の見直しが始まっているとみています。

東京23区では、1億5,000万円前後までの価格帯は底堅く推移しています。それより上の価格帯は買い手が限られることが、値動きの違いにつながっているとみられます。

マンション価格は今後どうなる？｜焦点は家賃の伸びと利回り

CAPSは、家賃の伸びが価格を支え続けられるかが今後の焦点だとしています。

家賃は、全てのエリアで前年同月を上回っています。ただし全国の家賃は直近3ヶ月の伸びが1.0%にとどまり、今月「横ばい」に転じました。

湾岸5地区のタワーマンションでは、価格が下がる一方で家賃が上がりました。同じ住戸で測った表面利回り(家賃×12ヶ月÷マンション価格)は、2.76%から2.95%に改善しています。

CAPSは、期待や新築プレミアムで先行した価格が、家賃から見た水準(表面利回り3%前後)に近づく動きとみています。湾岸のタワーマンションの売買では、売出価格だけでなく同じ住戸の家賃と利回りも確かめることが大切だとしています。

エリア別のマンション価格の推移｜全国11ブロック・都道府県別

全国を11ブロックに分けた2026年9月の中古マンション価格は、以下のとおりです。

日本全国11ブロック 中古マンション価格

ブロック	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	3,553	+0.6%	+10.9%	上昇が加速(+3.4%)
北海道	2,144	+0.3%	+13.2%	上昇基調(+3.5%)
東北	2,446	+1.0%	+9.5%	上昇が加速(+3.9%)
北関東・甲信	2,123	+0.0%	+8.2%	上昇基調(+1.9%)
南関東	4,713	+0.7%	+11.3%	上昇が加速(+3.4%)
東海	2,165	+0.6%	+9.8%	上昇が加速(+4.2%)
北陸	2,157	+0.4%	+10.5%	上昇が加速(+3.3%)
近畿	2,865	+0.4%	+10.3%	上昇基調(+3.2%)
中国	2,288	+0.8%	+7.5%	上昇が加速(+3.5%)
四国	1,742	+0.4%	+7.7%	上昇が加速(+2.9%)
九州	2,556	+0.7%	+13.0%	上昇基調(+3.6%)
沖縄	3,786	+0.5%	+9.2%	上昇が加速(+2.9%)

関東・近畿の都道府県別／その他主要都市

都道府県・主要都市別 中古マンション価格

エリア	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
東京都	7,230	+0.5%	+11.8%	上昇基調(+2.8%)
神奈川県	3,912	+0.8%	+11.0%	上昇が加速(+3.8%)
埼玉県	3,141	+1.1%	+11.2%	上昇が加速(+4.4%)
千葉県	2,881	+0.5%	+10.6%	上昇が加速(+3.7%)
大阪府	3,171	+0.4%	+10.8%	上昇基調(+3.0%)
京都府	3,239	+0.3%	+9.2%	上昇基調(+3.1%)
兵庫県	2,467	+0.6%	+9.4%	上昇が加速(+3.7%)
札幌市	2,270	+0.3%	+13.4%	上昇基調(+3.4%)
仙台市	2,658	+1.1%	+10.4%	上昇が加速(+4.2%)
名古屋市	2,566	+1.0%	+10.7%	上昇が加速(+4.6%)
広島市	2,630	+1.2%	+7.4%	上昇が加速(+4.0%)
福岡市	3,536	+0.7%	+17.7%	上昇基調(+3.7%)
那覇市	3,850	+0.9%	+10.2%	上昇が加速(+3.3%)

以下は関東・近畿ブロックとその他主要都市の販売価格グラフです。関東ブロックのグラフには、東京60分圏・東京23区・東京都心3区・東京湾岸も含まれます。

家賃は全エリアで前年を上回る｜7都府県は2019年4月以降の最高圏

3LDK家賃(70㎡換算)は全国で月15.8万円、前年同月比3.6%の上昇でした。東京23区は月30.4万円で、同5.1%上昇しています。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県は、いずれも過去最高圏です。これは推定値の算出対象である2019年4月以降で見た水準です。

日本全国11ブロック 家賃

ブロック	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	15.8	-0.1%	+3.6%	横ばい(+1.0%)
北海道	11.0	-0.4%	+2.9%	横ばい(+0.9%)
東北	12.1	+0.1%	+2.6%	横ばい(+1.0%)
北関東・甲信	11.9	+0.1%	+2.7%	横ばい(+0.9%)
南関東	20.7	-0.1%	+4.4%	上昇基調(+1.1%)
東海	12.1	+0.2%	+2.3%	横ばい(+1.0%)
北陸	11.1	-0.2%	+2.1%	横ばい(+0.8%)
近畿	13.5	-0.2%	+3.2%	横ばい(+0.9%)
中国	11.4	+0.2%	+1.7%	横ばい(+0.9%)
四国	9.8	-0.1%	+1.9%	横ばい(+0.5%)
九州	12.2	+0.1%	+3.7%	上昇基調(+1.1%)
沖縄	16.8	+1.0%	+5.7%	上昇が加速(+2.3%)

関東・近畿の都道府県別／その他主要都市の家賃

都道府県・主要都市別 家賃

エリア	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
東京都	27.7	+0.0%	+5.0%	上昇基調(+1.2%)
神奈川県	17.3	-0.1%	+4.1%	横ばい(+1.0%)
埼玉県	14.2	-0.0%	+3.6%	横ばい(+0.9%)
千葉県	13.8	-0.4%	+3.6%	横ばい(+0.6%)
大阪府	14.8	-0.3%	+3.4%	横ばい(+0.9%)
京都府	14.2	+0.4%	+3.4%	上昇基調(+1.3%)
兵庫県	12.0	-0.3%	+3.0%	横ばい(+0.7%)
札幌市	11.6	-0.4%	+3.0%	横ばい(+1.0%)
仙台市	12.6	+0.1%	+2.8%	上昇基調(+1.3%)
名古屋市	13.3	+0.4%	+2.4%	上昇基調(+1.2%)
広島市	12.0	+0.3%	+1.6%	上昇基調(+1.1%)
福岡市	14.4	+0.1%	+5.3%	上昇基調(+1.4%)
那覇市	16.6	+1.1%	+5.3%	上昇が加速(+2.1%)

新築(竣工前)マンションも値上がりが続く

2026年11月以降に竣工予定のマンション(3LDK・70㎡を想定)は、全国で7,043万円でした。前年同月比では10.2%の上昇です。東京23区は1億5,120万円で、同13.8%の上昇です。

家賃は全国で月22.6万円、前年同月比3.7%の上昇でした。東京23区は月36.0万円で、同3.8%上昇しています。

竣工前マンション(2026年11月以降竣工) 価格

エリア	当月(万円)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	7,043	-0.0%	+10.2%	上昇が加速(+3.1%)
東京60分圏	11,125	-0.1%	+12.8%	上昇が加速(+2.5%)
東京23区	15,120	-0.3%	+13.8%	上昇基調(+1.9%)
東京都	13,757	-0.3%	+13.6%	上昇基調(+2.1%)
神奈川県	8,225	+0.1%	+11.8%	上昇が加速(+3.3%)
埼玉県	6,677	+0.3%	+10.5%	上昇が加速(+3.8%)
大阪府	6,955	-0.1%	+11.4%	上昇が加速(+3.0%)
兵庫県	6,373	+0.1%	+8.5%	上昇が加速(+3.6%)
名古屋市	6,107	+0.3%	+9.8%	上昇が加速(+4.6%)
福岡市	6,969	-0.1%	+14.1%	上昇が加速(+2.9%)

竣工前マンション(2026年11月以降竣工) 家賃

エリア	当月(万円/月)	前月比	前年同月比	トレンド(直近3ヶ月)
全国	22.6	-0.2%	+3.7%	横ばい(+0.7%)
東京60分圏	30.3	-0.4%	+3.8%	横ばい(+0.4%)
東京23区	36.0	-0.5%	+3.8%	横ばい(+0.4%)
東京都	34.1	-0.5%	+3.8%	横ばい(+0.3%)
神奈川県	25.8	-0.3%	+3.9%	横ばい(+0.5%)
埼玉県	22.3	-0.1%	+3.9%	横ばい(+0.3%)
大阪府	22.2	-0.6%	+4.0%	横ばい(+0.5%)
兵庫県	21.0	-0.3%	+3.2%	横ばい(+0.6%)
名古屋市	20.7	+0.7%	+3.8%	上昇基調(+1.6%)
福岡市	21.8	-0.0%	+6.2%	上昇基調(+1.6%)

※竣工前マンションは、2026年11月以降に竣工予定のマンションが対象です。各棟に3LDK・70㎡・中央階・南向きの住戸を仮定して、AIで査定した価格です。

まとめ｜マンション価格は全国で上昇、頭打ちは都心・湾岸と2億円超

2026年9月時点で、中古マンション価格は全国・東京23区とも上昇が続いています。

「マンション価格が全体として下落している」状況ではありません。

頭打ちになっているのは、東京都心・湾岸と2億円を超える高価格帯です。湾岸5地区のタワーマンションは年初から3.6%下げた一方、家賃が上がって利回りは改善しました。

CAPSは、今後は家賃の伸びが価格を支え続けられるかが焦点だとしています。

よくある質問

Q. マンション価格は下落していますか？

市場全体では下落していません。2026年9月の中古マンション価格は、前年同月比で全国が10.9%、東京23区が11.8%上昇しています。頭打ちになっているのは、東京都心・湾岸と2億円を超える高価格帯です。

Q. 湾岸のタワーマンションはどのくらい下がっていますか？

湾岸5地区(勝どき・月島・晴海・豊洲・有明)のタワーマンション45棟は、2026年1月から9月に3.6%下落しました。下げが大きいのは、1億5,000万円以上の住戸と築10年以内の住戸です。一方で家賃は2.9%上がり、表面利回りは2.76%から2.95%に改善しています。

Q. なぜ高価格帯のマンションは値上がりが止まっているのですか？

CAPSは、金利上昇で借入余力が縮むなか、期待先行で上がった価格の見直しが始まっているとみています。東京23区では、高価格帯ほど買い手が限られることが値動きの違いにつながっているとみられます。2026年1月からの変化は、1億円未満が10.5%の上昇、3億円以上が1.0%の下落です。

Q. マンション価格は今後、下がりますか？

断定はできません。CAPSは、家賃の伸びが価格を支え続けられるかを今後の焦点としています。家賃は全てのエリアで前年同月を上回っていますが、全国の家賃は今月「横ばい」に転じました。湾岸のタワーマンションについては、価格が家賃から見た水準(表面利回り3%前後)に近づく動きとCAPSはみています。

Q. このデータの出典はどこですか？

マンションAI査定サービス「CAPS」による、3LDK・70㎡換算のAI査定価格・想定賃料です。全国約14.6万棟を対象に算出しており、実際の成約価格ではなく推定値です。過去の推定値は、モデルの更新にあわせて見直されることがあります。詳しいエリア区分や算出方法はCAPSの公式サイトで確認できます。