1. 調査概要
調査対象：モゲチェック不動産投資の「借り換えサービス」および「新規借入可能額推定サービス（以下「バウチャー」）」を2019年2月19日〜2020年2月5日の間に利用したユーザー1,978名及び保有物件5,510件
調査実施時期：2020年2月11日
【分析詳細】
不動産投資家の約8割は年収や資産状況に見合わない額のローンを借りている
不動産投資ローン借り換えを申し込んだユーザーのうち、事前審査で否決される割合は約80%近くになります。
否決の原因を分析したところ、年収倍率（ローン残高と年収の比率）が15倍を超える借り入れを行なっているユーザーは承認率がほぼ0%になることがわかりました。また、年収倍率が8倍以下であれば承認率は40%程度になり、8倍までは年収倍率が下がるほど借り換えができるユーザーの割合も増える傾向にありました。年収倍率が高いということは、年収や資産状況に見合わない、自身のリスク許容度を超える不動産投資ローンを借りている可能性が高くなり、審査に通らなくなる実態が垣間見えます。
なお、申し込みユーザーの全体の年収倍率は平均11.8倍となりました。年収の10倍超の借り入れがあるユーザーは全体の35%を占めており、多くの投資家が年収に見合わない借り入れを行なっている現状が伺えます。
※調査数：借り換えサービスユーザー1,742人
2. 7割のユーザーが2%以上の金利で借り入れを行なっている
不動産投資ローンを既に借り入れているユーザーの適用金利を分析したところ、2.0%以上〜3.0%未満の金利で借り入れを行なっているユーザーは42%、3.0%以上〜4.0%未満のユーザーは22%、4.0%以上のユーザーも6%いることがわかりました。
金融機関では年収や資産状況に見合わない不動産投資ローンの借り入れ希望がある場合、貸し倒れのリスクが高いとみなし、最低水準の金利よりも高い金利で貸し出す傾向にあります。現在の最低水準が1.5%程度のため、これを大幅に超える金利の場合には自身に見合わない額を借り入れている可能性があります。
3. 好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍まで
モゲチェック不動産投資のサービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。
4. その他のデータ
(1)年収・年齢
「モゲチェック不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
(2)不動産資産額推移
平均額は約1億円となりました。
区分所有マンション保有者の平均額は4,600万円、一棟アパートでは1.4億円です。
金額の大きな一棟アパート保有者が全体平均を押し上げています。
(3)保有物件数
すでに保有物件があるユーザーを分析したところ、半数が1件のみ保有、残り半数が2件以上の複数物件を保有しています。平均2.2件で、最高は21件でした。
(4)今後購入を希望する物件種別
今後購入を希望する物件種別については半数以上が中古と回答しました。不動産価格高騰を受け、買い求めやすい中古物件に人気が集まっていることがわかります。
5. 不動産投資ローンコンサルタントからのアドバイス
不動産投資では、定期的に不動産投資ローンを見直すことが重要です。自身の返済能力をしっかり把握し、信用力内で借り入れを行うことがポイントです。それにより、金融機関からより低い金利を引き出して、融資を受けることができます。ひとつの目安として、年収倍率が10倍を超えると借り入れの難度が上がると考えたほうが良いでしょう。もし追加物件の購入を検討されている場合は、購入前に既存物件の借り換えを先に実施するのが賢明と言えます。また不動産投資で資産形成をするためには、若い頃から行なった方が金融機関に自身の信用力の履歴を示すことができ、有利にとらえられます。
＜解説者プロフィール＞
浦濱 純一（不動産投資ローンコンサルタント/株式会社MFS 不動産投資事業部 部長）
大学卒業後、地方銀行にて金融商品販売・融資業務に従事。現在は不動産投資ローンのスペシャリストとして、月200件を超える不動産投資ローン借り入れ・借り換えのアドバイスを行う。
【モゲチェック不動産投資とは】
2018年10月から提供を開始した、オンライン完結型の「不動産投資ローンサービス」です。ローン借り換えにおけるメリ
ット額の提示および金融機関への申込手続きのサポートを行います。2019年2月からは、投資用不動産を購入する前にローンの借り入れ可能額と金利が把握できる「借り入れ可能額証明書（バウチャー）発行サービス」を開始しました。ローン関連機能以外にも、各不動産会社と連携を行い、物件の購入から売却までをワンストップでサポートします。これまでに、不動産投資ローンサービスを通じて、3,000件を超える利用実績があります。2019年の平均借り換えメリットは159万円、平均毎月削減額は1.4万円でした。住宅ローンの新規借り入れ・借り換えサービスである「モゲチェック」も同時に展開しています。
